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作为深圳罗湖布心片区以“地铁口+湖景资源+主城核心”为核心卖点的超高层综合体项目，京基璟誉府凭借国企开发+双轨交通+生态景观吸引购房者，但也面临超高容积率+回迁房占比高+噪音干扰等争议。以下结合最新市场动态解析其核心价值与风险

一、基础信息

开发商：京基集团（深圳本土房企，开发过京基100、京基水贝城市广场等地标项目）
物业：京基物业（服务费5.9元/㎡·月，车位比1:1.24）
定位：40.3万㎡TOD综合体（含住宅、商业、办公），主推“湖山景观+教育配套+现房交付”概念
价格：

• 备案均价
• ：5.1万/㎡（精装），促销后最低单价3.04万/㎡
• 总价范围
• ：254万-1205万（50-180㎡一至四房）
  体量：总建面40.3万㎡，容积率11.35（深圳罕见超高密度），绿化率40.01%
  交付时间：2025年12月精装现房交付

二、价格与户型亮点

1. 价格策略

• 工抵房特惠
• ：50㎡一房总价254万起，70㎡两房首付35万起，吸引刚需群体
• 梯度定价
• 50㎡一房
• ：5.08-5.47万/㎡（西北向，实得面积约40.5㎡）
• 120㎡四房
• ：5.72-6.41万/㎡（东北向，6.7米景观阳台）
• 180㎡四房
• ：6.15-6.69万/㎡（西南向，7.3米横厅+双阳台）

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2. 户型设计

户型

面积（㎡）

亮点

风险点

70㎡两房一卫

70-72

竖厅设计+LDKB一体化，次卧面宽2.95米

西北朝向，单卫使用紧张

105㎡三房两卫

103-106

竖厅+双阳台，主卧套房带独立卫浴

西南向临主干道噪音风险

150㎡四房两卫

150

6.3米横厅+270°环幕湖景，全屋智能家居

单价超6万/㎡，流通性受限

180㎡四房四厅

180

南北双阳台+7.3米开间，6.15米观景阳台

总价破千万，片区天花板价格

三、配套分析

✅ 核心优势

1. 交通枢纽地位

• 地铁5号线布心站
• ：步行300米，8站直达深圳北站，30分钟接驳福田CBD
• 城际网络
• ：深惠城际（在建）、深大城际（规划），快速联通东莞、前海
• 快速路网
• ：丹平快速、清平高速直通龙岗、罗湖，自驾便捷

1. 教育与生态资源

• 全龄教育链
• ：对口翠园东晓教育集团（东晓小学、布心中学）+香港中文大学附属礼文学校（2024年中考高分率42%）
• 湖山景观
• ：紧邻深圳水库、梧桐山、东湖公园，部分户型可瞰湖景

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1. 商业潜力

• 自建商业
• ：约2万㎡社区底商，联动1公里内深圳天河城（12万㎡）、京基KK TIME（10万㎡）

❌ 主要短板

1. 居住密度硬伤

• 容积率11.35
• ：60层超高层+3梯5户设计，楼间距仅30-50米，低楼层采光受限
• 回迁房占比70%
• ：总户数1624户中1135套为回迁房，社区管理难度大

1. 环境干扰

• 噪音污染
• ：临丹平快速路、东湖路户型需加装双层隔音玻璃
• 旧改施工
• ：周边布心市场等旧改项目预计持续至2026年，粉尘噪音影响居住

四、购房建议

1. 刚需自住群体

• 优先选择70㎡西北向两房，总价控制在350万内，利用首付分期政策（首付35万起）
• 验房重点核查隔音玻璃（临丹平快速户型）及卫生间防水工艺

1. 改善型家庭

• 考虑120㎡四房，6.7米阳台+南北通透，但需警惕总价超700万后的流动性风险

1. 长线投资者警示

• 押注罗湖“城市更新+生态文旅”红利，但年均收益率预期仅2-3%，需耐受5年以上开发周期

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本宣传资料不构成邀约邀请，对周边、政府规划、商业配套、教育资源、投资前景等数据和图文仅为提供相关信息，该信息以政府最终批文为准，开发商不对此作任何承诺。买卖双方的权利义务以双方签订的买卖合同约定及附件、实际交付为准，本公司保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。联系号码：400-865-1207

