房地产律师分析：未登记房屋遇执行，买受人该如何应对？

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告（案外人）：林宇

被告（申请执行人）：B公司

第三人（被执行人）：A公司

（二）案件背景

2013 年，林宇购买A公司位于北京市通州区的1 号房屋。因房屋证照不全等原因，一直未办理房产证与网签。2022 年，林宇付清全部房款，并自购房起居住至今、按时缴纳物业等费用。2023 年，B公司因与A公司的债权债务纠纷，依据生效判决申请强制执行，1 号房屋被查封。林宇提出执行异议被驳回后，向法院提起诉讼，请求终止对 1 号房屋的执行、解除查封并确认房屋所有权归其所有。

（三）关键事实与证据

房屋交易情况：2013 年林宇与A公司签订《商品房现房买卖合同》，约定房价1835585 元。林宇于 2013 - 2022 年分期支付房款，A公司出具收据与发票。

房屋占有情况：2013 年林宇办理物业入住手续，签订《物业服务合同》等，持续缴纳物业费、水电费等，并取得居住证明。

房屋查封情况：B公司与A公司建设工程施工合同纠纷经法院判决，B公司申请强制执行，法院于2022 年 10 月 8 日查封 1 号房屋 。

其他情况：房屋存在门牌号变更，所在项目被认定为历史遗留项目，导致多年未能办理产权登记；林宇名下在本市无其他住房登记记录。

二、争议焦点

（一）林宇是否有权排除对1 号房屋的强制执行

林宇主张：在法院查封前已签订合法有效合同、合法占有房屋、支付全部价款，且未办理过户非自身原因，符合排除执行条件。

B公司主张：林宇提供的合同存在瑕疵，无签署日期，付款方式与实际支付不符，未网签备案，真实性存疑；林宇无法证明查封前合法占有房屋、已支付房款，也不能证明未办理过户非自身原因，不符合排除执行规定。

（二）林宇能否确认1 号房屋所有权归其所有

林宇主张：已履行购房全部义务，房屋应归其所有。

B公司主张：不动产所有权需依法登记才发生效力，房屋未登记，林宇无权确认所有权。

三、案件分析

（一）林宇是否符合排除强制执行的条件

依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，需同时满足三个条件：

合同有效性：林宇虽未注明合同签订日期，但结合付款、入住等时间节点，可认定合同签订于查封前，且无证据证明合同无效，符合条件（一）。

购房用途与住房情况：林宇购买房屋用于居住，且名下无其他用于居住的房屋，符合条件（二）。

价款支付情况：林宇已支付全部购房款，A公司也予以确认，符合条件（三）。

因此，林宇有权排除对1 号房屋的强制执行。

（二）林宇请求确认房屋所有权的合理性

根据《民法典》规定，不动产所有权的设立以登记为生效要件。案涉房屋尚未登记，物权未发生变动，林宇请求确认所有权缺乏法律依据，不应得到支持。

（三）对B公司辩解的回应

B公司主张适用第二十八条及对合同、付款等方面的质疑，因林宇系从房地产开发企业购房，应适用第二十九条；且现有证据不能证明合同无效，也不能否定林宇符合排除执行的条件，故B公司的辩解不成立。

四、裁判结果

不得执行位于北京市通州区的1 号房屋；

五、案件启示

（一）购房者应重视购房手续合规性

签订购房合同时，务必确保合同条款完整、信息准确，及时办理网签备案等手续。留存付款凭证、入住证明等相关证据，避免因手续瑕疵引发纠纷。

（二）关注房屋项目背景

购房前了解房屋所在项目是否存在历史遗留问题，对于存在产权登记风险的项目，谨慎决策，必要时咨询专业法律意见。

（三）执行异议的法律适用要点

申请执行人与案外人应准确把握执行异议相关法律规定的适用条件，如第二十八条与第二十九条的区别，通过合法途径维护自身权益。