租金涨疯了！墨尔本、悉尼跻身全球高端租金涨幅前五！澳洲中产买房梦渐成泡影，平均收入买不起平均房

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租金涨疯了！墨尔本、悉尼跻身全球高端租金涨幅前五

墨尔本和悉尼的高端住宅租金涨幅跻身全球前五，对 澳洲投资者来说，这无疑是个好消息。

国际房地产公司Knight Frank最新发布的2024年第四季度全球高端租赁指数报告显 示，墨尔本过去一年的租金涨幅达5.5%，悉尼则为4.7%。

墨尔本仅次于东京的6%涨幅，而悉尼紧随苏黎世的5.5%和摩纳哥的4.5%之后。

这些 数字远超2024年16个城市样本2.2%的平均豪华租赁涨幅。

Knight Frank全球研究主管Liam Bailey表示，尽管两个澳洲城市的高端租金增长 在去年年底有所放缓，但前景依然乐观。

他说：“在大多数主要市场，高端全球住宅租金的上涨已经逐步完成。长远来看， 由于需求持续超过供给，我们可能会看到更强劲的增长回归。”

Domain的研究也证实了这一趋势。数据显示，一些高档区过去一年的租金增长惊人。

墨尔本Eaglemont的公寓租金上涨20%，Caulfield East上涨17.1%，Eltham和 Edithvale均上涨13.4%。

在悉尼，Collaroy的房屋租金飙升37.1%，North Turramurra上涨21.7%，Clovelly 和Haberfield上涨21.1%。

Domain研究与经济部门主管Nicola Powell表示：“结果虽然不尽相同，但这些高档 区域通常规模较小，可租房源有限，这也推高了租金。”

“一些小型精英区域出现了非常可观的增长。除了可租房源有限外，有意在这些区 域购房的人也会在等待合适房源期间选择租房，这进一步加剧了租金压力。”

McGrath Estate Agents物业管理主管Katherine Gaitanos表示，悉尼市场上还出 现了几处全新的高端公寓。

“以Barangaroo为例，那里的房屋质量很高，配备游泳池和健身房等优质设施，提 供了出色的生活方式。我们刚刚以每周7000澳元的价格租出了那里的一套公寓。”

Empower Wealth创始人、The Property Couch播客节目主持人Ben Kingsley指出， 墨尔本的高端公寓开发较少，导致优质顶层和次顶层公寓严重短缺，推高了租金。

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澳洲中产买房梦渐成泡影 平均收入买不起平均房

据《悉尼晨锋报》4月24日报道，尽管澳洲近期降息并在本月选举活动中宣布了首次置业者政策，但普通工薪阶层仍无力购买平均水平的房产。

专家表示，如今购买中等价位房产需要高于平均水平的工资、有伴侣、来自家庭的大量资助，或是这些因素的组合。

根据比较平台Canstar的计算和澳洲统计局的工资数据，一名全职平均工资为103,024澳元的工人可以借贷425,000澳元。

如果这名工人存够20%的首付，他们在拍卖会上的预算将是531,250澳元。如果首付比例更低，预算就会更少。

首次置业者可以利用政府计划，只需5%的首付即可购房。

该计划最初是为购买适度房产而设计的，本月两大政党在其住房政策声明中都对其进行了扩展。

根据上周Domain发布的数据，悉尼的房屋中位价现已接近170万澳元，墨尔本超过103.5万澳元，布里斯班为102.2万澳元，珀斯为91.7万澳元。

Barrenjoey经济预测主管Johnathan McMenamin表示，长期以来，平均购房者的类型已经发生了变化。

他说：“30年前，平均购房者更像是中等收入者。但随着时间推移，我们看到这种情况已经转变为收入最高的两个五分位群体，也就是收入最高的40%，并且从单收入家庭转变为双收入家庭。”

“这实际上反映了新房供应相对于人口增长的短缺，以及人们持续渴望拥有自己的房子。”

