北京房地产律师：中介口头承诺飘窗，卖方需要承担责任吗？

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

案件梳理

当事人关系

原告：林悦（购房人）

被告：赵阳（售房人）

关联方：赵鹏（赵阳之子，委托代理人）

中介方：甲公司（房地产经纪机构）

涉案背景

一号房屋：位于西城区XXX 号，实际带有东西两侧扩建飘窗（深度 0.7-1 米），林悦以 540 万元价格签约购买，支付定金 5 万元后，发现飘窗属违建，主张撤销合同。

关键事实

合同签订与争议点：

2024 年 1 月 5 日，林悦与赵阳签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定购买带 “阳台或飘窗” 的房屋，赵阳委托其子赵鹏签约；

签约后林悦从物业获悉飘窗为违建（无规划许可），且已列入拆除名单，遂要求撤销合同并返还定金。

双方主张与证据：

林悦：

购房时明确要求“带阳台或飘窗”，中介及赵阳隐瞒飘窗违建事实，构成重大误解；

提交120 余套看房记录（均含阳台 / 飘窗）、物业沟通记录、城管违建认定函。

赵阳：

合同未明确约定“阳台或飘窗” 为交易条件，飘窗属防护栏非违建，已提供无限制交易证明；

主张林悦未尽到购房审慎义务，单方解约构成违约。

行政认定与现状：

西城规自委复函：飘窗未办理规划许可，属街道办查处范围；

展览路街道办确认：飘窗为框架玻璃封闭结构，属违法建设，已于2024 年 5 月拆除玻璃部分，框架尚存。

争议焦点

合同约定与购房需求的关联性：

林悦通过中介提出的“阳台 / 飘窗” 需求是否构成合同条款？赵阳是否明知该需求？

违建事实对合同效力的影响：

扩建飘窗是否属于《民法典》第147 条 “重大误解” 情形？赵阳是否存在故意隐瞒？

撤销权的举证责任分配：

林悦能否证明赵阳明知违建仍签约？赵阳能否证明已履行告知义务？

案件分析

一、合同条款的文义与履行

交易条件的明确性：

合同未直接约定“阳台或飘窗” 为交易标的，仅描述房屋为 “楼房”“附属设施见附件”，附件未列明飘窗；

林悦对中介的需求未转化为合同条款，赵阳通过授权委托书仅委托赵鹏处理“签约过户事宜”，无证据证明其明知飘窗为核心交易条件。

二、重大误解的构成要件

认知偏差与因果关系：

林悦主张因“飘窗属违建” 导致误解，但签约时房屋已存在飘窗，其现场看房后未对结构合法性提出异议；

根据《民法典》第147 条，重大误解需基于 “对合同内容有实质性误认”，而本案中林悦误认的是 “飘窗合法性”，非合同约定的交易标的（登记建筑面积），二者无直接因果关系。

三、卖方的告知义务边界

信息披露的法定范围：

赵阳提供了无限制交易证明（即房屋无查封、抵押等权利瑕疵），符合合同约定的“出售条件”；

违建认定属于行政监管范畴，且飘窗未计入产权面积，赵阳无法律义务主动披露非登记结构的合法性（参照《城市房地产管理法》第37 条）。

四、购房人的审慎义务

合理注意义务的承担：

林悦作为买方，未在签约前核查房屋结构规划文件，仅以“中介带看”“小区其他房屋类似” 为由主张信赖，不符合交易惯例；

法院认为，购房人对房屋物理状态及合法性负有主要审查责任，非因卖方欺诈或故意隐瞒，不得事后以“误解” 主张撤销。

裁判结果

驳回全部诉讼请求：

林悦未能证明“阳台 / 飘窗” 为合同约定内容，亦无法证明赵阳故意隐瞒违建事实，不符合重大误解的构成要件；

案件启示

交易需求的合同固化：

购房人若对房屋特定设施（如阳台、飘窗）有刚性需求，需在合同中明确约定为“合同标的” 或 “交付条件”，避免仅通过中介口头沟通。

违建审查的前置义务：

涉及房屋扩建、改造的，买方应主动向规划部门查询是否取得许可，不得以“卖方未告知” 为由主张免责（《城乡规划法》第 64 条）。

中介责任与证据留存：

中介需将客户需求书面记录并要求买卖双方确认，避免因口头承诺引发争议；购房人应保存沟通记录（如微信、邮件）作为证据。

行政认定的司法效力：

行政机关对违建的认定具有权威性，但仅影响房屋使用，不直接否定买卖合同效力，除非违建导致合同目的根本无法实现。