据广州市政府官方网站今日公布的信息，广州近日全面推行预售商品房“网签即预告”登记新模式，购房人办理网签后，同步申请办理预告登记，可有效规避开发企业“一房多卖”“先卖后抵”，以及隐瞒土地抵押查封等限制状态导致无法正常办理过户等情况。

对于什么是“网签即预告”，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，这是指购房者在售楼部购房时，登录住建部门的系统完成网签后，一键跳转至自然资源不动产登记系统办理预告登记，将网签和预告登记两个环节的事情，整合为一个环节、一件事情。

据悉，以往购房时，申请人要先登录广州市住建局广州市房屋管理系统办理网签，再登录广州市规划和自然资源局广州市不动产登记网办系统申请预告登记，既跨系统重复录入房屋信息，还需要提交两次申请材料、反复身份验证。

在新模式下，购房者通过两局系统可无缝对接，购房者在售楼部完成网签后，一键跳转至广州市不动产登记网办系统直接办理预告登记，流程效率大幅提升。

安居客新房全国城市运营总经理李卓羿表示，广州这种新模式打破了部门壁垒，将原本需跨系统重复操作的流程整合为“一件事一次办”，真正体现了让购房者少跑路，让数据多跑路的办事理念。

其进一步指出，广州市全面推行的“网签即预告”登记新模式，不仅仅是流程方面的优化，彰显了广州对于政府办事效率和构建信用体系的努力，同时，该项措施还是房地产交易领域一项重大改革。该项措施一定程度上还具有“排雷”的功能，尽可能为购房者“保驾护航”。

“通过网签与预告登记的同步办理，政府部门利用技术手段构建了跨部门数据共享的信用体系，从源头阻断了开发商‘一房多卖’‘先卖后抵’等违规行为。这一机制将不动产单元号作为唯一标识，实现住建部门与自然资源部门信息的实时互通，使隐瞒土地抵押、查封等限制状态的行为无处遁形。对购房者来说，这些潜在风险在签约环节就能通过系统自动识别并提醒，该模式将实现‘购房风险前置化、权益保障法定化、办事流程便捷化’等多重利好。总体来看，该举措对于减少预售中一房多卖等矛盾纠纷的发生，有着立竿见影的制约作用，也有助于降低用户对开发商的不信任。”李卓羿在接受记者采访时说。

分析师认为，广州全面推行该模式，有助于提升买家市场信心，对促进当地市场交易将发挥积极作用。

从市场表现来看，据克而瑞数据，2025年3月，广州新建商品住宅成交面积为68万平方米，环比、同比分别增长87%、14%。今年一季度，广州新建商品住宅成交面积153万平方米，同比增长23%。

库存及去化方面，今年3月广州新房存量为1428万平方米，消化周期为20.6个月。监测数据显示，今年2月广州新房去化率为10%，3月份去化率较2月提高5个百分点，但3月去化水平也只有15%。

二手房方面，今年3月广州二手房成交量为112万平方米，环比、同比分别增长84%、32%。今年一季度广州二手房成交263万平方米，同比增长28%。

“广州等城市前期经历了深度调整，今年出现稳中有增的弱复苏迹象。当前仍为市场成交旺季，短期内如有积极因素加持，市场有望延续止跌企稳态势。”克而瑞分析师称。

业内人士认为，广州该项措施代表了市场的风向，具有较强的借鉴与推广意义。

李宇嘉指出，从全国范围来看，前述技术上的问题普遍存在，广州这一举动，是自然资源和住建部门在政策协同性上展开的合作与探索。而各地都在强化系统集成、协同配合，提高政策取向的一致性，以消除对消费和内需的政策阻碍。

“近期不少城市在打通这种信息壁垒，比如拿地即开工、交房即办证，住房本体与配套设施同步规划、同步开工、同步交付等等，这从侧面反映出地方政府在持续改善市场环境。而压缩购房中相关环节和流程，不仅提高了房屋交易的效率，可以保护购房者的权益，还能杜绝开发商一房二卖的可能性。”李宇嘉表示。