绿城潮鸣东方劲爆房价!突破徐汇房价上限-绿城潮鸣东方值得买吗？

绿城潮鸣东方劲爆房价!突破徐汇房价上限-绿城潮鸣东方值得买吗？

突破徐汇滨江价格上限的绿城·潮鸣东方，还值得买吗？作为一个从业十几年的楼市观察者，我个人认为徐滨在今年站上19.5万/㎡并不出乎意料，属于合理价格范围。而且在参观完项目的样板间之后，我认为绿城·潮鸣东方应该会延续徐汇滨江新房的热度，热销是大概率事件。

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为什么这么说呢？几个角度跟大家分享下我的观点吧。

首先要清楚，当下市区的豪宅是处于涨价周期内的。

可以看大盘数据，2020到2023年上海豪宅新房成交均价基本处于横盘态势，在2024年进入涨价周期。2023年上海豪宅新房成交均价约13.4万/㎡，2024年来到约17万/㎡，1年涨幅超过26%。按26%的年度涨幅推算，2025年豪宅年度成交均价可能在21.4万/㎡左右。

具体到项目，2024年上半年新天地的中海单价17.2万/㎡，下半年隔壁的翠6就上到21万/㎡；2024年底开盘的锦园卖17万/㎡，今年1季度开盘的金陵华庭均价18.9万/㎡。而豪宅并没有缺席的日光表现也足以说明涨价周期还未停止。未来金陵华庭、万科高福里这样的盘超过20万/㎡不无可能。

回过头来看徐汇滨江，在去年4月启元入市的时候，西岸金融城一带的价格已经站稳17.8万/㎡。按照前文平均1年26%的涨幅，徐汇滨江今年有可能站上17.8×（1+26%）=22.4万/㎡左右。

也就是说，无论是不是绿城，这个时间点这个位置，卖到19.5万/㎡都不奇怪。

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为什么这么说呢？几个角度跟大家分享下我的观点吧。其次，我认为相比其他豪宅板块，徐汇滨江是有成为NO.1，或者说引领者潜质的！

一个板块好不好，光靠炒作是没用的，归根结底要看市场接受度。

我拉了一下2022年以来徐汇滨江入市新房的认购情况，几乎每一个都是数倍认购率的日光红盘。尤其是2023年入市的云锦东方，创造了认购率超过900%的市场记录。

云锦东方这一批房源的套均总价我记得在6千万左右，让超过900组亿万富豪家庭争相排队认购，在整个上海豪宅史上也是独一份的新闻。也足以说明徐汇滨江在上海豪宅圈举足轻重的地位。

言至于此，很多购房小伙伴会问，新天地、陆家嘴不香吗？凭什么徐汇滨江能逆袭成为新晋的超级豪宅区呢？

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新天地、陆家嘴这些地段当然好，也有坚定选择他们的老钱买家。但我认为徐汇滨江有2点比较独特的优势让它更受城市新贵的喜爱。

第一、在整个一江一河和中央活动区的范围内，只有徐汇滨江的城市界面融入了人文艺术特色！

和外滩、陆家嘴等其他滨江核心板块一样，徐汇滨江的城市界面也涵盖了大量商办与休闲配套。但不一样的是，只有徐汇滨江把人文艺术融入了日常生活。

板块内云集沪上知名艺术馆，每年接纳来自全球的知名大展，举办各类音乐节，见证了无数绚丽的世界文化盛景。

除了艺术气质，徐汇滨江岸线更被上海市民誉为“魔都醉美跑步圣地”、“打卡圣地”。在这里大家可以感受到扑面而来的江风，静享悠然生活的惬意。野餐、跑步、骑车、晒太阳......大家能想到的美好生活方式，都可以在这里实现。

所以，徐汇这份滨水人文艺术气质是整个上海独一份的存在，也迎合了城市新贵对于更高阶居住生活的需求。

第二，有金融产业、有顶级商业、还有顶级教育，徐汇滨江的西岸金融城小板块几乎没有短板！

产业是土地价值抬升的催化剂，而在上海CAZ中央活动区范围内，徐汇滨江的产业能级和规模是空前的。整个西岸将打造“一港一谷一城一场一湾一心”六个百万级产业组团，构建起以数字经济、生命健康、文化创意、现代金融互为支撑的产业结构。

如果聚焦徐汇滨江内部，绿城潮鸣东方所在的小板块金融城，我认为属于皇冠上的明珠。

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就在绿城·潮鸣东方隔壁，总建面约180万方，投资超600亿的超级综合体涵盖24万方商业零售、65万方超甲级写字楼、5万方的2座奢华酒店、超过5万方的文化艺术场馆及配套。

我还查了香港置地官网对于商业部分【西岸中環】的介绍，除了高能级的商场，其中的滨水商业街区更吸引我：项目内规制约1.2公里的全步行式亚洲地标级商业大道，包含4万平方米的餐饮空间，荟萃超180个餐饮选择，成为上海全新餐饮精雅水岸。

这样的配套能级让潮鸣东方成为了全上海极少数既能地处豪宅板块，又能零距离背靠顶级商业产业，本身又是超级IP的项目。如果再加上隔壁小区都确定对口宋庆龄幼儿园和小学这样的教育资源，整个金融城小板块就几乎没有短板了。

特别声明：新房只有交付后才划分学区，以教育局官网公示为准

再来看金融产业对于绿城·潮鸣东方的抬升作用。

如果你深入了解上海的发展史，会发现每一个引领时代的板块，都会定位金融产业。30年前是陆家嘴，15年前是外滩金融城，即将接棒的正是西岸金融城。

因为金融产业是所有产业的源头，所以它对板块土地价值的促进作用会更明显。具体的增量有多大，陆家嘴太遥远，我们可以参考时间线上更近的董家渡外滩金融城。

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董家渡外滩金融城从2009年启动，10年时间黄浦滨江（董家渡）的新房价格涨了182%，远超同区域的淮海中路和打浦桥等板块。

