“量增价低，存量淘金” 2025Q1上海投资市场（上篇）

核心数据表现

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备注：大宗交易数据为市场不完全统计，基于市场录得数据统计得到，同策研究院整理。

成交反弹开门红

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2025年内截止Q1，录得上海大宗交易市场成交金额规模达到243亿元（其中博华广场单宗金额达108亿元），成交总金额直逼历年一季度前列水平，季度同比上升超过60%。

市场盘整量涨价低

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2025年截止Q1，即使当季出现高单价百亿单宗交易，整体成交均价也仅出现小幅波动。（若除去核心地段博华广场单宗约77730元/平米的高单价，则成交均价跌落至1.5万元 /平米。）显示整体市场仍处于盘整阶段，市场上资产兑现压力并未明显纾解，预计后续资产价格还将持续低位徘徊，投资交易需谨慎关注个案项目质素及市场小环境对未来资产价值的走向影响。

公寓成当季黑马

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• 综合体单宗博华广场股权转让成交对价108亿元，占据当季单宗之首。

• 长租公寓当季录得六宗成交，部分交易中险资的集中出手直接拉动成交规模达38.1亿元，值得一提的是，其中两宗R4类用地交易内，标的公寓资产尚未达竣备，可见公募Reits退出通道叠加险资的长投特征， 已成为长租公寓业态近年主流变现的两大核心要素。

• 商业录得成交金额共30.9亿元，其中最大单宗为市场关注度极高的城隍庙广场重整投资人资格法拍12.09亿元，商业资产当季成交买家呈现私人买家和国企对半平分宗数的现象。

• 办公录得成交金额28.1亿元，包含龙华寺再度入手万科龙华中心T5及万科徐泾天空之城T1涉及抵债交易等。

录得首宗康养资产

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• 土地交易为瑞安召稼楼项目部分股权转让，成交金额约18.32亿元。

• 商务园区及工业合计成交金额约12.5亿元，主要为浦东和闵行的产业园区板块内办公研发类楼宇和部分厂房，如张江创新园2#、3#及4#和环普云创生物医药科技园等。

• 酒店成交4.6亿元，三宗内法拍占据两宗，且多为私人买家购如周浦万信酒店和复兴东路全季酒店等。

• 康养类资产当季首次出现成交，项目为法拍梅陇路555号9层楼宇，原为保集在2013年通过法拍竞得的利加达酒店后改造的康养公寓，本次法拍个人（佳歆房产实控人）拍得，成交价7237万元。

5亿内流动性强

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当季5亿元以下单宗资产交易金额在整体交易中宗数占比（67.7%）和金额占比（21.2%）双高，细分业态可见商务园区、酒店、工业和康养公寓所有单宗成交都在5亿元以内，商业、办公和长租公寓/住宅三类业态中占比也高达近七成。

3万方内流动性强

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当季3万平米以下单宗资产面积在整体交易中宗数占比（74.2%）和金额占比（27.3%）双高，细分业态可见酒店、康养公寓和办公所有单宗成交资产都在3万平米以内，商业、长租公寓/住宅和商务园区面积3万平米以下录得单宗占比也均在50%以上。

明日预告

“内资控盘，涉不良资产交易活跃” 2025Q1上海投资市场（下篇）

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