上海楼市要变天了

　　3月份的小阳春延续去年929新政后的热度，且异常火爆。

　　4月的楼市，成交增长乏力，与3月的火爆形成鲜明对比。

　　狂奔了半年的上海楼市似乎开始有了停歇的迹象。

　　买家与卖家陷入双重犹豫。

　　买家在等，等中美关系缓和，等经济面好转；

　　卖家在抗，抗着天量挂牌的压力，不愿降价离场。

　　看空楼市的声音仿佛又多了起来。

　　难道上海楼市真的“凉了”吗？

　　真实的市场到底是怎样的？

　　今年楼市还能不能反转？

　　三年来最好楼市开局

　　梳理近几年的楼市时间线，客观来说：

　　2025年上海楼市的开局，是近三年来最为强劲的。

　　一季度，新房二手房全面开花；

　　土拍持续火热；

　　新房豪宅继续狂飙；

　　二手房市场供需两旺，刚需下场买房，成交量带看量同比创新高。

　　二季度，在无新政加码的背景下：

　　上海新房“日光盘”频出，二手房依旧维持热度。

　　4月26日周六网签1419套，为今年以来次高成交量。

　　本月“周末冲高”效应依旧十分明显。

　　上周新增带看回升，新增挂牌继续下降，信心指数全面回升。

　　这和我去年在直播间与大家分享的观点如出一辙：

　　2025的上海楼市，不管是新房还是二手房都会比去年好一些。

　　去年上海楼市整体跌了10%，25年上海楼市能够企稳，甚至微微上涨。

　　上海置换、买卖房有问题，先问观观?

