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丨土地区位信息示意，制图：好房档案

金融城三期

金融极核与城市封面的战略留白

金融城三期，目前成都最高楼面地价的出土产区。

作为“交子公园金融商务区”的核心拓展区，定位是“西部金融中心”，区域站位已经不言而喻。

目前已经引入交子金融梦工场、金融城东站TOD等标杆项目，未来将吸引更多金融机构总部落地。

丨城市界面航拍实景，拍摄：好房档案

从住宅板块的发展逻辑来看，集中在两点：

第一，产业升级

作为金融城的三期规划，重点布局在金融科技、绿色金融等新赛道，形成“传统金融+新金融”的产业生态链，这种产业升级将直接带动高净值客群集聚；

第二，空间重构

整个区域以“公园城市”理念塑造，「交子公园-锦江生态带-商业步行街」三维立体景观体系，还有交子云塔、滨江商业步行街等地标建设，提供的是前所未见的「未来城市」居住体验。

丨板块城市区位示意，制图：好房档案

搞懂发展逻辑之后，我们就可以来进一步梳理价值底盘：

1）地段价值

地理位置上，占据绝对的核心，链接已经完全醇熟的金融城，还能快速辐射其他高能级板块；

2）配套价值

交通上，机场高速、地铁6/9号地铁交汇，形成「15分钟高效通勤圈」；金融城高端商业汇集，商业密度处于成都前列；聚集成都市七中育才学校（金融城校区）、H07小学（暂命名）等优质教育资源，形成「K12全链条教育矩阵」。

3）土地价值

区域本身住宅用地占比低，让目前出让的两宗地块稀缺性突出。同时用地容积率普遍控制在2.5以下，建筑密度≤25%，与金融城一期，动辄4-5的容积率形成「代际差异」。

目前已开发住宅，仅有华润锦宸府，套均价超千万的产品，开盘摇号的场景还历历在目，侧面也印证了板块对市场的号召力。

丨城市界面航拍实景，拍摄：好房档案

掌握板块的价值底盘之后，我们就可以开始对地价进行解码，大致推演出产品形态和匹配人群。

建发约49亩地块：

地块容积率约2.5，建筑限高约100m，从基础素质上看，可能会规划为15-30F纯板式高层、小高层，主力户型全线200㎡+大平层，搭配少量顶跃产品。

根据整个区域前沿的未来城市空间打造思路，还有「公园城市」理念，有机会出现全新版本的第四代住宅。

毕竟地块带来了约106%的溢价率，建发势必拿出震撼的产品

丨地块航拍实景，拍摄：好房档案

贝好家约24亩地块：

建发地块的价格突破，无疑给贝壳这块地注入了强心剂。轻松出现了约13900元/㎡的楼面价差，现场正在紧锣密鼓的施工中，应该会率先入市。

丨地块航拍实景，拍摄：好房档案

目前项目建筑蓝图已经发布，容积率约2.5，打造为4栋住宅，放弃了正南北排布，采用围合布局，主要栋型形似蝴蝶。根据测算，户型套均面积超300㎡，整体定位很高。

板块的核心客群画像，集中在金融城企业高管、上市公司股东、高净值自由职业者等，以资产保值增值、家庭品质改善为购买动机，目前金融城三期已经进入价值兑现期，适合长线持有。

丨城市界面航拍实景，拍摄：好房档案

对普通购房者来说，金融城三期地价破4，本质上是成都城市能级跃迁的具象化表现，在大方向上有价值支撑，在板块上可以关注核心区周边潜力带。

高新区大源西板块

产业外溢与高端住区的双重驱动

大源西板块同样也是「地价天花板」的主要产区，整个板块的住宅发展逻辑，离不开「外溢效应」。

首先是高新产业集群的外溢，高新作为成都的核心产业引擎，目前聚集了众多科技企业，大源西（骑龙片区）是高新南拓的「首站」；

其次是高端改善需求的外溢，传统的大源核心区改善产品已经不能够满足高净值人群的居住需求，大源西承载了低密度高品质产品的期待。

丨大源西城市区位示意，制图：好房档案

这样的双重驱动，决定了板块在土地市场的价值表现。

近年来，大源西土地市场热度攀升，招商蛇口、远达更是以31700元/㎡、26300元/㎡的楼面价竞得地块，区域地价涨幅肉眼可见。

地价的快速上涨，反映出开发企业对「高新区稀缺土地资源」的争夺，以及对「产业人口红利」的长期看好。

丨近年区域住宅地块出让信息示意，制图：好房档案

第一，区域的稀缺性

大源西是目前高新区内唯一可成片开发的住宅用地，且与金融城、大源核心区直线距离仅3-5km，兼具「产业辐射」与「居住纯粹性」。

同时，相较金融城三期，大源西的土地成本优势显著，未来溢价空间更大。

丨城市界面航拍实景，拍摄：好房档案

第二，配套的确定性

• 教育上：教科院附属学校、天府四街南侧小学等，后续还有规划中学，形成「全龄教育链」；
• 商业上：5km范围内覆盖银泰城、铁像寺水街、SKP等高端商业体，满足「15分钟生活圈」需求；
• 交通上：地铁5号线民乐站已运营，还有规划中的16号线、22号线将进一步强化区域通达性。

