房产交易关键：“一房两卖” 多阶段维权，律师建议分几步走？

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案件梳理

当事人关系

原告：

陈宇、周敏（夫妻，实际购房人）

被告：

林浩（房屋登记人，恶意受让人）

王辉（原出卖人，一房两卖方）

涉案背景

一号房屋：位于通州区，陈宇、周敏于2010 年从王辉处购得并实际入住，因王辉与林浩恶意串通二次交易，引发长达八年的权属争议及执行纠纷。

关键事实

初始交易与违约：

2010 年 9 月，陈宇、周敏与王辉签订《房屋买卖合同》，2011 年 7 月完成物业交割并入住，但未办理过户；

2016 年 11 月，法院判决王辉协助过户，王辉拒不履行。

恶意交易与抵押：

2016 年 12 月，王辉与林浩签订合同将房屋过户至林浩名下（法院认定恶意串通，判决无效）；

林浩同期与吕某设立200 万元抵押（后经判决抵押合同无效，抵押权注销）。

执行异议与权属确认：

原告通过执行异议之诉，法院最终裁定中止执行并确认房屋归属，林浩承认过户但否认恶意串通，王辉未答辩。

争议焦点

恶意串通合同无效后的财产返还路径：

林浩是否需将房屋过户回王辉？过户费用由谁承担？

原告能否直接依据生效判决跳过王辉，要求林浩配合过户至自己名下？

侵权损失与合同纠纷的法律关系竞合：

原告主张的七年租金损失（34.36 万元）属于合同违约还是侵权赔偿？

林浩与王辉是否构成共同侵权，需连带承担赔偿责任？

历史政策限制对合同效力的影响：

林浩提出“购房时政策禁止买卖” 是否影响合同效力认定？

案件分析

一、恶意串通合同的效力及后果

法律关系穿透：

根据《民法典》第154 条，王辉与林浩的买卖合同因恶意串通损害原告权益而无效，林浩需依据第 157 条返还房屋至原权利人王辉；

原告与王辉的初始买卖合同合法有效（之前判决已确认），但房屋过户需先恢复至王辉名下，再履行初始合同。

二、过户费用的过错责任分配

因果关系与过错认定：

王辉与林浩的恶意串通直接导致房屋登记状态异常，根据《民法典》第157 条，二人对合同无效负全部过错，过户产生的契税、印花税等费用应由双方共同承担；

原告作为无过错方，无需承担因他人违法行为导致的额外成本。

三、侵权损失的程序处理限制

法律关系区分原则：

原告主张的租金损失源于林浩强行驱离行为（侵权事实），而本案系合同纠纷，法院仅处理合同无效后的财产返还，侵权赔偿需另案提起（《民事诉讼法》第119 条）；

原告需通过侵权之诉举证二人共同侵权的故意及损失因果关系。

四、历史政策抗辩的不成立性

法不溯及既往原则：

林浩提出的“政策禁止买卖” 无证据支持，且初始买卖合同（2010 年）及后续判决均未认定合同因政策无效，其抗辩缺乏法律依据。

裁判结果

房屋过户与费用承担：

林浩于判决生效后7 日内将一号房屋过户至王辉名下；

过户产生的契税、印花税等费用由林浩与王辉共同承担。

其他请求驳回：

原告主张的租金损失及连带赔偿属侵权纠纷，本案不予处理，可另行起诉。

案件启示

恶意串通的法律风险警示：

恶意串通签订的合同自始无效，参与者需承担财产返还、费用赔偿等责任，甚至面临司法处罚（如罚款、拘留）。

复杂权属纠纷的多阶段维权策略：

涉及一房数卖、恶意抵押时，权利人需分阶段维权：

第一阶段：通过合同之诉确认初始交易效力；

第二阶段：通过确认合同无效之诉排除后续非法交易；

第三阶段：通过执行异议之诉排除执行障碍；

第四阶段：通过侵权之诉主张损害赔偿（需另行起诉）。

不动产登记的公示效力与救济边界：

登记权利人非实际权利人时，实际权利人需通过“确权→返还原物→过户” 链条维权，无法直接跳过登记瑕疵环节。

诉讼请求的精准性要求：

混合主张合同与侵权请求可能导致法院驳回部分诉求，建议分案处理以提高胜诉率。