Ai igent楼市观点：4月上海楼市提质缩量 多个热盘入市助力51假日楼市升温

4月，上海新房市场延续了一季度的良好势头，但整体呈现"提质缩量"的明显特征。从供应结构到成交表现，市场正经历着由量到质的转变，主城区高端改善型住宅成为市场主流，普通刚需类供应减少，优质项目依然抢手。

新房市场：优质项目持续热销，核心区域供求结构优化

供应规模缩减，结构优化明显

4月份，上海新房市场供应面积明显缩减，主城区改善型与高端住宅占比显著上升。据网上房地产数据显示，4月上海共有31个项目开盘，共推出4125套房源。供应项目数量较上月及去年同期均有较大幅度下滑。

在供应结构上，主城区改善型和高端项目占据了主导地位，这类项目在上海新房供应中占比已超六成，反映出开发商对优质土地和高端购房需求的聚焦策略。

从区域分布看，浦东新区以847套的供应量领跑全市，宝山区紧随其后达1167套，体现了这两个区域作为上海重要居住新区的地位。同时，值得注意的是黄浦、静安、徐汇等中心城区虽然供应量相对较少，但成交均价普遍在10万元/㎡以上，显示出中心城区住宅市场的高端化趋势。

认筹热度不减，优质项目积分制常态化

4月，上海多个新房项目认筹表现亮眼，一批位于核心区域的高品质项目持续热销：

浦东新杨思地王项目翡雲悦府表现尤为突出，首批228套房源获得939组认购，认购率高达412%，刷新了今年上海新盘最高认购数，入围积分达到近64分，为今年以来最高入围积分。

位于杨浦滨江的中海云邸玖章，187套房源获得383组有效意向认购客户，认购率约达204%。

位于闵行梅陇的保利·海上印，104套房源累计认购超240组，认购率超过230%，甚至触发了积分制，入围分达到51.8分。

据不完全统计，翡雲悦府是2025年4月诞生的第3个"日光项目"。在此之前，浦发·莲园、象屿苏河琹庭均实现开盘即罄。就在发稿时，保利海上印开盘售罄，4月的新房市场再添“日光项目”。另据克而瑞数据，今年一季度，上海共产生10个"日光项目"，领先全国，四大一线城市中，北京与深圳分别有1个和2个日光项目。

这些数据表明，尽管供应总量有所减少，但高品质、位置优越的改善型住宅依然保持着强劲的市场需求。

整体成交情况：维持稳健势头

从整体成交数据来看，4月上海新房市场延续了3月份较高的交易情绪。据统计，截至4月10日，上海新房市场共成交399套，从整个4月前十天来看，新房累计成交2881套。

4月整体市场数据显示，供应套数4125套，成交套数3131套，供求比1.3，市场供需基本平衡。而64755元/㎡成交均价，虽然环比下降21.87%，但改善型需求仍处于当前市场主导地位。

二手房市场：成交强势反弹，带动新房需求

2025年4月，上海二手房市场表现出强劲的成交活跃度，为新房市场特别是改善型区域的复苏提供了有力支撑。

二手房成交显著增长

根据网上房地产4月15日的数据显示，2025年第15周(4.7-4.13)，上海市累计网签6279套二手房，环比增长62.79%。

随后，4月22日公布的数据进一步证实了这一趋势，周末单日成交量再度突破1000套，重现去年12月以及今年3月部分周末的交易盛况。

截至4月26日，上海二手房（含商业）已网签20316套，同比增长约30%。这一成交数据表明，上海二手房市场已连续六个月维持在1.5万套荣枯线以上的活跃水平。

二手房激活改善需求，联动新房市场

二手房市场的活跃直接促进了新房市场，特别是改善型住宅的成交。正如上海中原地产市场分析师卢文曦所指出的："4月新房市场延续3月份较高的交易情绪，一方面一季度的经济数据披露，房地产数据较为理想，消除买家疑虑。另一方面，二手房市场交易保持较高活跃度，对中高端改善力量释放提供稳定的消费力。"

在二手房交易活跃的背后，是大量改善型或置换型买家需求的释放。一部分买家置换二手房，另一部分则转向购买七百万甚至千万元级以上的新房，整个市场的置换链条运转顺畅。

五一假期楼市：延续热度，结构性分化明显

基于4月市场整体表现，上海5月楼市有望迎来开门红。目前已知有四个项目将于5月1日开启认购，另有7个项目认购期延续至5.1期间。其中最受瞩目的无疑是绿城潮鸣东方，而安高申陇院、翡雲悦府、国贸中国铁建西派海上等热点项目认筹，为假日楼市升温。

Ai igent分析，随着二手房市场热度的传导，新房市场特别是改善型区域的复苏可能会在五一假期加速体现。假期期间认购热度很可能会进一步上升，延续"小阳春"行情。

不过需要注意的是，"冰火"博弈的特点并未改变。热门项目认购率远超供应量，积分触发已成为常态，高端项目和核心区域项目的抢购现象，和远郊项目继续遇冷的局面将并存。

结合4月上海楼市的表现，Ai igent认为：今年的假期楼市，上海楼市预计将延续热度，浦东、黄浦、徐汇等区域的高品质改善型住宅值得重点关注。对于购房者而言，应把握"量减质升"的市场机会，关注核心区域的优质项目，做好积分准备。未来上海楼市仍将在政策支持和市场需求的双重推动下，继续呈现稳健复苏态势。

文章来源:乐居买房