他表示，目前高利率正在加剧这个问题，但这并不能解释长期以来未能为人口建造足够新房的失败。

他说：“对于中等收入者来说，现在买房需要更长的时间，需要更长的时间来存够首付，这样才能借到较小的金额并能够偿还贷款。”

根据Canstar的数据，如果双方都赚取平均工资的双收入家庭可以借贷1,099,000澳元。如果一方是兼职工作，夫妇的借贷能力将为800,000澳元。

McMenamin认为5%首付计划将帮助家庭更快购房，但警告这会对房价造成上涨压力。

他表示，任何增加房屋供应的政策都是积极的，并强调了工党提出的为首次置业者额外提供10万套住房的提议。

Jarden经济学家Anthony Malouf指出，房产结算平台PEXA的研究发现，相当一部分房产买家是现金支付的，比如正在缩小规模的家庭或一些房地产投资者，这就是房 价为何能够抵抗下跌的原因。

他说：“一些家庭正在提前进行代际财富转移，以礼物或担保的形式，而不是等到去世后让子女继承财产。”

“这基本上帮助解决了借贷能力不足与房价持续增长之间的不平衡，市场上就是有更多的现金在流动支撑。”

他同意需要建造更多房屋来改善可负担性，考虑到过去二三十年房价的增长。

他说：“房价正变得极其昂贵，我们在选举活动中看到两党都提出了支持首次置业者的需求侧政策，我认为这只会让情况变得更糟。”

MortgageWorks董事Anthony Roddy在过去几个月里，有两位客户从祖父母那里收到了超过百万澳元的礼物。

他说：“我们确实会遇到一些高收入人士的情况……我们时不时会看到大额礼金，也会遇到改善型购房者。”

他还帮助几位买家使用了低首付计划。

他指出，银行监管机构的规定随时间推移发生了变化，这些规定关乎买家可以借贷多少。

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澳洲租房负担加剧！八成选区选民对两大党解决方案不满

自上次大选以来，澳大利亚超过八成选区的租金负担问题日益恶化，但分析人士指出，无论是工党还是联盟党，在缓解租房压力方面都未提出令人信服的政策。

据数据分析公司 Cotality 提供的数据分析显示，当前租金最难负担的选区中，绝大多数由联盟党掌控，而租金负担加剧的选区中，近半数由工党掌控。

早在2022年联邦大选时，租房市场已面临压力，而在创纪录的人口增长和住房供应短缺的背景下，租房危机进一步恶化。自那以来，全国租金平均上涨超过20%。

在租房最难负担的选区中，昆州和新州的偏远地区占据主导，而墨尔本则仍有一些租金相对便宜的区域。

珀斯外郊的选区自上次大选以来的租金涨幅最为剧烈，而塔斯马尼亚和澳大利亚首都领地（ACT）的部分区域租金涨幅相对较小。

人口学家马克·麦克里德尔（Mark McCrindle）表示，如果选民对租金负担问题感到不满，尤其是对“永远只能租房”的无力感，他们可能会在选票上表达这种情绪。

“如果他们认为现任政府没有采取有效政策，或提出的措施无法带来真正的解决方案，那么这将会影响大选结果，”他说。

数据显示，新州的里士满（Richmond）是全澳租金最难负担的选区，该选区由工党掌控，涵盖拜伦湾（Byron Bay）。当地每周租金约为800澳元，租户需将49.4%的收入用于支付租金。

昆士兰州的多个偏远选区——包括McPherson、Moncrieff、Hinkler、Fairfax、Wide Bay、Fisher和Fadden——同样租金负担沉重，租户需拿出40.4%至45.6%的收入用于缴租。这些选区均由联盟党掌控。

格拉坦研究所（Grattan Institute）住房与经济安全项目主任布伦丹·科茨（Brendan Coates）表示，各主要政党目前提出的租赁政策力度偏弱，尤其是联盟党方面。

