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最值得注意的是，该项目为低密小高层，容积率仅约2.65，无保障房的纯住宅社区。使用率达到90%以上。单价7字头!

项目距离5号线荔湾站仅650米，背靠大南山，直面前海妈湾片区和海景，背山面水，环境风水相当不错。

观山海家园，由远洋集团打造，总占地面积约4.24万㎡，总建筑面积约16.3万㎡，计容建筑面积约11.64万㎡，容积率2.65，绿化率30.85%，共由10栋总高17-25F住宅组成，由8栋塔楼，2栋板楼设计，其中1栋1/2单元住宅24F，1栋3单元住宅23F，2栋1单元住宅19F，2栋2单元住宅24F，2栋3单元住宅22F，3栋1/2单元/4栋1/2单元住宅17F，5栋/6栋住宅25F，配建有公交首末站。

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总规划870户，全部是商品房住宅，地下室有3层，规划停车位987个。

基础信息

开发商：深圳市远荔实业有限公司

物业公司：远洋物业

总占地面积：约4.2万㎡

总建筑面积：约16.3万㎡

容积率：约2.65

绿化率：约30.85%

栋数：12栋

推售户数：规划870户

总层高：17-25F

梯户比：2T2、2T4、2T5户

车位：约987个

物业费：7.8元/㎡·月

产权：70年

房产性质：住宅

交楼时间：待定

交楼标准：预计简装

面积：95-108-110-115-138㎡3-4房

-观山海平面及户型图-

95㎡的3房2厅2卫：传统竖厅格局，客厅开间3.5米，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，3个卧室分别做到了3.6米/2.8米/2.8米的宽度，主卧加1个次卧270°全景飘窗，客厅连接次卧出6.3米长的大阳台，U型厨房，得房率约95-97%（包含赠送），西南或东北朝向。户型分布在2栋2/3单元04/05户型，东北朝向看大南山、2栋1单元04/05户型西南朝向看小区；

108-110㎡的4房2厅2卫：竖厅双龙抱珠格局，客厅开间3.5米，LDKB一体化，4个卧室分别做到了3.7米/3.4米/2.8米/2.6米的宽度，主卧加2个次卧270°全景飘窗，客厅连接次卧出6.1米长的大阳台，U型厨房，得房率约95-97%（包含赠送），西南或东南朝向。户型分布在1栋1/2/3单元03/04户型，03户型东南朝向，04户型西南朝向；只有2栋2/3单元看小区，其他都看向小区外部；

建面113平米：4房2厅2卫，传统的竖厅户型动静分区，‘S’型墙体，有冰箱预留位；市面非常常见的竖厅4房户型，比较突出的是有大阳台连接客厅和次卧；主卧和书房（卧室）都是多飘窗设计，保证了视野和多方面的采光；这种户型的缺点是走廊过长，空间利用率比横厅或者双龙抱珠户型差些；户型分布在5栋、6栋03/04户型，均是西南朝向，看小区外面大南山方向，比较安静；

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115㎡的4房2厅2卫：横厅南北通透格局，客餐厅6米开间，LDKB一体化，全屋飘窗，4个卧室分别做到了3.9米/3米/2.8米/2.6米的宽度，主卧加1个次卧270°全景飘窗，客厅出6米长的大阳台，L型厨房，得房率约95-97%（包含赠送），西南或东南朝向。115平米户型分布在1栋1单元、1栋2单元、1栋3单元01/02户型，01户型西南朝向都是看小区外围，02户型看向小区；

138㎡的4房2厅2卫：竖厅南北通透格局，专梯入户，客厅6.1米开间，LDKB一体化，全屋飘窗，4个卧室分别做到了3.9米/3.25米/2.9米/2.8米的宽度，主卧加1个次卧270°全景飘窗，客厅出6.1米长的大阳台，U型厨房，得房率约95-97%（包含赠送），阳台主朝西南向。138平米户型分布在3栋1单元、3栋2单元、4栋1单元、4栋2单，4个单元纯大户型。

