法院查封是否影响房屋买卖合同履行？房地产律师分析

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案件梳理

当事人关系

陈林：原告（购房人）

甲公司：被告（房地产开发企业）

涉案房屋情况

一号房屋：现地址为北京市西城区，规划用途为商住，原告自2009 年起实际入住。

关键事实

合同签订与履行：

2007 年，陈林与甲公司签订《商品房买卖合同》（编号 xx），约定以 577,070 元购买一号房屋，原告于 2007 年分两次付清全款（2 月 6 日支付 50 万元、2 月 8 日支付 77,070 元）；

被告未按约定办理合同备案及产权过户登记，原告于2009 年接收房屋并居住至今。

被告抗辩理由：

主张未与原告签订合同，称合作方乙公司伪造印章、违规销售，相关行为未经授权；

提出涉案房屋在2006-2008 年期间被法院查封，认为查封期间的买卖合同无效。

法院查明事实：

涉案项目系甲公司前身开发，甲公司委托乙公司对外销售，乙公司的销售及收款行为构成代理关系，法律后果由甲公司承担；

甲公司曾出具《项目告知确认书》，确认原告购房款及房号，但主张乙公司使用非法印章，后认可原告购房事实；

原告自愿撤回“办理备案及过户登记” 的诉讼请求。

争议焦点

买卖合同的效力认定：

原告主张：合同系双方真实意思表示，已支付全款并实际入住，应认定有效。

被告抗辩：合作方伪造印章销售，且房屋在查封期间出售，合同违反法律强制性规定，应属无效。

代理销售行为的法律后果：

被告是否应对合作方乙公司的销售行为承担责任。

查封期间签订合同的效力：

法院查封是否导致买卖合同无效。

案件分析

一、代理销售行为的责任承担

代理关系的认定：

生效裁判文书及《项目告知确认书》显示，甲公司委托乙公司销售涉案项目房屋，乙公司的签约、收款行为属于代理行为（《民法典》第162 条）；

即使乙公司存在印章使用不规范，原告作为善意第三人，有理由相信其代表甲公司，代理行为后果应由甲公司承担（表见代理规则）。

二、查封期间合同的效力判断

法律强制性规定的区分：

《城市房地产管理法》第38 条规定查封期间不得转让房地产，属于管理性强制规定，而非效力性强制规定；

未办理备案登记不影响合同效力，且原告已支付全款并实际占有房屋，合同不违反法律、行政法规的效力性强制规定（《民法典》第153 条）。

三、被告抗辩的不成立性

印章伪造的抗辩无效：

甲公司通过《项目告知确认书》确认原告购房事实及款项支付，已实际认可合同关系，不得仅以印章问题否认合同效力；

查封不导致合同无效：

查封期间签订的合同若未损害公共利益或他人权益，仅导致过户障碍，不影响合同本身效力。

裁判结果

合同效力确认：

确认原告陈林与被告甲公司签订的《商品房买卖合同》（编号xx）合法有效；

诉讼请求处理：

原告自愿撤回“办理备案及过户登记” 的请求，法院予以准许；

案件启示

代理销售中的表见代理认定：

开发商委托第三方销售时，第三方的签约、收款行为可能构成表见代理，开发商需对代理后果承担责任，应规范合作方授权手续。

查封期间合同的效力边界：

法院查封不当然导致买卖合同无效，仅影响物权变动，购房人可依据有效合同主张权利（如过户或赔偿）。

诉讼处分权的行使：

原告可在诉讼中撤回部分请求，法院尊重当事人处分权，但需审查是否损害公共利益或他人权益。

证据链的完整性：

购房人应妥善保存合同、付款凭证、入住证明等证据，即使存在程序瑕疵，完整证据链可支持合同效力认定。