农村房屋交易违规，双方过错如何划分责任？房地产律师解读

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案件梳理

一、当事人关系

原告：周明（购房人，非涉案房屋所在村集体经济组织成员）被告：赵大强（房屋出售方亲属，指定收款人）、赵建国（宅基地登记使用权人）

二、关键事实

房屋权属与交易：位于顺义区X 镇 Y 村的一号房屋，集体土地建设用地使用证登记的土地使用者为赵建国。2020 年 5 月 5 日，赵建国、赵大强与周明签订《房屋买卖协议书》，约定以 20 万元价格出售该房屋，含 170 平方米宅院及 6 间房（北房 3 间、东西厢房 3 间），指定收款人为赵大强的银行账户。周明当日通过银行转账支付 20 万元，但房屋至今未交付。

争议主张：

周明诉求：确认房屋买卖合同无效，要求赵大强、赵建国返还20 万元购房款及 10 万元信赖利益损失，支付以 20 万元为基数、按全国银行间同业拆借中心同期贷款市场报价利率四倍计算的资金占用费，交付房屋无偿使用 20 年，诉讼费用由二被告承担。

赵大强抗辩：未实际收到购房款，协议系受胁迫签订，交易价格远低于市场价值，显失公平。

赵建国抗辩：对房屋买卖协议不知情，未收取房款，因侄子赵大强要求签字，且自身不识字，不清楚协议内容。

证据情况：

周明提交：《房屋买卖协议书》、银行转账记录（证明2020 年 5 月 5 日向赵大强转账 20 万元）。

赵大强主张：转账后按周明要求将20 万元转给他人，该交易实为虚构借贷，周明系放高利贷者，但未能提供借条、还款记录等证据。

赵建国表示：仅因亲属关系听从赵大强安排签字，未查看协议内容，对房屋买卖事宜毫不知情。

争议焦点

房屋买卖合同的效力认定：周明认为合同系双方自愿签订应属有效；赵大强、赵建国主张合同因违反法律强制性规定无效，且存在胁迫、欺诈情形。

购房款是否实际交付：周明称已按约定转账至指定账户，完成付款义务；赵大强辩称转账后已将款项转出，未实际占有。

责任承担问题：周明要求二被告承担全部违约责任及赔偿；赵大强、赵建国认为自身无过错，不应承担赔偿责任。

案件分析

一、合同效力判定

根据《民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。农村宅基地归集体经济组织所有，宅基地使用权与成员身份紧密关联，非本集体经济组织成员无权购买。本案中，周明不具备购房资格，其与赵大强、赵建国签订的房屋买卖合同因违反法律强制性规定，应认定为无效。

二、购房款交付事实认定

周明提供的银行转账记录，能够证明其已按合同约定向赵大强支付20 万元购房款。赵大强虽主张转账为虚构借贷账目，但未能提供有效证据佐证，其抗辩难以被法院采信。赵建国作为宅基地登记使用权人，在协议上签字并交付权属证书，即便其声称不知情，也应承担相应法律后果，其主张缺乏足够证据支持。

三、责任划分依据

依据《民法典》第一百五十七条，合同无效后，因该行为取得的财产应予以返还，有过错的一方需赔偿损失，双方都有过错的，各自承担相应责任。本案中，周明明知自己不具备购房资格仍签订合同，赵大强、赵建国违规出售宅基地房屋，双方对合同无效均存在过错。因此，赵大强、赵建国应返还20 万元购房款及法定利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。周明主张的信赖利益损失，因未举证证明实际直接损失，且房屋无偿使用等诉求缺乏法律依据，均不应得到支持。

裁判结果

确认周明与赵大强、赵建国于2020 年 5 月 5 日签订的《房屋买卖协议书》无效。

赵大强、赵建国于判决生效之日起七日内返还周明购房款20 万元及利息（以 20 万元为基数，自 2020 年 5 月 6 日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。

驳回周明的其他诉讼请求。

案件启示

严守法律红线：农村房屋及宅基地交易受严格法律限制，非集体经济组织成员切勿抱有侥幸心理参与此类交易，避免财产损失且不受法律保护。

谨慎签订合同：签订合同前，务必核实交易合法性与对方主体资格，详细了解合同条款，对不合理或模糊内容及时提出疑问，防止陷入无效合同风险。

注重证据留存：交易过程中，妥善保存转账记录、沟通记录、书面协议等证据，确保在纠纷发生时能够有力支撑自身主张，避免因举证不足承担不利后果。

理性看待责任：合同无效后，责任承担需依据双方过错程度，超出法律规定范围的赔偿诉求难以获得法院支持，纠纷发生时应理性维权，通过合法途径解决争议。