五一将至！城北起飞！一板块一二手房价倒挂高达3万+/㎡

大家好，我是苏北哥！

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五一将至！城北起飞！2年内限售楼盘二手房报价超8万+/㎡，一二手房价倒挂超3万/㎡

掐指算来，算上今天，只剩3天时间，就到5.1了。此刻各位粉丝何种心情？估计本周是最没有心思上班的一周了吧？

跟团游、自由行、亲子游、全家游……各种旅游计划估计半个月之前已经全部安排好了，只等4月30日下班时刻到来，便飞也似的冲出办公室，踏上旅游的路途。

从过年到五一，转眼间3个月匆匆而过，人们在高强度的工作中日复一日，月复一月，都想着能在这个五一来一场“彻底的放松”。

可以预见的是南京，必将在这个五一假期再次大火，成为全国游客汇聚的旅游目的地。这不是北哥臆断的，而是在五一之前已经有相关机构曝出了这个五一的旅游人气数据。上周，国内专业的民宿预定平台，木鸟民宿网发布了《2025年“五一”假期民宿预订趋势报告》，其中显示从当前民宿预定情况来看，南京已经成为今年5.1全国热门目的地第二名。

携程发布的《“五一”旅游出行预测报告》中，南京跻身今年“五一”热门旅游目的地TOP5；

途牛平台上，南京同样位列今年“五一”境内游热门目的地TOP5；

2025携程口碑榜年度榜单里，南京入选“2025全球100经典目的地”，在291个全球目的地中排名第38位……

有这么多专业机构和平台的背书，再加上南京各大景点对游客的吸引，今年51南京必定将再火一把，一个夫子庙“挤了一亿人”、一个中山陵“挤了一亿人”的大标题估计又将登上各大平台的头条。

往年51夫子庙的人潮

往年51南京秦淮的桨声灯影

若论，南京为什么这么招全国人民待见，具体分析起来背后的原因还是挺深刻的！南京虽无辽阔的草原、隽秀的雪山、浩瀚的大海，但这座城市有的是江南烟雨的婉转与含蓄、六朝古都的历史与厚重，同时还夹杂着浓浓的烟火气，所以也最抚凡人心！

有逼近一线城市的人口规模，却是实打实的二线城市的物价和消费水平，桨声灯影的夫子庙、皇家园林玄武湖、钟灵毓秀的中山陵，全部不收门票，南京总是以最慷慨的态度欢迎全国游客。

与此同时，旅游和美食从不分家，而南京就是一座兼具美景和美食的都市，城南的烤鸭、七家湾的牛肉锅贴、老门东的柴火馄饨、378巷里享用不尽的美食……就是很多明星大腕来了，也是抵挡不住此等诱惑的！

南京传统美食一览

所以来南京旅游，与别处不同，相比那种跋山涉水的艰苦体验，来南京旅游更像是一种度假，有吃有玩而且不贵，说白了来南京旅游如果时间够长，其实可以理解为一种“小住”。

所以每年每当假期结束时，总有网友感叹来南京旅游“意犹未尽”，恨不得把家搬来南京，在此长居。其实这也并非不可实现的梦想，如今南京房价适中，300万左右二线板块的房产，可以随便选，加之3月31日南京发布了宁七条，全市放开了限售，外地人买房选择的余地更大了。

但又有人要提出异议了，南京房价近两年跌得厉害，来南京买房不会亏钱吗？诚然北哥也不回避房价下跌，市场整体下行的事实！但是哪一座城市现在不是这样呢？关键要看这座城市整体保值能力如何？况且在市场下行的大背景下，其实是进一步的行情分化。选择对的板块，对的楼盘，不仅不会亏钱，甚至还可能实现价值逆袭。

根据北哥的观察，3月31日宁七条XZ后，南京城北板块就有房价逆袭的苗头。解禁限售+区域利好，反而这里的房价开始起飞。

首先城北板块最明显是新玄武，板块标杆招商局中心臻境虽为2年内限售小区，但得益于3.31限售解禁ZC，一批二手房源得以挂牌上市。其中臻境南园一套180㎡4房大平层，挂牌总价达到1260万。

