广东
临近五一小长假，4月降息预期再次落空，前海时代尊府也没有日光，整体成交量环比下降，反倒是在这个节骨眼上，深圳冷不丁地批量调规宅地。
新房和二手房的近况如何？深圳土地市场为何动作频频？疯狂调规的背后，释放了哪些信号？
逐一来看：
01
刚过去的周六，前海时代尊府开盘，共76套大平层，备案均价11.55万/㎡，最高89折，综合折扣不低于92折，开盘1小时官宣卖了九成。
虽没有再续日光，但对套均2000多万的房子来说，这个开盘成绩在当前市场，算是很不错了。
毕竟，这次备案价上调了，打完折后还是比去年涨了五六千一平，一套大户型就是上百万的涨幅。算下来，实际比周边二手房还贵些。
另一方面，最近中美关税战打得很凶，多少对市场情绪面有些影响。
截至26日，4月深圳新房住宅网签量3200套，二手房住宅是5132套，相较3月同期网签量均略有下滑。实时成交热度看，市场情绪确实有所降温。
还有法拍对市场的冲击。
4月上旬，太古城北区一口气拍出7套法拍房，蛇口半岛城邦三期也拍出9套，全部溢价成交。接下来，半岛城邦三期和四期还会有房源拿出来拍卖。
这么多法拍房冒出来，短期内可能冲击附近二手房乃至整个深圳湾片区的成交节奏。
其他热门成交片区，如科技园、蛇口、前海、宝中等，近期也陆续有笋盘流出市场。
02
土地市场方面。
最近，深圳一周内调整9宗地块规划引发热议：连“搞钱之都”也撑不住，都开始卖地救急了？
真相并没有那么简单。
深圳此次调整的9宗地块，原用途涵盖工业、商业、医疗、交通设施等，转为住宅用地后，不仅新增约23万平方米宅地，更捆绑了学校、幼儿园、养老设施等民生配套。
主要分布在南山西丽、龙华梅林关、龙岗平湖和光明区，大多都是非核心区域的刚需板块。
近年来，深圳核心区域“商改住”调规也用得越来越得心应手，从深超总地块到登良地块再到宝中南街坊地块，彻底打破缺地共识。
背后是什么用意呢？
一来，深圳通过土地功能转换，将低效用地转化为高价值空间，既缓解住房供需矛盾，又优化城市功能布局。这种“空间重组”模式，与部分城市“为卖地而卖地”有本质区别。
二来，深圳今年一季度新房库存量降至278.6万平方米，创33个月新低。按照过去一年平均成交量计算，去化周期不足8个月。新房肉眼可见的变少，核心区更是寥寥可数。
从财政收入来看，去年深圳税收3941.2亿元，同比减少4.8%，但深圳财政收入结构远高于全国平均水平，民生支出占比近七成，其中教育支出超1020亿元。
所以，与其说深圳缺钱，不如说深圳通过结构性优化，将资源投向更具长期价值的领域。
4月25日，最高层再次定调房地产，其中提到加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。
城市更新是接下来的趋势。
深圳一周调规9宗地，除了财政困局下的无奈之举，也是一场以土地为支点、撬动城市能级跃升的主动变革。
03
深圳作为中国最年轻，外来人口比例最高的核心城市，随着货币持续超发，整体房价长期呈向上态势，这点毋庸置疑。
但真正优质的资源就这么点，稀缺的硬核资产更是少之又少。
对于买房人而言，不管选择地段还是时机，都要有一定的前瞻性，前者决定未来，后者决定收益。
越偏离核心、越便宜的房子，往往意味着坑也越多。
那是不是这些房子就没人要了？
显然不是。
每个价位的房子，都面向着不同的受众群体。
因为总会有懵懂的新人。
很多刚需在购买人生第一套房的时候，都是迷迷糊糊就上了车，并不懂得什么是价值，。只有等以后要换房子的时候才恍然大悟，后悔自己当初在选筹这件事情上没有认真对待。
有些买房的坑，只有自己踩过了，才知道坑有多深。
如今的深圳楼市，保障性住房的供应越来越大，原关外的房子越建越多，而优质改善和豪宅依然是供不应求。未来的房地产格局就是：低端有保障，中端有支持，高端有市场。这个时候，选筹大于一切，整体稀缺的优质房产，搭配合适的价格，是当下市场的最优解。
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