溢价高达21.5%！土拍收金超25亿元，越秀地产连下三城！

代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

时隔一个多月，广州终于再次迎来了土地出让。

作为五一节前“开胃菜”，本次土拍关注度满满。

因为对于即将开启的五一假期楼市而言，有一定的预期拔高作用。

最终今日（4月30日）广州成功出让3宗涉宅用地，总建筑面积34.12万㎡，收金25.45亿元，三宗地块竞得人均为越秀地产。

其中沙太路以西AB3101018地块成交楼面价三宗最高，达到了33623元/㎡，溢价率达到了21.5%，成交总价14.15亿元。

嘉禾望岗039、050由于连片开发，两宗地块成交总价11.29亿元。

有媒体爆料，在开拍前四宗地块均有不少房企表达竞价意向。

其中白云衡器场地块有10家房企。

嘉禾望岗两宗地块有4家房企。

今天也是久违的出现了多家房企同台竞技的场面，其中白云衡器场地块吸引了八家房企出价，前后一共竞价26轮。

表达意向的四家房企，今天也是如期而至，最终由越秀地产胜出。

值得一提的是，尽管050地块竞买要求中明确要求连片开发，但也抵挡不了开发商对地块的喜爱程度。

从竞价过程可见，地块除越秀地产出价外，还吸引了另外两家房企竞价，一共竞价21轮。

说明在当下的市场环境下，整体素质均衡，体量小，总价低的地块是房企追捧的对象。

同时也反映了，随着广州楼市成交朝着企稳的态势迈进时，房企对广州楼市的信心也在不断提升，土拍市场有望进一步回温。

01

白云区嘉禾望岗AB2112039、50地块

两宗地块此前用途为商业用地，后经调整为涉宅用地。

其中039地块建面约3.59万㎡，容积率3.3,配建的54班九年一贯制学校，050地块建面约3.45万㎡，容积率3.0，属于近两年来房企热衷的“小而美”.

地块位于白云大道北板块内，周边有云门NEWPARK、嘉禾金泊天地以及正在建设的山姆会员店等商业配套，能满足日常生活需求。

除此之外，周边还汇集了华南师范附属实验学校、培英中学、华新学校等教育资源。

作为地铁2/3/14号线嘉禾望岗站上盖的地块，交通优势明显。

根据官方愿景，两宗地块将连片开发，充分利用TOD优势，打造一个产城融合、充满活力的高品质宜居社区，为北部枢纽注入强大动力，塑造站城融合的新标杆。

在市场表现上，目前板块内在售项目数量较少，基本上以尾盘为主，例如保利云境、国贸云上等。克而瑞数据监测显示，近一年白云大道北板块商品住宅供应面积28.05万㎡，成交面积27.03万㎡，成交均价43903元/㎡。

白云大道北板块以该成交规模摘得今年一季度全市商品住宅成交排行TOP6席位，也反映出了市场对于该板块的认可度，购买力旺盛。

而之所以在售项目数量少，是因为近一年来地块周边无新增涉宅用地供应，距离最近的土地要追溯至保利云境项目前身。

随着周边项目的陆续清盘，未来项目入市时或许竞争压力会相对更小，有利于项目的去化。

02

白云区沙太路以西AB3101018地块

作为本场土拍的主角之一，地块关注度满满，吸引了多家房企争先出价。

地块总建筑面积4.2万㎡，容积率2.5，起拍总价11.65亿元，起拍楼面价27684元/㎡。

地块前身为广州衡器厂，用途由工业用地变为二类居住用地，容积率由3.5降至2.5，规划配建一所36班小学。

位于天河白云交界处的同和板块内，周边临近地铁18号线京溪站（在建）直线距离约600米，有信达金茂广场、嘉裕太阳城广场等生活配套加持，居住氛围成熟。

克而瑞监测到，越秀云悦首次入市时凭借着低容积率、高实用率产品、以及周边完善配套的加持，去年12月首开入市去化率达八成，截至4月15日已网签285套，接近清盘。

二手房方面，克而瑞数据监测显示，近一年地块周边三公里内成交1219套二手房，成交均价35652元/㎡，潜在置换需求明显。

总的来说，在越秀云悦热销经验的加持下，市场对板块抱着较为明朗的态度，房企入局的意愿也会进一步加强。

随着越秀地产二次入局，楼面价更高的情况下，是否能复刻越秀云悦的热销辉煌？又或者是再给白云市场一个意想不到的惊喜？

03

天河区黄埔大道以南AT091007地块

经历两次延期后，该地块依旧难逃终止出让的命运。

也反映出了在当下市场，尽管区位占优的地块，若综合素质不突出，房企拍地依旧保持较为谨慎的态度。

地块位于黄埔大道中以南、车陂南路以西，地铁五号线车陂南站上盖，交通通达度高，有望打造TOD综合体。

地块容积率达到了6.66，与去年同板块成功出让的四宗宅地相比，居住舒适度大打折扣。

因此，克而瑞认为，地块总价高，未来项目单价高、流速一般，且竞争激烈；房企在拿地时需考虑资金占用压力，同时需与待售项目形成错位，以应对未来市场的竞争压力。

加之建设要求中明确，竞得人须在出让用地范围内建设办公性质安置房源计容建筑面积7293㎡，并无偿移交给天河区政府指定单位。项目建成后，竞得人自持的商业和办公面积（扣除移交的安置房源后）不得低于地上计容建筑面积的100%，自持的商业和办公面积的自持年限和土地出让年限一致，自持的商业和办公面积不得分割处分，抵押、转让，须与本项目全部自持的商业和办公面积整体一并办理。

也就是说，未来项目建成后业主圈层纯粹度无法得到保障。

市场表现方面，克而瑞监测到，近年金融城板块住宅市场主要受土拍、规划等因素影响，2023年前较少新项目入市供应，市场活跃度低。

2024年起，为提高房企拿地积极性，金融城板块成为了天河区土拍市场的供求主力，板块也正在撕掉“稀缺”这一标签。

克而瑞监测到，金融城板块潜在供应量较大，板块潜在供应建面48万方，核心竞争主要来自紧邻的城投珠实华润联合体地块以及保利临江大道及员村二横路项目；待售项目将陆续于年内入市，且产品面积覆盖90-600㎡，单价8-15万/㎡。

在过去的一季度，克而瑞数据监测显示，金融城板块商品住宅成交面积0.34万㎡，成交均价82095元/㎡。

目前该板块在售项目较少，资源稀缺，在售大平层公寓鹏瑞1号售价超20万/㎡。住宅保利华创都荟天珺售价超10万/㎡，但项目流速较慢，鹏瑞1号月均流速不足2套，保利天珺月均流速仅8套。

经过十余年淬炼，克而瑞从行业数据延伸到泛地产数据，通过与上下游产业运营商的互动和渗透，最终形成一个完整的房地产大数据生态圈。依托中国房地产住宅信息服务平台（CRIC）和中国房地产资管信息服务平台（CAIC）的支持，克而瑞业务覆盖住宅开发、不动产运营、物业社区等房地产领域。创新研发产品中国房地产决策咨询系统、投资决策系统、栅格地图系统、GoingData、易客达、金融数据系统、资产管理系统、商办数据系统、租售系统、文旅系统、康养系统、产城系统、物管系统等，为大量房企提供了决策依据。