折合挂牌单价达到了7万/㎡，令人意想不到

与此同时招商局中心臻境西园一套挂牌房源价格更是高的超出了传统认知范畴。一套西园118㎡中楼层3房，挂牌总价达到1000万。

折算下来这套房源的挂牌单价达到了惊人的8.4万+/㎡，这个价格水平只有河西南鱼背滨江的富人区的房源（如中国府、万科翡翠滨江）方可与之一较高下。

然而对于限售解禁后，招商局中心臻境业主如此高价挂牌房源的行为，业内分析人士称这应该不是部分业主的随意而为，而是象征着业主们对于臻境乃至整个新玄武的价值肯定和看好。

要知道目前臻境虽然已经提前交房，但项目本身还有部分新房在售，户型143、181㎡两种面积段，全装修销许均价47384元/㎡，也就是说臻境目前二手房最高挂牌价格与新房在售价之间出现了2.3-3.7万/㎡的价差，实现了一二手房价格的巨大倒挂。

招商局中心臻境的交付实景

与此同时，北哥发现，近期新玄武出现房价上涨趋势的不止招商局中心臻境一个次新小区。其余几家标杆次新房，二手房成交价格也在上涨。

首先是作为新玄武星河双子之一的星河国际。4月最新成交一套142.59㎡的低楼层房源，590万成交，成交单价达到41377元/㎡

星河国际房价在4月份重新回到4字头，而3月份同小区成交价在3.9万/㎡

还有新玄武核心区域的玄武映园。最新成交房源单价达到了3.8万+/㎡，创造了今年以来该小区最高成交价格。

就连老牌标杆中海玄武公馆最近房价也有上窜的迹象。

中海玄武公馆D区一套113㎡3房，成交单价达到了4.21万+/㎡，是今年该小区唯一一套4字头房源，

中海玄武公馆B区4月最新成交房源。98㎡3房成交单价达到3.8万+/㎡，比3月份同小区房源成交单价高出3000元/㎡

02.

新玄武底气原来来自于这几个方面！

有些人可能纳闷！别的板块业主都在砸盘，新玄武居然还搞出了“一二手房”价格倒挂？城北业主是不是有点盲目自信了？那倒也不是！

如今新玄武二手房业主敢于如此报价，板块二手房价格能够实现接连上窜，主要还是得益于该板块最初的规划布局。

2020年左右新玄武板块诞生时，玄武区就将全区最好的教育资源布局在了新玄武，南师附小+科利华的双雄结合，让新玄武楼盘雨露均沾，统统成了双名校学区房。

尤其是新玄武核心地带，靠近大壮观路附近的几个小区，更是掌握着板块核心的学区资源。

正如北哥前两天文章提到的那样，如今学区房市场又开始变天了，3月27日教育部一则《义务教育阳光招生行动》文件，强调了三点重要内容：严禁跨区择校、取消优录考试、强化就近入学

其实这三点内容一方面是取消目前市面上学校招生的某些不正规，或者“暗箱操作行为”，实际上是进一步压实了，巩固了名校学区房的市场价值和含金量，没有了跨区入学、没有了入学考试，未来想进公办名校，唯一途径就是买“名校学区房”。

而新玄武房价相对比鼓楼顶尖学区房小区来说，价格还是不少优势和空间的。比如琅小+29中双学区的宁海路南阴阳营小区，最新房源成交价逼近11万/㎡

力学+29中的双学区小区仙霞公寓，3月底一套房源成交突破9万/㎡大关

树人双学区小区迎江园，3月底一套35㎡1房成交单价高达8.21万/㎡

而新玄武名校学区房小区，目前普遍成交单价仅在3.5-4.2万/㎡之间，而此次招商局臻境业主超8万/㎡的房源挂牌价，可以说完全是参照南京顶流学区房价格制定的！

另一方面，新玄武房价上涨还和板块后续宅地供应量变化有关

之前之所以有人看空新玄武，原因就在于该板块后续已经无新宅地供应。从某种程度上来讲，没有新地供应就代表着板块房价未来的上行通道被堵死了。尤其是目前正处于“南京楼市正处于四代宅、新豪宅”产品升级转型关键期，有无后续的低密宅地供应变得尤其重要。

