老板都焦虑，地产界新骗局来了

　　大家好，我是地产高富帅。

　　房地产发展如今到了十字路口，增量时代已经过去，行业在存量时代的高速发展阶段，各种资产变现成为房地产行业未来的主旋律。

　　不管是国企央企还是民企，很多地产话事人似乎对自家的存量资产都会考虑通过出售回笼资金，特别是一些上市公司，一年赚的钱还不如卖一栋写字楼来得快。

　　如今各大房企通过地产开发的手段盈利是越来越艰难了，如何保住自家上市公司市值才是核心逻辑，因此通过大宗资产变现也一定程度上缓解盈利压力。

　　可以看到，资管这个新的职能如今在各大房企里面横空出世，资产管理与资产运营成为多数房企话事人重点关注的。

　　从去年开始，在资管赛道，存量变现也成为其中一个较为热门赛道之一，各大国企央企也成为了赛道里面的核心战队。

　　前有万科全国商业地产变现超过200亿，后面华侨城直接甩卖了多个五星酒店，国央企军团为了缓解资金压力，在大宗交易方面也变得非常主动了。

　　当前阶段，国央企正在形成"处置-盘活-升级"的闭环管理能力。据仲量联行数据，2023年，2024年国企主导的大宗交易占比已达58%，这一趋势在未来3-5年仍将延续。

　　但需注意，单纯的资产出售只是治标之策，真正的破局点在于通过交易实现商业模式重构，全流程的资管进阶也是如今大的思考方向。

　　随着国内外大型财团的进驻，国内很多资产标底也都同时接触很多买家，不管是传统的国内煤老板还是国外的基金团队，如今国内的存量交易赛道处于井喷。

　　特别是这几年地产下行，很多企业高层似乎对资产变现变得急迫了一些，都想落袋为安，因此这也给其中的交易环节增添了不少的风险。

　　近期地产一品塘也接触了一些房企高层，特别是近期对于大宗交易方面也详细做了一些调研，这里面的水还是很深的，一不小心就中招了。

　　其典型的就是海外包装的一些资本大佬，买方利用急售心理，要求以"市场比较法"替代"收益法"估值，压低报价。

　　另外一个方面，这些看起来实力雄厚的买方缩短尽调周期（从90天压缩至30天），利用"现状交付"条款转嫁缺陷风险。

　　近期值得关注的是，小编也在地产圈了解了一番，大宗交易的骗局真的已经来了，已经有房企大佬中招被骗。

　　首先这位买家包装成境外资本组团，名片跟网址都有可查，主动跟一些第三方中介联系要重金购买资产，并且看起来话术非常懂行。

　　在融资、销售均持续承压的背景下，行业流动性压力仍然较大，而临近年末，房企也进入了传统的支付高峰，偿还大量到期债务的同时，还有工程款等大额支出。

　　如今，及时出售资产，是企业回笼资金、减轻现金流压力的主动选择，也是企业以行动表示自身对资金安全的重视。

　　如今市场上商办资产急于变现的开发商老板还是非常多的，这些骗子也是完全看中了这一点，整体骗局就从“急”字开始了。

　　刚开始接触时候，如果卖家会让买家先报价，这个时候买家会出一个高于市场价的价格吸引卖家注意，并且一再强调希望可以见到公司一号位，因为会提到近期很多类型标地都已经到了合同阶段了。

　　接着如果见了公司一号位，买家就开始阐述一套自家的定制流程，相对其他买家似乎更加简单高效一些，付款周期也比较快。

　　其中这个流程里面提到了一个重要的方案，就是买家希望卖家能出一份国企背书的保函，这样方便资金流程，特别是境外资金。

　　保函是一种书面承诺，通常由银行或担保公司出具，承诺在特定条件下（如债务人违约）代债务人履行债务或承担相应责任。

　　对外担保则是指中国境内机构（包括国企）以保函等形式向境外机构或境内的外资金融机构提供的担保。因此，保函属于对外担保的一种形式。

　　保函也是需要收费的，履约保函费用在0.5%-3.5%左右，根据资质、格式、公司实力、国企还是民企等因素决定；

　　很多老板会觉得人家海外资本，也是组团的形式，就放松了警惕，觉得开一个保函也是正常的金融流程。

　　可万万没想到，如今骗子直接拿着这个保函可以境外融资跟贷款，那么这个开具保函的单位肯定也是有风险的。

　　现在骗子真的是无处不在，割韭菜都盯上了地产大佬们，特别是如今大宗资产方面，国央企似乎也进入了清算阶段，各种资产都在变现。

　　小编最后也总结一下骗子整体流程的四部曲：第一步：通过各种关系网络+第三方找到头部区域一把手，后面就开门见山聊到自家的资产情况。

　　第二步：把国内国外的投资环境分析的头头是道，对国内的投资环境比较看好，反复强调目前公司资金情况也非常良好。

　　第三步：非常迅速的直接聊收购的项目，拿资料，报价也非常豪爽，并要求直接见企业一号位。

　　第四步：开始谈判阶段，定金也非常爽快（第三方平台支付),但是提出务必要提供一份国企背书的银行保函，核心对外输出逻辑是需要保函境外资金流入国内方便。

　　第五步：等保函下来，买方拿着保函去境外贷款，最后卖方去联系进度，这个对接人也就消失了，银行催款债务就到了卖方，成为了冤大头。

　　不过好在国企央企的风控系统要强于民企，民企老板也容易脑袋发热，特别是有一些富二代管理的一些家族资产，也很容易被骗子盯上。

　　国央企当前推进"两非两资"（非主业、非优势业务，低效、无效资产）剥离，部分资产折价变现需求迫切。

　　骗子常伪造收购意向、虚增评估价，以"中间人费""保证金"等名义套取资金，骗局往往呈现专业化、链条化特征。

　　总而言之，很多境外资方都需要详细落实其底细，包括近期的交易案例调查，定金也需要大额，特别是要通过对方的交谈判断其专业功底。

　　行业下行阶段，进入“大资管”确实是未来大多数房企的核心战略，但是风控系统还得全面跟上。

　　今天就聊到这里，需要补充的朋友欢迎留言，也感谢大家这么好看，也愿意给我点赞。

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　　地产一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年猎头从业经历，14年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，产品运营，持续研究健康管理，个人微信：luyipin000；各位朋友可以加我随时交流探讨 共同进步；近期新增地产一品堂官方微信群，大家也可以加入，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步，还可以讨论资产配置与大健康管理。

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