上海
北京房价还有泡沫吗？
北京房价下跌的空间还有多大？
之前，老杨已探讨了全国总体房价泡沫的走势。
接下来，老杨会分几期内容，重点聊聊单个城市，或者几个城市之间房价泡沫的对比情况。
今天，我们就来聊一聊北京的情况。
房价收入比23倍
咱们先看三个细分指标，第一个指标是房价收入比，这也是国际上通用的衡量房价高低、判断是否存在泡沫的核心指标。
下面这张图展示的是北京房价收入比的年度走势。
2024 年，北京的房价收入比是 23.5 倍，过去两年呈连续下滑态势，而在 2017 年达到最高峰，为 34 倍。
2015 - 2017 这三年间，北京房价涨幅很大。
那为什么 2018 - 2019 年房价降温了呢？
这是因为北京房价在 2017 年 4 月冲高后，在多项重磅政策的连续压制下，从 2017 年 5 月开始下跌，一直跌到 2019 年才止住跌势。
北京房价收入比的最低值出现在 2014 年，为 19 倍。
房价收入比已经低估了
那么，目前 23.5 倍的水平究竟是高是低？是否存在泡沫呢？
我们不能仅凭感觉判断，需要进行指数化处理。
把 2024 年 23.5 倍的数值与过去多年北京房价收入比的中位数对比，从图中可以看出，2024 年的指数是 -50，低于过去十多年的历史平均水平；
2023 年的数值不高不低，正好处于均值水平；
2016 - 2022 年，指数为正值，表明这期间北京房价收入比偏高，房价被高估；
2011 - 2015 年，指数为负值，说明当时房价水平偏低。
总体而言，当前北京的房价收入比已经不存在泡沫。
住宅租金收益率1.6%
接下来看第二个指标 —— 租金收益率，也叫租售比。
过去十多年，北京租金收益率最高是在 2012 年，达到 2.7%。
之后呈震荡式下滑，到 2017 年一季度，也就是房价最高的时候，租售比探底至 1.4%。
在随后的两年里，随着北京房价下跌，租售比有所回升，之后便处于震荡状态。
今年一季度，北京的租金收益率是 1.6%，与 2011 - 2015 年相比还是偏低的，但数值也在 2017 年以来的平均值左右。
同样，我们对租售比进行指数化处理，从图中可知，2016 年以来北京的租售比指数为负值。
指数为负意味着租售比偏低，也就是说相比房价水平，租金水平有点偏高。
今年一季度北京的租售比指数是 -84，从租金收益率这个指标来看，北京的房价还是相对偏高的。
房价周期波动指数已弱于2015年
再来看第三个细分指标，这是老杨独创的指标。
根据房地产短周期理论，在房价周期性波动中探究规律，我将其命名为房价周期波动指数。
自去年 10 月份以来，房价波动指数进入负值区间。
负值区间意味着在房价周期波动中，房价处于低估状态。
也就是说，连续半年北京的房价已经进入低估区间。
今年 3 月份，该指数为 -54。
而上一轮北京房价低谷期的最低值出现在 2015 年 4 月，当时房价周期波动指数为 -47 。
从图中可以看到，在 2015 年下半年到 2024 年 9 月的绝大部分时间里，北京的房价周期波动指数都是正值，表明房价处于高估状态。
高估的顶峰出现在 2017 年 4 月，也就是前面提到的北京房价涨势最凶猛的时候。
房价低估程度小于2015年初前后
最后，我们把前面提到的三个细分指标按照不同权重进行综合测算，得出最终的北京房价泡沫指数。
该指数从去年 9 月份开始进入负值区间，今年 3 月份为 -26 。
负值程度小于 2014 年四季度到 2015 年上半年，当时北京楼市非常低迷，房价被低估。
很多朋友可能不太记得了，有些朋友在 2014 - 2015 年可能还没开始关注楼市，那时市场一片惨淡。
房地产市场呈周期性波动。
多经历几次楼市的低谷期，就不会认为房价会一直下跌；
多经历几次楼市的繁荣期，也就知道房价不会永远上涨。
北京作为一线城市、首都，目前房价处于超跌状态，下跌空间已经很小。
展望未来一到两年，北京楼市肯定会见底反弹，房价也必然会转跌为涨。
如果是自住需求，现在其实不用过于担心。
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