一周产业园REITs：形势有点严峻，但仍可发掘投资价值

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上周行情

数据来源：WIND，清控科创产业园REITs研究中心整理

1. 上周公募REITs走势走低。中证REITs指数下跌-1.83%，中证REITs全收益指数下跌-1.43%。经营权类REITs下跌-0.73%，产权类REITs下跌-1.25%；

2. 受一季报披露利空影响，上周产业园REITs板块下跌-3.19%，跌幅最高。17只产业园REITs中12只下跌，跌幅较大、在7%左右的有东吴苏园、合肥高新、武汉光谷。跌幅居中、在2%~4%左右的有蛇口产园、广开产园、和达高科及成都高投，其余跌幅在2%以下，其余REITs逆市上扬；

3. 上周公募REITs平均日均换手率0.79%，整周交易额29.47亿元，较前一周变动不大。产业园REITs交易活跃度降低幅度较大，平均日均换手率0.688%，整周交易资金5.56亿元，较前一周下降24%；

4. 4月23日中金联东REIT发布分红公告，每10份基金份额分红0.337元，权益登记日为4月25日。本次分红为中金联东上市后首次分红，分红收入为2024 年 10 月 17日（基金合同生效日）至 2024 年 12 月 31 日收入，拟分配金额1685万元，全年年化净值及发行价分派率为5.0%；

5. 4月25日南京建邺REIT发布分红公告，每10份基金份额分红0.206元，权益登记日为4月29日。本次分红为南京建邺上市后首次分红，分红收入为2024 年 11 月 11 日（基金合同生效日）至 2024 年 12 月 31 日收入，拟分配金额824万元，全年年化发行价分派率为5.77%；

6. 4月24日中金亦庄产业园REIT通过交易所审核，即将正式发行，成为第18单产业园REITs，底层资产为位于北京经济技术开发区的两处高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园，总建筑面积12.86万㎡，估值合计10.03亿元，截至2025年3月31日，基础设施资产整体出租率约为89.56%；

7. 张江产园REIT发布减持公告，华金证券（基金的计划管理人）所管理的资管计划于2025 年 4 月 23 日内通过上海证券交易所大宗交易、竞价交易方式减持基金份额 266.66万份，本次权益变动后，该资管计划持有的基金份额占比将从10.16%下降至9.88%，不再是持股10%以上的基金份额持有人，本次减持估计可套现超700余万元；

8. 东久新经济REIT扩募方案获得交易所问询，位于重庆及南通的两个制造型园区近两年租约集中到期（约60%）、汽配行业集中度较高（约50%）、现金流提供方（占比超10%）的具体情况等受到监管关注。此外按照惯例，重要评估参数的合理性也面临调整。

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形势有点严峻，但仍可发掘投资价值

近期公募REITs集中发布2025年第一季度报告，披露了资产运营情况。17只产业园REITs一季度表现也随之全部公开。整体上虽然不尽如人意，但我们仍努力通过两个维度来对产业园REITs的投资价值进行观测。

1. 现金分派维度

首先，17只产业园REITs中有上年同期可比情况的共9只，2025年一季度完成可供分配金额除少数个别基金外，其余均有较大程度下降，降幅最大的为中关村REIT的30%，降幅超过20%的有武汉光谷REIT（-23%），降幅超过10%的有蛇口产园REIT（-14.05%）、东久新经济REIT（-12.74%），其余基金的可供分配收入降幅低于10%，唯一上涨的是临港创新REIT，可供分配金额同比上涨9%。第一季度的可供分配金额不代表全年水平，受租金预收、租金收缴率等情况影响，变动或属于偶然现象，可观测后面几个季度的收入情况。

从分派率情况来看，虽然可供分配金额有所下降，但我们认为本期分派率高于1%的产业园REITs仍具有投资机会，部分2024年以前发行的产业园REITs虽然收入减少，但基金价格前期上涨不明显，因此分派率尚有保证。对于2024年新发行的产业园REITs大部分的资产估值已充分压实，推测可供分配金额不会有大幅下降，因此也一定具有投资机会，但对于前期上涨较大的如南京建邺和金隅智造，可相对保守看待。

2. 资产运营维度

对于体现底层资产运营情况的出租率和租金指标变动，由于披露口径不一致，为了所有产业园REITs都具有可比性以及体现产业园市场的连续性，我们统一核算为2025年一季度与2024年末的环比变动情况，没有2024年末指标的采用与2024年一季度数据同比或与2024年6月末数据进行比较。

17只产业园REITs中有8只“双降”，即出租率及平均租金都有不同幅度降幅，体现出一季度的底层资产运营承担了一定压力。其余的产业园REITs中仅有博时津开科工REIT实现了出租率与租金均上升的局面，说明底层资产具有较强的抗风险性。剩余的8只产业园REITs，租金或出租率的增加幅度高于另一方下降幅度的我们认为也具有一定抗风险性。

综合上述两个维度来看，一季度分派率还能保持在1%以上，且底层资产运营具有一定抗风险属性的产业园REITs仍具有可以挖掘的投资价值，值得持续关注。需要说明的是，产业园REITs市场瞬息万变，不同底层资产的运营也是‌时移势易，以上分析仅针对一季度披露表现，尽可能对资产进行持续跟踪以及在二级市场择时方为取胜之道。

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清控科创产业园REITs研究中心

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