副中心再添新地，梨园站起来了！

大家帮2025年北京土地的第13篇推送

成功了，才发现身边这么多朋友。

去年10月底，招商拿下解除双限后第一块住宅用地，命名为云璟揽阅，今年3月份一入市，就拿下通州3月新房网签套数、面积、金额三冠王。

与云璟揽阅地块底价成交的命运不同，有热销传奇后的梨园核心区地块开始“被争抢”。

刚刚，云璟揽阅旁边的梨园新地块，4家房企以64万元一手的递增幅度，“撕”得天昏地暗，最终中铁建成功拿下。

至此，北京宅地成交数量来到14组，730.2052亿。

2025年北京土拍成交地图

具体的成交信息是↓↓↓

地块名称 ：通州区梨园镇强力家居土地一级开发项目FZX-0303-6007地块R2二类居住用地

拿地房企：中铁建；

成交金额：7.7552 亿（溢价率21.94%） ；

住宅楼面价： 3.58万/平 ；

梨园新地块具体位置

关于今天的通州梨园新地块，关于通州新房项目的具体成交情况，你有什么想说的想聊的，欢迎加包哥微信，咱们私下聊聊。

先来说说地块周边配套。

地块距离1号线八通线梨园站直线距离大概450米，这是它最大的优势。

从梨园站坐地铁到国贸，地铁时间大概半个小时左右。

6007地块附近，除了旁边正在建设的招商云璟揽阅项目，已经几乎没有空地，其他都是比较成熟而且房龄偏大的小区。

就整体而言，生活氛围还是非常不错的。

梨园6007地块周边配套

6001地块东侧直线450米，就是聚源鸿百货，是一个非常全面且大的农贸市场，肉菜蛋奶都能买到而且新鲜。

此外，地块东侧的云景东路从贵友百货到K2海棠湾，大概1.6公里左右的长度，道路两侧全是底商，银行、饭店、服装、饮品店等应有尽有，烟火气特别足。

大型一点的商场，就是一站地铁的九棵树，有领展购物广场和阳光新生活广场。

还有就是，地块距离三甲医院东直门医院通州院区，直线距离两公里。

还另外，梨园新地块到环球影城，直线距离也只有三公里，开车十几分钟就到了，从梨园地铁过去也只有4站地铁。

总的来说，项目周边的城市界面不算新，但相关生活配套还是相当可以的。

论城市界面，还是K2海棠湾以南，尤其是万盛南街7号线沿线，这里聚集的通州新盘也最多。

再来看看地块本身。

梨园6007地块地块南侧是云景北街道路，很宽，但是车很少，汽车噪音并不大。

有必要担心的是，地块西侧的云景东路，是一条梨园的城市主干道，每天车流量很大。而且地块与道路是紧邻，并没有绿化带区隔，未来地块西侧住户可能会有一定的噪音影响。

地块西侧云景东路

天上的噪音也是整个梨园镇都头疼的问题，地块侧位于首都机场的主航道上，噪音避免不了。

然后咱们看看具体的地块，地块很小，东侧紧挨着在建的云璟揽阅，地块整体比较方正。

6007地块实拍

6007地块占地面积只有1.27万平，比云璟揽阅的1.6万平还要小。

地上建筑规模方面，6007地块只有2.17万平，云璟揽阅有3.47万平。

此外，6007地块的容积率很低，只有1.7，云璟揽阅是2.17。

所以，总体而言，6007的地块可以打造成低密社区，但又因为地块较小，控高又在45米，而且地块北侧是现状住宅，对于后期的楼栋排布方面会存在一定的困难。

6007地块规划数据

云璟揽阅的3.47万平住宅只规划了367套房子，那6007地块只有2.17万平，按照套均100平算，最多也就不到220套房子。

所以，在一个容积率1.7，控高45米，只有不到1.3万平的地块里，将打造出怎样的项目，讲真，包哥还是很期待的。

最后咱们再看看价格。

梨园6007地块的最终成交价是7.7552亿，包哥计算出综合楼面价是3.58万/平。

而云璟揽阅当时的拿地楼面价只有2.85万/平。

所以，梨园新地块相比云璟揽阅，成本上每平高出了7300块。

但从云璟揽阅的网签数据来看，在一个多月网签135套的前提下，网签均价能够达到5.89万/平。

云璟揽阅网签数据（4.28）

而云璟揽阅这个月最新开盘的8号楼，网签的两套89平3居户型，均价突破了6万/平。

6万/平的价格对于地块素质更好的梨园新地块，虽然楼面价达到了3.58万/平，但仍旧有相当可观的利润空间。

3月初云璟揽阅开盘时，着实吸引了一把周边老旧小区的改善客户，不到两个月时间，项目已经网签去化了超1/3，速度还是相当可以的。

此外，梨园新地块往西3站地铁的通州北苑站北边，就是招商拿下的八里桥地块，往东两站地铁的土桥板块有马上开盘的金隅花溪云锦，包哥听说开盘价大概率会低于5.8万/平。

梨园6007地块周边新房二手房

另外还有地块南边两公里左右的7号线沿线，也有不少在售的新房项目。

万盛东地铁站西侧的帅府京彩世界，开盘10个月，270套房源网签106套，网签均价5.73万/平。

此外，东小马板块的璀璨公元、京玥兰园，也基本上都在尾盘阶段了，3月份的网签均价分别为5.7万/平和5.1万/平。

区域内还算不错的二手房小区，九棵树板块的K2玉兰湾，2015年建成，挂牌均价5.8万/平，再往南群芳板块的K2海棠湾，2011年建成，挂牌均价4.1万-4.5万/平。

总的来说，梨园新地块整体的地块虽偏小，但地块整体素质不错，又拥有1.7的低容积率，比较适合做一个小而美的社区。

关于地块成交后，后期的产品信息以及定价，包哥会随时关注，也欢迎你加包哥微信，咱们随时共享一手消息。

还有，包哥在梨园板块生活过五六年，对这个板块可以说是太熟了，你有任何问题都可以私聊包哥，走咱们加微信说。

以上。

个人观点 仅供参考