“尽管租户占总选民三分之一，在多个联盟党力争夺回的‘松动派’选区中比例也很高，但他们却没有提出任何吸引人的租赁政策，”他说。

“租赁负担是一个大问题，因为越来越多的人长期租房，这也为支持小党派提供了更多理由。”

由工党掌控的华森（Watson）选区是租金负担恶化最严重的地区之一，租金收入占比从上一届大选时的31%飙升至40.6%。

其他工党掌控的选区如Blaxland、Kingsford Smith、Barton和McMahon也出现显著恶化，租金在三年内上涨26.8%至30.5%，租金收入占比平均上升了5.7个百分点至36%。

由独立候选人掌控的Fowler、Mackellar和Sydney选区也记录了租金负担的显著下降，当前租户需支付高达39.9%收入用于租金。

Cotality研究总监蒂姆·劳利斯（Tim Lawless）指出：“租金负担恶化的地区通常对生活成本问题更为敏感，当地选民将期待候选人提出切实可行的政策，以改善本地市场的可负担性。”

“就目前联邦层面的住房政策来看，几乎看不到任何能带来租房长期解决方案的迹象。”

“我并不是绿党住房政策的拥趸，但目前看来，绿党是少数几个提出较多针对租户政策的政党之一。”

房地产数据研究公司SQM Research董事总经理路易斯·克里斯托弗（Louis Christopher）则指出，租房压力的加剧可能对现任议员产生负面影响。

“对租户家庭而言，租金是最大的生活开支，如果租金成为他们最关注的问题（显然已是），那这可能导致一些现任议员在选举中失利，”他说。

在珀斯的多个选区，如Swan、Cowan、Burt、Hasluck、Bullwinkle、Fremantle和Tangney，租金负担占收入比例平均上涨6.4至8.1个百分点，达到约35%。这些选区目前均由工党掌控。

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美地产巨头买墨市时尚区地块 进军澳洲建造出租房新兴产业

随着澳洲新兴的建造出租房行业的整合，美国房地产巨头彭布罗克（Pembroke）从美国专业基金公司Greystar手中购买了墨尔本时尚区菲茨罗伊（Fitzroy）的一处建房出租房开发地块。

彭布罗克公司依靠其作为长期投资专家的记录，已在澳洲东海岸建立了一批投资组合资产，此前主要是拥有悉尼和墨尔本商业建筑。

彭布罗克澳洲业务总监菲茨派翠克（Joe Fitzpatrick） 表示，该公司正在从Greystar公司手中收购这处建造出租房地皮，该项目估计价值约为2亿澳元——但在它完成这项交易后，将继续与专业运营商就这一开发项目进行合作。

他说：「我们看到了这种合作关系的价值;目前（建造出租房）市场相对处于起步阶段。」

由波士顿基金经理富达投资公司（Fidelity Investments）支持的彭布罗克地产集团尚未透露此次收购的价值，但它有很大的雄心。

菲茨派翠克说：「我们的任务非常明确和积极。澳洲是一个前景良好的市场。我们正在东海岸积极开展工作——墨尔本、悉尼和布里斯本——但当务之急是在我们已经建立商业建筑和运营的城市中创造临界品质。」

位于时尚区菲茨罗伊的约翰斯顿街（ Johnston Street） 155 号的规划综合开发项目，将让彭布罗克进军当地的住宅发发行业，那里的建建出租房越来越受欢迎，而Salta 等公司的其他建造出租房项目正在附近开发。

彭布罗克计划利用这块地皮开发一个拥有200 多套雅柏文单位的现代化综合住宅楼，菲茨派翠克强调了建造更多住宅的重要性。

他说：「解决住房长期短缺问题是澳洲亚政府议程的重中之重，尤其是建造出租房市场为彭布罗克提供了巨大的机会，因为我们加倍努力实施全球多元化战略。」

「彭布罗克在提供精心开发、高品质的城市物业方面有着良好的记录。从战略上讲，此次收购为本集团在澳洲的建造出租房市场建立了强大的立足点。」

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