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周边配套

交通方面：项目距离5号线荔湾站约650米左右，出行方便。项目紧邻兴海大道、月亮湾大道等主干道，开车可快速通达前海、宝中、蛇口、深圳湾、科技园等区域。

教育方面： 项目周边拥有15所幼儿园、4所义务教育学校，还有荔湾小学和深大附中等学校都在周边。此外项目靠近多所国际学校，拥有3000到5000个名额，包括荟同国际学校、礼德国际学校、英国国王学校（深圳分校）以及深圳哈罗国际学校。

商圈方面：自带6000㎡社区商业，西侧一路之隔有泛海城市购物广场，里面有人人乐超市基本可以满足日常生活，500米左右有兴海湾肉菜市场，地铁1个站可以到前海印里，开车15分钟可到达海上世界、K11购物艺术中心、前海卓悦INTOWN购物中心、前海壹方汇、山海会员商店、前海壹方城等大型商业中心。

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生态方面：项目周边生态资源丰富，位于大南山脚下，享有大南山一线山景，周边还有荔林公园、月亮湾公园、青青世界等配套。

项目区位：

观山海家园所在位置褒贬不一争议挺大的；不管是夸还是贬都有看似合理的理由。区位上它的位置确实不差，属于前海合作区范围，又临前海核心区，作为住宅区城市面貌新、生态底子好，具备富人区的特质，不足的是区域发展空间比较局限、生活配套不太丰富，居住氛围也欠缺；

项目劣势：

1.项目在区位上，项目毗邻大南山，属于南山中心区荔湾板块，靠近前海妈湾片区和蛇口片区；靠近核心位置，但又不在妈湾核心位置，属于比较边缘地界了；

1.项目在大南山脚下，从发展和规划来看，项目所属位置有很大的局限性，未来的生活配套肯定不会太丰富；

3.项目主打产品是改善，而非刚需，对预算有限，想在南山安家的购房人群来说不算友好；

项目优势：

1.观山海家园纯商品房小区，居住人群非常纯粹，总共870户，没有回迁房、公租房、安居房、人才房等；未来居住的体验感不错，二手房出售也不会有回迁房和保障房因素的干扰；

2.观山海家园占地面积约4.2万㎡，容积率仅2.65，总层高也仅有17-25F，属于低密度舒适性大社区；首先是4.2万㎡的大社区在市面比较少，还是土地资源稀缺的南山区；其次，这种容积率以及层高，在目前整个深圳的新房市场上极为少见的；

3.观山海家园停车位非常充足，总共870户，停车位有980个，车位非常的充足，一天24小时全天都可以无忧停车；如果有在南山、福田、罗湖成熟区域生活停车的经历，车位充足在这些区域真的非常的重要；

4.观山海家园的整体户型设计还算不错，所有的户型都没有大的弊端；特别是卧室，大部分户型都是多飘窗的设计，提高了卧室的采光，同时，增了卧室的使用空间；

项目总结：

观山海家园所在位置褒贬不一争议挺大的，和蛇口赤湾金众云山海项目出售的情况基本一致，不过金众在价格出来后，就是另外的情况，‘真香定律’；

区位上项目的位置确实不差，属于前海合作区范围，又临前海核心区，作为住宅区城市面貌新、生态底子好，具备富人区的特质，不足的是区域发展空间比较局限、生活配套不太丰富，居住氛围也欠缺；

认定南山或者换房的购房群体来说，对比南山其余的项目，观山海有不错的优势，特别是大社区、低容积率；如果价格合适，在当前市场下，清盘应该比较快。

只有长期生活在南山、福田、罗湖这些区域的人才知道停车位充足是多么的重要，当时金众云山海就是因为停车位的问题，太多的购房者在犹豫，而项目恰好有充足的停车位，在其他各方面没有特别大的缺点情况下，有不错的吸引力。

南山最大的特点就是新房资源稀缺，只要新房项目没有特别大的致命缺点，在目前市场环境下会有不错的成绩；虽说项目位置比较一般，但是大社区、低容积率、户型优势这些优点，只要价格和周边相比比较有优势，应该有不错的反应；目前传闻单价7字开头，和周边二手相比，哪怕位置稍微差点，稍微打点折扣，这个价格还是有优势的；

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