房屋买卖中约定的违约金，法院如何认定？房产买卖律师解读

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案件梳理

一、当事人关系

原告：陈昊，一号房屋出售方。

被告：

周明，原房屋买受人，因无购房资格中途退出交易。

吴磊，继周明之后的房屋买受人。

第三人：乙公司，提供房屋买卖居间服务。

二、交易过程

初始签约：2022 年 1 月 25 日，陈昊与周明在乙公司居间下，签订包含《房屋买卖合同》《补充协议》等文件的《房屋买卖业务签订文件合订本》，约定陈昊以 510 万元出售一号房屋，周明支付 5 万元定金，采用全款支付方式，交房时间不晚于 2022 年 4 月 30 日 ，逾期付款超 15 日，陈昊有权解除合同并要求周明支付总价款 20% 的违约金。

买受人变更：2022 年 2 月 28 日，陈昊、周明、乙公司、吴磊签订《变更买受方协议书》，周明将合同权利义务转移给吴磊。

协议变更：2022 年 3 月 9 日，陈昊与吴磊、乙公司签订《变更协议书》，调整缴税、不动产转移登记等时间；同日，陈昊与吴磊单独签订《变更协议书》，延长不动产转移登记办理期限。

网签合同：2022 年 4 月 2 日，陈昊与吴磊签订网签版《房屋买卖合同》，约定房屋售价 162 万元（另有家具家电等作价 348 万元），吴磊应在不动产转移登记办理完毕前 3 个工作日前付款。

三、争议产生

吴磊未按约定支付首付款及后续房款，陈昊多次催告无果。陈昊为履约提前解除房屋租赁合同产生13147 元损失，并主张因房价下跌、房屋空置、另行租房等产生多项损失，要求解除合同并索赔 1132647 元；周明称已与陈昊协商解除合同，不应担责；吴磊同意解除部分合同，但对赔偿金额存异议。

争议焦点

合同解除问题：

陈昊与周明签订的原合同是否已协商解除？周明是否需承担违约责任？

陈昊与吴磊签订的后续合同及网签合同，是否符合法定或约定解除条件？

违约责任承担：

吴磊未支付房款的行为是否构成根本违约？

陈昊主张的1132647 元违约赔偿是否合理，各项损失应如何认定和计算？

案件分析

一、合同效力与解除权

原合同权利义务转移：周明通过《变更买受方协议书》将合同权利义务转移给吴磊，经陈昊同意后，周明不再是合同相对方，陈昊要求周明担责缺乏依据。

吴磊违约认定：吴磊未按约定支付房款，符合《房屋买卖合同》《补充协议》中“逾期超过 15 日，出卖人有权解除合同” 的约定，构成根本违约，陈昊有权解除合同。法院以起诉状送达吴磊的 2023 年 2 月，认定合同解除时间。

二、损失赔偿认定

直接损失：陈昊提前解除房屋租赁合同产生的13147 元费用，吴磊愿承担，法院予以支持。

房屋空置损失：合同约定2022 年 3 月 31 日办理不动产转移登记，吴磊逾期付款超 15 日，陈昊有权解除合同。房屋自原租户退租后空置，陈昊应采取措施避免损失扩大，法院酌情支持 3 个月、每月 5800 元的空置损失，共计 17400 元。

差价损失：因吴磊未配合解除网签，导致房屋无法及时另售，结合市场房价下降情况，法院参考同小区房屋报价，酌定房屋差价损失为748770 元。

其他损失：陈昊在交易前已租房居住，且房屋空置损失已获部分支持，同时房价下降也可能节省其购房成本，故其另行租房损失法院不予支持；

裁判结果

陈昊与周明、吴磊及乙公司就一号房屋买卖签订的《房屋买卖合同》《补充协议》《变更协议书》等合同于2023 年 2 月解除。

吴磊于判决生效之日起七日内协助陈昊办理网签备案合同的撤销手续。

吴磊于判决生效之日起七日内赔偿陈昊损失729317 元（总损失 786347 元扣除已支付的 50000 元定金）。

案件启示

合同履行与变更风险：房屋买卖过程中，买受人应确保自身具备购房资格，避免因资格问题导致合同变更或违约；合同权利义务转移需经各方协商一致并签订书面协议。

违约责任约定与举证：合同应明确违约责任及损失赔偿计算方式；主张损失赔偿时，当事人需提供充分证据，如房屋价格波动的合理参照依据。

减损义务：一方违约后，非违约方有义务采取合理措施防止损失扩大，否则将自行承担扩大部分的损失。