大悦城：商业持续发力 “第二曲线”逆势上扬

在房地产行业积极构建发展新模式的关键时期，市场格局深度调整，挑战与机遇并存。商业板块韧性驱动成为众多房企穿越周期的关键密码，在2024年年报中，作为“第二曲线”的“经营性业务”成为逆势增长的亮点。

作为在商业及多元化最早布局的大悦城（000031.SZ）凭借前瞻性战略布局、多元业态协同发力以及稳健的财务管理，脱颖而出，为行业发展注入强劲动力，树立起高质量发展的新标杆。

2024 年，大悦城在多个业务领域表现亮眼，核心经营指标逆势上扬，展现出强大的韧性。公司实现营业收入 357.91 亿元，报告期末总资产规模达 1785.75 亿元，经营性现金流净额为 66.17 亿元，货币资金储备 270.89 亿元，在行业整体增速放缓的大环境下，显著跑赢行业大势。

多元业态协同发展，商业板块成为发展重要引擎

在构建房地产发展新模式进程中，大悦城积极探索，深度融合多元业态，以创新驱动发展。商业板块作为重要引擎，驱动着公司在市场中稳步前行，助力整体韧性提升。

在商业领域，大悦城擅长将顶流IP热度转化为长期流量，并已经成Z世代钟爱的品牌场景。大悦城以“二次元”文化为核心,通过IP快闪活动与空间设计联动,创造独特的消费动线，每年举办超过200场展会和活动。通过引入顶流IP(如名创优品、chiikawa),并将IP热度从首站(上海静安)快速迁移至全国其他项目(北京朝阳、成都、天津、沈阳大悦城),形成跨区域协同效应,最大化IP流量价值。

截至2024年底，大悦城商业项目总数达44个（含30个重资产及14个轻资产），覆盖京津冀、长三角、粤港澳大湾区等核心城市群。大悦城持续以“年轻力”为核心战略，通过创新业态、品牌升级及数字化运营强化竞争力，巩固行业领先地位。年内，厦门、三亚、海淀三大悦城重磅开业，均成为区域商业新地标。其中，三亚大悦城以100%招商率、100%开业率刷新体系内纪录，月销售额快速破亿；厦门大悦城作为福建首座旗舰商业，开业三日客流超50万人次，迅速成为鹭岛品质生活新标杆；北京海淀大悦城则以“山系生活智潮地”定位，填补西北区域高端商业空白，吸引年轻潮流客群。

购物中心板块成绩斐然，全年销售额达 401.3 亿元，同比增长 16%；客流量达 3.66 亿人次，同比增长 22%，平均出租率稳定在 95.1%。“首店经济 + 潮流 IP” 双轮驱动战略成效显著，引入超 450 家全国及区域首店，二次元业态门店销售额突破 11.1 亿元，IP 快闪活动创收 2.5 亿元，成功锁定 Z 世代消费群体，持续激发商业活力。

写字楼整体平均出租率达 91.1%，中粮广场蝉联 “中国写字楼品牌价值 10 强”，北京汇京双子座荣获全球建筑超级产品力大奖。大悦城在深圳的产业地产项目平均出租率高达 98.2% ，新运营的中关村（大兴）细胞与基因治疗产业园等园区获得高度认可，实现跨领域突破。高端酒店揽获 66 项行业荣誉，长租公寓平均出租率达 95%，并荣获多项行业奖项，品牌影响力持续提升。

产业地产领域，大悦城在深圳 11 个在运营项目整体平均出租率高达 98.2%。此外，在北京通过管理输出模式，成功运营中关村（大兴）细胞与基因治疗产业园、北京海淀大悦信息科技园，两个园区于 2024 年 9 月开业后，获得政府、行业与业主方高度认可。园区的落地打破了大悦城控股在 AI 智能与生物医药领域的招商壁垒，实现跨领域突破，为产业扩张奠定坚实基础。

高端酒店与长租公寓业务双线发力，成绩斐然。三亚亚龙湾瑞吉度假酒店、北京华尔道夫酒店等旗下酒店共揽获 “年度旅游目的地首选酒店”“米其林一星餐厅”等66 项行业荣誉，品牌溢价能力不断增强。

大悦城长租公寓业务深度参与区域保障性租赁住房、公租房建设，并积极拓展市场化经营。报告期内，10 个完整经营的长租公寓项目（含轻资产）平均出租率达 95%，大悦乐邑长租公寓品牌荣获 “中国住房租赁品牌价值评估指数规模力 TOP 30”“青年公寓 TOP30” 等 11 项行业奖项，凭借丰富社群活动与高客户满意度，持续提升品牌影响力。