　　今日前10位粉丝，免费1V1咨询！

　　扫码️留言你的难题，获取专家定制方案！

　　4月份的成交量算称职了

　　很多人看了成交量，都说4月份的楼市“凉了”。

　　但其实，今年“银四”的成交量并不算低。

　　就算抛开清明假期对二手网签的影响不谈。

　　在探究4月二手成交量之前，我们还需要明确的是：

　　每年的“银四”都会受季节性影响。

　　我们对比了近5年上海二手住宅月度成交量走势（剔除疫情影响年份）。

　　发现4月季节性影响很显著。

　　也就是说，过完春节的需求释放集中在3月，每年4月份成交量都会下调。

　　按照过往 5年的4月与3月成交量比值来看，平均为0.8。

　　这样来算，如果4月份二手成交有2.1万套，就是正常水平。

　　截止到今天，估计4月上海楼市全量网签大概在2.3万套，二手住宅约2万套。

　　结合今年1月我们做了上海二手成交2025年月度成交量预测。

　　2万套这个数值，是略高于中性预计的。

　　所以4月份成交量低于3月，只是规律性的季节性回落。

　　并不代表上海楼市掉头向下。

　　4月仍有小区在涨价

　　尽管上海楼市主基调还是以价换量。

　　尽管有普遍看衰与政策真空期的双重背景。

　　但是4月份仍然有部分优质小区成交价还在上涨。

　　1、新天地河滨花园（+135万）

　　新天地河滨花园4月份成交一套117平的，2房2卫，总价1250万。

　　去年9月同户型，相似楼层的一套成交价只有1115万。

　　半年时间涨价135万，这可比不少人一年收入还多。

　　如果是去年9月最低点买进的人，现在确实是赚到了。

　　但不是每个人都敢大胆抄底的，机会错过了也就错过了。

　　2、宝华城市之星（+76万）

　　宝华城市之星3房的大户型，成交单价重回12W+；

　　4月份149平的3房2卫，成交总价1826万。

　　去年12月同户型146平的3房2卫，成交总价1750万。

　　4个月时间多卖了70多万。

　　不得不说，市场的热度，正悄然松动次新房的价格。

　　3、瑞虹新城悦庭（+68万）

　　4月份，瑞虹新城悦庭151平大户型成交总价2218万。

　　去年底同户型的成交价是2150万。

　　去年买的这位朋友，少花了68万。

　　一下子把装修、家电的钱都省出来了。

　　4、润地华庭（+88万）

　　这个月润地华庭新成交一套140平的3房2卫，总价1598万。

　　去年底同户型，相近楼层的成交总价1510万。

　　现在小区同户型新挂牌的价格在1680-1690万。

　　对比4月份最新成交的一套挂牌价，涨幅10%左右。

　　5、金汇名人苑三街坊（+78万）

　　金汇名人苑三街坊4月刚成交的153平4房，总价788万。

　　去年价格最低的时候，同户型，相近楼层的价格是710万。

　　6、金祥苑（+40万）

　　金祥苑4月份新成交的76平的2房，成交总价638万。

　　去年10月份同户型的高层，成交价598万。

　　价格同比上涨近7%。

　　7、绿地海铂黄浦，低楼层的4房大户型，3月底成交单价还是15万/平，4月份就涨到了15.4万/平。

　　除此之外，挂户口学区房还在涨。

　　比如对口上外黄浦外国语小学和大同初级中学的市民新村。

　　34平1房，4月份成交总价对比2月，涨了22万。

　　在这场心理拉锯战中，核心地段房东们的挂牌价蠢蠢欲动，成交价悄悄上涨。

　　一片哀嚎的市场似乎正在消失。

　　取而代之的是积极修复的分化行情。

　　这种市场自发性复苏，可能比政策刺激更具有可持续性。

　　上海楼市反转，只等一个信号

　　楼市的波动本质是政策与市场的动态博弈。

　　4月21日没降息，买房热度和情绪面确实有所回落。

　　目前来看，上海楼市有积极的一面，也有消极的信号。

　　
积极的方面：

　　1、虽然市场有退潮迹象，但整体带看、成交仍然比929、527之前要高三分之一以上，比2023年救市后更是高得多。

　　2、政策救市的持续效果一次比一次久。

　　2023年的两次救市基本只持续了2-3周，2024年528后持续了6周左右。

　　而930至今除了春节放假外基本没有停歇过，说明市场越来越向积极的方向转变。

　　
消极的方面：

　　1、二手房挂牌量在2024年10月-2025年2月连续下降4个月后，3月、4月库存又有所增加。

　　消化的速度还是比不上挂牌的速度。

　　2、似乎很多人又开始等政策了。

　　政策面上对楼市自然也没有放松。

　　4月25日中央政治局会议提出：“持续巩固房地产市场稳定态势”。

　　4月26日住建部直属官媒发文要求：激活楼市。

　　文中内容明确，最迟五六月，最早四月底，一定会有更大的刺激政策出台。

　　我们认为市场的自我修复+政策的宏观调控，是能够迎来上海楼市复苏的。

　　1）如果政策力度能跟上，今年下半年可能会有量价齐升的情况出现。

　　高层的政策支持力度越大，市场人气就越足。

　　2）如果政策力度跟不上，市场以价换量，可能会继续下跌。

　　但今年不会像去年那样全线下跌，今年的行情大概率会是结构性下跌：

　　500万-2000万次新房，价格很难跌破24年10月份的水平。

　　500万以下各种奇葩有硬伤的刚需房，可能会跌到比较低的水平线。

　　小结

　　总的来说，楼市的僵局，其实是一场关于“信心”的拔河赛。

　　政策托底只是推力，真正能让市场回暖的关键，是大家对楼市长期价值的坚定共识。

　　随着刚需市场的持续放量，置换链条的齿轮开始转动。

　　这种由下至上的传导效应可能会在未来几个月显现威力。

　　继续维持我们之前的判断：

　　2025年的上海楼市，核心优质资产会领涨，刚需市场会筑底。

　　结构性机会依然在，今年大机会仍然在于中环。

　　在于中产品质房（500至2000万）的次新或者老豪宅。

　　关于买房选择：建议趁二季度经济下行，房东预期下降，在前期房东高挂牌价基础上努力谈价。

　　如果有房东因为经济特别看空楼市，挂牌价有机会回落到去年10月水平的，可以入手。

　　可以利用关税利空机会，请房外房选房师协助挖一挖房子，严格锁定那些目前负债比较高的从事外贸行业的房东。

　　关于卖房选择：我们认为，因为次新房价格趋稳和新房创新，刺激了置换者会在2025年入市，加快抛售。

　　500万以下不带学区的刚需房，但凡同质化严重的房子，大概率价格会持续低位。

　　甚至全年继续阴跌5%左右。

　　所以置换者今年的第一要务是速度，加快卖差房子和老房子。

　　注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。