抢跑五一，广州新房价格体系正在重塑?

代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

五一将至，广州各大项目已开始摩拳擦掌。

克而瑞监测到，为备战五一，近两周来房企积极取证，多新项目密集入市，为广州楼市点燃了一把火。

近两周广州开盘项目统计

其中广州地铁两盘凭借小户型控总价，获得刚需客户青睐，市场关注度高，去化较好；

然而，项目间的悲欢总是不相通。

近日，距离绿城馥香园约2公里的中建天钰，随机甩出一枚“炸弹”，一套88㎡户型总价最低仅需398万元起,折算单价约4.52万元/㎡。

这一场没有硝烟的抢客大战，还在持续升级。

NO.1

我们先来看一组数据：

克而瑞数据监测显示，近十年来，海珠区新房价格一路高歌，从2014年套均价352万元，到2024年的1025万元，涨幅达到了191%。

现该项目推出“最低总价398万元起”的优惠，也就是说，现白云、黄埔的购房门槛已经能买入海珠。

而项目之所以推出如此大的优惠力度，或许与海珠区的市场竞争环境有着一定的联系。

据克而瑞不完全统计，目前海珠区在售项目多达25个，仅项目所处的工业大道板块就已经有9个项目在售，是海珠区在售项目数量最多的板块。

不仅海珠区的购房门槛再一次被重塑，同为中心四区的天河区也不例外。

就在4月26日，位于天河智慧城内的珠江·天河都荟迎来首开。

据克而瑞监测，项目首推1-4栋，72-152㎡三至四房，其中72㎡户型单价最低4.2万元/㎡起，总价最低仅需309万元。

项目直线距离地铁21号线天河智慧城站约600米，周边有广百广场、时代Epark、万科云等商业配套，能满足业主的日常需求。

或许是因为项目整体素质较为能打，据克而瑞监测，首开去化取得了不错的成效。

而天河，海珠的上车门槛再一次刷新，或许是受现阶段其商品住宅市场供求结构的影响。

克而瑞数据监测显示，2025年1-4月中，天河区商品住宅供应面积7.57万㎡，成交面积9.04万㎡，供求比0.84。

海珠区商品住供应面积19.61万㎡，成交面积8.56万㎡，供求比达到了2.29。

另一方面，在库存上，克而瑞数据监测显示，截至2025年3月末海珠区商品住宅库存4542套，去化周期14.7个月，为近半年来最高。

天河区商品住宅库存7820套，去化周期26.6个月，高于全市去化平均水平。

可以看到，现阶段两区去化压力依然比较高。

这也反映出了，在卷成麻花的广州市场，房企想要在市场中占据声量，想要实现更好的去化，高性价比项目才能赢得购房者的青睐。

NO.2

回归正题，而之所以房企纷纷以“低价跑量“来抢跑五一，除刚需群体作为广州楼市的主力支撑，对价格有着更高的追求外，或许还有以下几个原因：

一是，五一作为各大房企神仙打架的节点，部分项目避开高峰入市，竞争也会随之减小。

二是，4月上旬逢清明假期，营销周期短，市场热度回落，经过调整后，观望情绪有所消散。

三是，在政策利好的持续推动下，广州二手房成交再一次创下了近五季度来的次新高，进一步推动“买一卖一”客户购买力的释放，流入新房市场。

在一手住宅市场上，克而瑞数据监测显示，4月广州楼市呈现先抑后扬的态势，截至4月26日，一手住宅供应4622套，面积51.8万㎡，成交3803套，面积41.75万㎡。

来访认购表现上也验证了这一点。

克而瑞数据监测显示， 对全市重点监测50盘来访认购显示，截至4月第三周，重点监测50盘来访认购呈现逐周攀高趋势，且转化率明显好于3月周均表现。

最后，为大家带来截至4月15日广州商品住宅热销套数TOP10排行：

克而瑞监测到，品秀星图以49套商品住宅成交规模斩获第一，中建凤榕台网签37套位列第二，万科理想花地以33套网签位列第三。

经过十余年淬炼，克而瑞从行业数据延伸到泛地产数据，通过与上下游产业运营商的互动和渗透，最终形成一个完整的房地产大数据生态圈。依托中国房地产住宅信息服务平台（CRIC）和中国房地产资管信息服务平台（CAIC）的支持，克而瑞业务覆盖住宅开发、不动产运营、物业社区等房地产领域。创新研发产品中国房地产决策咨询系统、投资决策系统、栅格地图系统、GoingData、易客达、金融数据系统、资产管理系统、商办数据系统、租售系统、文旅系统、康养系统、产城系统、物管系统等，为大量房企提供了决策依据。