山东省城市房屋征收与补偿办法（解读）

征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被被征收人进行合理补偿，包括：①房屋价值补偿；②搬迁费；③临时安置费；④停产停业损失费；⑤为鼓励搬迁而提供的补助与奖励等。

房屋征收与补偿应当遵循程序正当、补偿公平等原则，依法开展和实施。征收个人住宅的，应当保障被征收人的居住条件。

01

征收程序

启动条件：国有土地上房屋征收必须基于公共利益需要，包括基础设施建设（如高铁、水利建设）、保障性安居工程、旧城改建等6类情形。非因此类情形，不得对国有土地上房屋进行征收。

1.前期审查

提出启动房屋征收程序，提交发展规划、土地规划等证明文件，保障性安居工程和旧城区改建项目还需纳入年度计划。

决定启动房屋征收程序的，应合理确定房屋征收范围。

2.征收范围公示

房屋征收范围确定并公布后，禁止新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

3.调查登记

对房房屋权属、建筑面积等情况组织调查登记并进行公示。

房屋建筑面积和用途，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

4.补偿方案制定与听证

征收补偿方案应公示不少于30日，方案应包括下列内容：

（1）房屋征收部门、房屋征收实施单位；

（2）房屋征收范围、征收依据、征收目的、签约期限等；

（3）被征收房屋的基本情况；

（4）补偿方式、补偿标准和评估办法；

（5）用于产权调换房屋的地点、单套建筑面积、套数，产权调换房屋的价值认定；

（6）过渡方式和搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费标准；

（7）补助和奖励等。

旧城区改建，超半数被征收人对征收补偿方案有异议的的，需召开听证会并根据情况修改方案。政府应当将方案征求意见情况和修改情况及时公布。

5.风险评估

对房屋征收的合理性、征收补偿费用保障等内容，进行社会稳定风险评估。

作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

6.征收公告

自作出房屋征收决定之日起三日内在房屋征收范围内发布公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

7.征收评估

（1）评估机构选定

被征收房屋和产权调换房屋的价值，应当由经依法备案的房地产价格评估机构评估确定。

评估机构应当与被征收人协商选定，过半数的被征收人共同签字认可的房地产价格评估机构，视为共同协商选定；协商不成可通过投票、抽签等方式确定。

评估机构确定后，需在房屋征收范围内公布。

（2）房屋价值评估

• 住宅房屋价值的补偿，按照征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建普通商品住房的市场价格评估确定。

• 非住宅房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位类似房地产的市场价格。

• 征收住宅房屋的最低补偿标准由设区的市政府确定，并向社会公布。

评估机构应按照相关标准，出具分户初步评估结果，并由房屋征收部门进行公示，公示期限不得少于5日。公示期满后，应向被征收人转交分户评估报告。

对评估报告有异议的，应当自收到评估报告后10日内，向评估机构书面申请复核。对复核结果有异议的，应当自收到复核结果后10日内向设区的市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

8.签订补偿协议

与被征收人依法订立补偿协议，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、周转用房、停产停业损失补偿费、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项进行约定。

与被征收人在签约期限内达不成补偿协议，按照征收补偿方案依法作出补偿决定，并予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以申请行政复议或提起行政诉讼。

9.补偿与搬迁

（1）先补偿，后搬迁

房屋征收应当先补偿、后搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。建设单位不得参与搬迁活动。

（2）强制征迁

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在规定期限内又不搬迁，政府应催告当事人搬迁，催告书送达十日后仍未履行搬迁义务的，可以向法院申请强制执行。

10.补偿建档

建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

11.权证办理

被征收人搬迁后，房屋、土地登记机构依法办理房屋所有权、国有土地使用权的注销登记。

02

补偿办法

1.补偿方式

（1）货币补偿

（2）房屋产权调换

2.补偿内容

（1）房屋价值补偿

被征收房屋价值包括房屋装饰装修价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值。

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

选择房屋产权调换的，如果产权调换房屋和被征收房屋的价值存在差价，需结清差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，政府应当提供改建地段或就近地段的房屋。

（2）搬迁补偿

因征收房屋造成搬迁的，应当向被征收人支付搬迁费。

（3）临时安置补偿

住宅房屋征收，应向被征收人支付临时安置费。

• 被征收人选择货币补偿的，给予一次性临时安置费。

• 选择房屋产权调换的，按照补偿协议约定的过渡期限支付临时安置费；被征收人选择房屋征收部门提供的周转用房的，不支付临时安置费。

• 因房屋征收部门的责任延长过渡期限的，自逾期之日起按照标准双倍支付临时安置费；被征收人选择征收部门提供的周转用房的，自逾期之日起按照标准支付。

（4）停产停业损失补偿

非住宅房屋征收，给被征收人造成停产停业损失的，应向被征收人支付停产停业损失补偿费。

• 被征收人选择货币补偿的，给予一次性停产停业损失补偿费。

• 选择房屋产权调换的，按照协议约定的过渡期限支付停产停业损失补偿费；选择房收部门提供的周转用房的，不支付停产停业损失补偿费。

• 因房屋征收部门的责任延长过渡期限的，自逾期之日起按照标准双倍支付停产停业损失补偿费；被征收人选择征收部门提供的周转用房的，自逾期之日起按照标准支付。

（5）补助和奖励

例如：为鼓励尽早搬迁而给予的奖励。

3.特殊情形与住房保障

（1）公房征收

被征收房屋属于公共租赁住房、公房管理部门直管住宅公房或者单位自管住宅公房的，在租赁关系存续期间，被征收人未与承租人达成解除租赁协议但符合房屋承租规定的，应当对被征收人实行房屋产权调换的补偿方式。用于产权调换的房屋由原房屋承租人承租，双方重新签订租赁合同。

（2）最低面积保障

征收个人唯一住宅，且该房屋建筑面积低于45平方米的，应当对被征收人进行最低面积补偿，补偿面积不得少于45平方米，并公示至少十日。

（3）住房保障衔接

被征收人符合住房保障条件的，政府应直接配租、配售保障性住房，不再轮候。

既符合住房保障条件，也符合最低面积补偿条件的，被征收人可根据自身意愿，选择住房保障或者最低面积补偿。

03

违法行为与法律责任

1.对不符合法定条件的房屋征收事项作出房屋征收决定的；

2.违反公示、公告、听证、评估等法定程序实施房屋征收与补偿的；

3.违反房屋征收法定补偿内容、标准实施房屋征收与补偿的；

4.违反规定办理应当暂停办理的限制事项手续的；

5.非法干预评估活动和评估结果的；

6.违法组织实施强制搬迁的；

7.未及时核实、处理投诉、举报的；

8.其他不履行法定职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。

政府及其有关部门有以上行为的，由上级政府或者本级政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

律师整理了全国各地区的最新征收及补偿安置政策，如需详细了解您当地的征收政策和补偿标准，可以咨询或留言。

如遇土地/房屋征收拆迁纠纷，需要维权，可加微咨询。

济宁人编辑整理 微友留言不代表本站观点

非本站原创照片均来自百度图片

凡原创稿件不经同意不得转载

“济宁人”法律顾问单位：山东希音律师事务所

相关法律问题请拨：17805370308（刘岗律师）