值得一提的还有，就在今年3月，东安新村旧改片区——徐汇区C030301单元127b-23地块协议出让。出让总价为835000万元，如果仅计算可售住宅部分，住宅可售楼板价约13.3万/㎡，面粉价已经超过了绿城潮鸣东方。隔壁的125-31地块届时出让很可能再次突破天花板。

这样的表现一方面说明徐汇滨江西岸金融城这一组团的预期还未到顶，另一方面说明西岸金融城的城市界面还有突破的空间。

再次，徐汇滨江的二手价格仍处于高位，让新房有了比较厚的安全垫。

先看挂牌情况，徐汇滨江几大热门次新小区最新挂牌均价几乎全线20万朝上。

其中大户型溢价更高。尤其是云锦东方200㎡以上大户型，挂牌均价约22.8万/㎡。

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价格信息来自链家网4月挂牌

再来看更实在的成交价，云锦东方一期在前年上过23万/㎡单价，锦园更是超过24万/㎡。近2年大盘走势偏弱价格波动较大，但在去年9月新政后，一期也有超过19万/㎡的成交。

别小看豪宅板块弹性，在市场热的时候可以出得起高价的板块，在下一次才有更高的腾飞空间。今年的市场热度比去年10月更高，徐汇滨江二手次新房成交价格天花板回到2023年并非不可能。

成交价格信息来自链家网

最后，绿城的品牌是存在溢价，而号称绿城30年1号作品的潮鸣东方会把这份溢价推向更高峰！

从过往二手价格走势来看，对于有绿城进驻的板块来说，绿城的价格就是上限，其品牌溢价能力是有目共睹的。比如黄浦滨江次新房的挂牌均价目前在18万出头，绿城黄浦湾就能有20.4万/㎡。花木的锦绣兰庭，森兰的御园也要比板块同龄次新房高出近2万/㎡。如果计算溢价率，过往绿城品牌溢价在13%-20%之间。

参考前文云锦东方19.3万/㎡成交单价，潮鸣东方即使拿出和前作一样的水准，价格安全垫可能在21.8-23.2万/㎡！

价格信息来自链家网4月挂牌

不过，就像开头我说的那样，亲身体验下来，我认为作为绿城中国30年1号作品，绿城潮鸣东方几乎把绿城逼到极致。不夸张的是，这个项目不止是绿城的巅峰之作，也开创了上海豪宅市场的新格局。

几大开创性的创新，我用我的视角给大家解读下：

入口方面，项目用约2500㎡的绿化柔化了边界，通过化路为园的设计，打造开合城市的庭院，把项目与西岸板块融为一体。

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公区方面，项目用了一个约3000㎡的下沉庭院，营造了令人震撼的约12米高差的立体垂直景观。

项目在地下6米的下沉庭院种植了繁茂的植物，在高约6米的架空层也打造了怡人景观。

也就说业主在地下庭院向上看，是落差12米充满层次的景观。

业主走在地面，脚下、眼前、头顶都是绿意盎然。

业主在室外约40米游艇绿洲无边际泳池游泳时，树木的树冠或与之平行，带来在森林里畅游的即时感。

另外，整个架空层和地面、下沉会所用一整根12米的石材立柱有机的连接到一起，恢弘叙事令人震撼。这种在垂直空间展开的移步异景，在上海其他豪宅项目我还从未见过。

产品方面，项目划时代的采用了全景舱无柱设计，让外立面的玻璃材质可以完全延续一整个户型，实现更大窗墙比，带来更优的采光效果和景观视野。从外面看，每套户型都宛如一个透明的玻璃盒子。要知道，作为一个近零能耗的项目，对玻璃的要求极高，这样大尺寸还带有弧度的玻璃，工艺难度和昂贵造价难以想象。

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也正是凭借全景舱无柱设计，让得房率也成为项目的一大亮点，高达约82%。这是什么概念呢？

此前市区豪宅多为超高层住宅，得房率普遍不高，平均值就在75%上下。

根据2个得房率数据我们可以做个对比：

· 绿城·潮鸣东方建面约285㎡户型的套内使用面积=285×82%=233.7㎡

· 市区超高层建面约300㎡户型的套内使用面积=300×75%=225㎡

意味着，凭借前沿设计带来的高得房率，潮鸣东方建面约285㎡户型的使用面积比市区建面约300㎡超高层户型还要多近9个㎡！！

具体到面积，项目打造120套建面约285-585㎡大平层。

事实上在豪宅市场里，大户型永远是更吃香的一类。

大尺度的室内空间保证了舒适度，充足的功能性承载大家庭的居住需求。同时对城市菁英们来说，纯粹的、无形的生活圈层和社交圈层更是代表着对社会资源的占有，决定着人生的高度。

可惜，桎梏于中小套型比例的限制，纯粹的大户型社区非常少见，在整个徐汇滨江也只有云锦东方、启元和潮鸣东方。云锦东方的溢价能力前文大家都看见了，在产品迭代上绿城显然走在前沿，对它未来进入二手市场的预期，我是非常有信心的！

最后附上项目部分户型赏析：

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项目

绿城·潮鸣东方

区位

上海徐汇区龙华中路与兆丰路交汇处

产品

建面约285-585㎡水岸藏品

交通贴士

周边有地铁4、7、12号线

开发商/预售许可证

绿城中国