因为按照之前的新玄武板块规划，2021年5月那一场土拍，招商局酣战2个小时，竞价超80轮，拿下的新玄武G88地块（臻境地块），当时官宣就是新玄武最后一幅宅地。

然而时过境迁！新玄武居然在时隔4年之后，打破了后续宅地供应“枯竭”的魔咒，端出了一幅新宅地！

就在4月24日，南京规划局官网发布了一则控规修改的批后公示。新玄武的一幅低密新宅地赫然在列，做实了今年2月份就风传新玄武将拍地的传闻。

公告显示将新玄武，04-24地块用地性质调整为二类住宅用地（R21），容积率调整为≤1.2，建筑密度调整为≤32%，建筑高度调整为≤24米，绿地率调整为≥30%，取消备注“按照地上商办建筑面积的30%配比酒店式公寓” 。

也就是说，这幅地块不仅真的将容积率从2.8降到了1.2，而且这是一幅不带任何商业建设面积的纯宅地，这在此前的新玄武是从未出现过的，因为众所周知，新玄武的规划比例是30%住宅，70%商业、科研、文旅。

所以这幅出让面积只有1.3公顷的纯宅地虽然规模有限，但未来很可能成为新玄武首个四代宅项目，后续房价很可能突破目前上限。

此外，新玄武目前也像大校场一样走到了诸项规划项目集中兑现的关键时期，堪比大校场机场跑道公园的新玄武大壮观路，目前又传出最新进展。道路北幅已经基本完工，具备通车条件，随时可以通车

大壮观路实景

全长1750米的大壮观路串联了新玄武最重要的商业地标与住宅项目，如玄武宝龙城、星河cococity、壮观里、玄武招商花园城、复地江苏总部大厦、六朝文化商业街等8个不同的商业体。

大壮观路是一条汇聚商业、艺术、健身、地铁、艺术馆、公园为一体的综合型景观道路，道路虽为东西走向，但道路中间是45米宽的景观公园与长廊，也有跑步健身步道，蜿蜒起伏型态独特。

真正的车行道被中间的景观公园与长廊分割为南幅道路与北幅道路，保证了真正的行车安全。

道路两侧则依次排列的是新玄武的各个商业地标，其中，招商局中心、玄武宝龙城和复地明日之城。这三个项目共同构成了新玄武230万方商圈的“三驾马车”。

这其中位于大壮观路与恒嘉路交汇口的玄武招商花园城，无疑是整个大壮观路的封面商业体。根据南京市商务局的统计数据，2025年南京全年将新开商业130万方，包含24个全新商场和购物中心，其中玄武招商花园城位列其中，其14万方商业规模，排在24个全新商业体第二名，仅排在城北华贸中心之后。

目前预计玄武招商花园城的开业时间在今年的5月31日。

玄武招商花园城实景

玄武招商花园城定位城市级商业中心，项目结合南京满城梧桐树，规划“梧桐千叶”主题场景，打造能引发南京人情感共鸣的沉浸式食集场景，让在地文化深入购物中心。

据最新了解，在玄武招商花园城的已签约品牌中，首店和定制店占比极高，达到了70%，包括亲子儿童体验中心南京首店XSPACE，以广州茶文化为基底创新特色餐饮江苏首店新飞汇点楼，风靡上海的餐饮必吃榜東盛自助料理，TOPTOY&MINISO全球概念旗舰店等。

此外，还有大众熟知的品牌，盒马、优衣库、南京大排档、左庭右院、北书房、大众书局等等，根据商业场景的不同，玄武招商花园城设置了六大主题业态组团；汇聚国际精品零售、都会潮流、亲子家庭、环球佳肴美食、品牌主理人，百变社交等商业业态于一体。

除了内部业态高端，玄武招商花园城还是一个结合城市生态与地铁通勤优势的商业项目，该项目依托大壮观路36000方的城市公园打造现实意义的“花园城”商业；此外6、9号线的地铁通勤，未来还将为招商花园城带来TOD商业辐射优势。

玄武招商花园城TOD通勤效果图

与此同时地铁6号线，9号线一期已经基本确定将于今年年内开通，新玄武将正式迎来地铁通勤时代。

今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨！

主编简介：

苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。