大悦城商业板块沉淀的多年经验，已在首展垄断、全龄覆盖、长效变现建立了深厚的护城河，为住宅、公寓等板块注入饱满的情绪价值 ，从流量到留量、从商业到生活的跨领域跨迁，或将重新定义“地产+IP”的行业范式。

销售型业务实现逆势突围

随着市场回归产品逻辑，“好房子”成为行业的主流诉求，过去依赖土地增值和标准化产品的模式已逐渐改变，未来房企需通过高品质产品、营造口碑、控制规模等方式胜出。

大悦城对于Z世代的深刻洞察，通过高端定位、精细化设计、文化IP赋能、核心区位聚焦等策略, 持续深化户型创新和户内精装场景营造,推出高品质住宅产品,增强市场竞争力。在住宅行业中形成了差异化竞争优势。

大悦城销售型业务凭借精准的市场策略与创新能力，展现出强大的发展韧性。2024 年，其全口径签约额达 369 亿元，在中指研究院销售榜排名跃升 6 位，从榜单边缘强势跻身第 23 位，逆势突围能力备受瞩目。

在项目销售表现上，大悦城多个区域标杆项目成绩亮眼。成都中粮・天悦壹号凭借高品质的建筑设计与完善的配套设施，吸引众多购房者关注；西安悦著・央璟以独特的产品定位和优越的地段优势，成为当地市场的热门之选。而杭州鹭悦朗云府更是创造了 “四开四罄” 的销售奇迹，充分证明了市场对大悦城产品的高度认可。

在产品创新领域，大悦城以 “中粮好房子” 战略为核心，精心打造 “4 个硬核价值 +15 个理想场景” 产品策略。这一创新策略不仅体现在项目规划与设计中，更融入到居住体验的每一个细节。凭借这一策略，北京宸悦国际、西安悦著・云朗等项目在国际设计舞台上大放异彩，分别斩获伦敦设计奖金奖、美国 TITAN 铂金奖，为行业树立了产品创新的标杆。

在投拓策略方面，大悦城始终保持敏锐的市场洞察力。公司积极布局核心城市，在 2024 年新增杭州、西安等 5 宗优质地块，目前总土储可售货值约 1269 亿元。通过聚焦京津冀、长三角等核心都市圈，进一步优化土地储备结构，为未来的持续增长奠定了坚实基础。

财务稳健 创新激活资产价值

在行业调整与政策变革的双重考验下，大悦城凭借精细化财务管理，筑牢财务安全防线。公司精准把握政策导向，获批 12 个 “白名单” 项目及 7 个经营性物业贷款项目，保障现金流安全。在公开市场成功发行多种债券，合计 71 亿元，新增借款平均成本低至 3.0%，全年综合融资成本降至 4.06%，较上年末下降 55 个基点。中诚信国际、中证鹏元资信评估维持公司 AAA 主体信用评级。

轻资产战略加速落地，西南首单消费基础设施公募 REIT—— 华夏大悦城商业 REIT 成为行业典范。其底层资产出租率 98.1%，租金收缴率 99.97%，2024 年四季度基金层面收入达 8606.18 万元，可供分配金额 4529.09 万元，年化现金流分派率达 5%。依托 “投融建管退” 平台，公司轻资产管理输出规模不断扩大，为行业提供轻资产运营新思路。

根据东方证券的研究，我国消费基础设施REITs市场刚刚起步，未来发展空间广阔。例如，美国REITs市场规模为1.32万亿美元，商业地产REITs在其中占重要地位。相比之下，中国市场公募REITs和消费基础设施REITs的规模较小，但政策支持为市场扩容提供了方向。

大悦城的REITs底层资产多位于一、二线城市的核心商圈，地理位置优越，项目成熟且现金流稳定。例如，杭州西溪印象城、青岛万象城等项目均为标杆商业物业，具备较强的增长潜力。

作为中粮集团唯一地产业务平台,公司有望优先承接核心城市土地储备及城市更新政策红利,例如深圳宝安大悦城等新项目将受益于区域经济发展。

展望 2025 年，大悦城将深化 “1123” 战略体系，聚焦商业 “年轻力”品牌塑造与住宅高品质开发，持续深耕核心城市群。公司将加速绿色低碳转型，积极探索消费 REITs 扩容与城中村改造新机遇，充分发挥多业态协同、高效运营与创新资本运作优势。从稳健的财务底盘到创新的资本实践，大悦城控股正以实际行动为城市升级与行业高质量发展持续注入动能，未来将为市场带来更多优质产品与服务，书写行业发展新篇章。

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