丨区域部分配套示意，制图：好房档案

板块的价值底盘清晰后，我们就可以来推测地价后的产品逻辑：

招商蛇口约64亩地块：

约64亩的纯住宅地块，容积率仅约2.0，土地指标本身就适合打造低密产品，结合top2的地价，大概率会通过「极致产品力」实现溢价。

应该有机会打造为纯叠拼别墅，或「类独栋」设计，比如引入招商「玺系」高端产品线，在板块内做出差异化。

丨地块航拍实景，拍摄：好房档案

远达约59亩地块：

地块容积率约2.0，建筑高度不超过80m，按照最新释放的建筑蓝图，规划了17栋住宅，包括4F低层产品和18-22F板式大平层。

远达这块地相对招商地块，楼面地价同样存在明显价差，产品上肯定会做出一定分化。

有意思的是，地块一街之隔就是远达·天宸名邸，2023年拍出的约20700元/㎡地价，到今年显得很有性价比

丨地块航拍实景，拍摄：好房档案

区域的客群画像，集中在金融城高净值人群，比如高新区企业高管，对于地块稀缺性有偏好，看重产业+配套的双重保值属性。

同时也包含传统大源居住区的再改客群，追求更高的改善品质，大概率目标是一步到位产品。

随着区域供应的集中化，加上还有一定体量的存量土地，整个板块竞争加剧是可预见的，只有真正的产品力战士才能有效突围。

丨城市界面航拍实景，拍摄：好房档案

对于普通购房者来说，大源西的高地价项目或将催生更高的新房售价，导致区域二手房价格联动上涨。

建议自住需求优先关注现有成熟社区，注重教育资源与通勤便利性；投资需求则需谨慎评估租金回报率与流动性风险，避免盲目追逐概念。

锦江区三圣乡驸马片区

生态红利与改善需求的共振

近两年，三圣乡驸马板块在持续发力。

锦宸院总价800万起步的豪宅首开即罄，拉开了成都高改元年的序幕，也让全城的目光集中。

丨城市界面航拍实景，拍摄：好房档案

第一，城市的战略定位

通过土地整理和产业升级，三圣乡逐步从传统花木产业向高端居住、文旅融合转型。

驸马片区作为三圣乡的重点开发区域，依托白鹭湾湿地公园和华西附二院锦江院区，主要是“生态+医疗+教育”的复合型高端居住区。

土地端口一直保持稳定供应，目前已经聚集了锦江大院、锦江赋、锦江上院等一众高改产品。

丨驸马板块大致区位示意，制图：好房档案

第二，产业和配套的升级

区域内不仅有华熙528等大型商业配套，驸马片区周边规划建设锦江文创产业园区，吸引文化创意、数字经济企业入驻，为高端客群提供了职住平衡的可能性。

交通能级也在肉眼提升，「三横三纵」的路网，地铁2号线、规划中的地铁13号线二期（幸福梅林站），将有效缩短与金融城、春熙路的通勤时间。

丨板块部分配套示意，制图：好房档案

从住宅的价值底盘来分析，驸马板块的王牌在于——稀缺资源与高端配套的双重壁垒。

1）生态资源稀缺性

驸马片区紧邻白鹭湾湿地公园，是主城区罕见的「城市绿肺」，生态资源溢价显著；同时住宅项目容积率长期集中在1.5-2.5，对比成都其他高端板块，低密属性突出。

比如今年首开售罄的锦宸院，容积率仅约1.8。可以通过航拍图感受一下周边的生态浓度。

丨板块周边航拍实景，拍摄：好房档案

2）教育资源集聚效应

区域内拥有盐道街小学528校区、七中育才银杏校区、成都师范附属小学等全龄段教育资源。

3）医疗配套不可复制性

华西附二院锦江院区、华西口腔锦江门诊、华西医院锦江分院，三大巨头，形成「15分钟医疗圈」。

对比成都其他区域，医疗资源密度处于领先地位。

丨区域部分教育、医疗配套示意，制图：好房档案

再来看区域地价天花板的产品打造：

华发&锦江统建约57亩地块：

容积率约2.1，限高60m，纯住宅用地。

整个产品体系应该还是会参考锦宸院，在尺度上可能还有提升，比如主力户型放在180-300㎡大平层，再搭配400-500㎡合院做出价差。

不同层高的产品搭配，大概率是北高南低，这样可以更好利用南侧景观资源，保障均好性。

丨地块航拍实景，拍摄：好房档案

新绿色约57亩地块：

这块地最大的优势在于拥有最前沿的临湖风光，同时临近核心医疗资源。

项目蓝图刚刚释放，容积率约2.2，整体打造为6-12F的洋房、叠拼类产品，其中6F的多层产品沿湖分布，绝佳的湖景视野为产品增色不少。

感兴趣的朋友可以后台留言，有机会我们出一期更详细的产品解析。

丨地块航拍实景，拍摄：好房档案

驸马板块凭借生态、教育、医疗三重稀缺资源，是毋庸置疑的价值高地。

核心客群主要是金融城、攀成钢等企业高管；华西附二院、锦江院区的医护人员及管理层；周边文创产业园从业者、地缘改善客群；也包括追求低密生态的退休高净值人群等。

丨城市界面航拍实景，拍摄：好房档案

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