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北京中海树村项目

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3 月 18 日，中海地产以 75.02 亿元的总价竞得海淀区树村 HD00 - 0705 - 0035 - 1 地块，北京首次楼面价破10万！

今天就来给大家深度解读一下这个项目。

先说说产品基础资料：

根据这块地的规划指标来看，容积率为 1.6，建筑控高 18 米，这样的条件十分适宜打造 5 至 6 层的低密洋房产品。

然而，美中不足的是，该项目的体量并不算大。

其地上建筑面积仅 7.3 万平方米，按照大致估算，房源数量预计在 300 套左右。

这块地在海淀区上地街道，北五环外，距离地铁 13 号线上地站直线距离约 1.1 公里。

周边生活配套完善，东侧是北京体育大学，南侧距离圆明园遗址公园直线距离仅 1.2 公里。

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项目整体有哪些优劣势？

优势方面：

首先，地段与配套优越，处于上地核心区，周边交通便利，商业、教育、医疗、生态资源丰富。

华联上地购物中心近在咫尺，3 公里范围内还有清河万象汇。

教育资源属于上地学区，有上地实验小学等优质学校。

同时，西、北侧有树村公园，南邻 “清河之洲” 滨水景观带。

其次，产业支撑强劲，邻近中关村软件园、上地信息产业基地，腾讯、网易等互联网大厂聚集。

大量高科技人才汇聚，购房需求旺盛，也为房产保值增值提供了有力支撑。

最后，低密规划，低容积率加上限高，规划为洋房及叠墅类型，居住舒适度高。

在当前市场上的新房项目中具有较强竞争力。

劣势方面：

第一，价格预期较高，楼面价高达 10.23 万元 / 平方米，未来房价预计会处于较高水平，可能会超出部分购房者的预算。

第二，存在竞争压力，周边有功德寺地块、朱房村地块等竞品项目，虽然各有特色，但也会分散部分购房客源。

周边竞品和二手房小区整体情况怎么样呢？

竞品项目：功德寺地块限价 10.5 万 /㎡，楼面价 7.1 万，适合中产人群；

朱房村地块楼面价 8.9 - 9.5 万，预计售价 12 - 14 万 /㎡。

与树村地块一样走高端路线，但树村地块位置更具优势，周边配套也更为成熟。

二手房小区：海开・圆明天颂二手房贝壳挂牌均价 19.97 万元 /㎡。

融创学府壹号院为共有产权项目，以 80% 产权份额算，实际购房成本 8.96 万元 /㎡。

相比之下，树村 0035 - 1 地块作为新房项目，在产品设计、小区规划等方面更具优势，且未设销售指导价，价格上可能更有竞争力。

这个地块归根到底适用哪些人群？

科技行业高收入人群：周边产业园区的高科技企业高管和精英人士，对居住品质有较高要求，且工作地点近，通勤方便。

重视教育的家庭：为了让孩子能就读上地学区的优质学校，给孩子提供良好的教育环境。

城市改善型购房者：追求更好的居住环境、配套设施和物业服务，该地块的低密规划和高端配置能满足他们的改善需求。

宗地位置：地块位于海淀区上地街道。

用地性质：R2二类居住用地。

住宅楼面价：10.23万元/㎡。

交通方面：地块周围有公交站，但是距离上地地铁站步行23分钟，骑行9分钟，距离北五环主路直线距离1.4公里，未来产品入市需增加隔音降噪处理。

教育方面：步行20分钟就可以到达上地实验小学。

商业方面：北侧紧邻华联商场，生活配套完善。

医疗方面：开车30分钟左右可以到达北医三院以及西苑医院。

产业方面：临近上地信息产业基地，有联想、百度、腾讯、新浪、网易等众多知名互联网企业入驻。

环境方面：地块的西侧，紧邻公园，可以满足老百姓日常的休闲娱乐活动，非常宜居。

在树村地块的西侧，有两个次新二手房小区。其中一个小区是共有产权房，目前无法销售。另一个就是海淀神盘圆明天颂，洋房产品、优质学区。项目2021年开始出售，售价11万元每平米，而如今二手房交易价格已经涨到16万元每平米，涨幅达45%，挂盘价甚至高达19万元每平米。

据悉，树村地块1.6的容积率同样也会打造低密度的住宅产品。地块的楼面价每平米10.23万元，创下北京住宅用地单价出让纪录。未来项目销售指导价，业内测算可能突破每平米14万元大关。这一价格低于神盘的实际成交价，属于倒挂。

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