REITs观察｜易商REIT：上市后首份季报里的信息

观点网 4月22日，该基金披露2025年一季度报告，这也是易商REIT上市后第一份季度报告。

从经营情况看，该基金交出了一份不错的"成绩单"。报告显示，易商REIT在2025年第一季度实际收入3422.67万元，净利润为-2182.89万元，本期经营活动产生的现金流量净额为1175.26万元。净利润为负是因为基金发行时持有的基础设施项目平均剩余折旧年限为12.28年，合并报表投资性房地产每年折旧摊销金额约1.72亿元，导致净利润为负数。

该期现金流分派率为0.80%，年化现金流分派率为3.24%。本期可供分配金额1955.72万元，单位可供分配金额0.02元。

产城园区评论获悉，易商REIT项目底层资产由易商集团全资持有的富莱德昆山物流园一期、二期、三期3个仓储物流园组成，合计建筑面积42.72万平方米。截至报告期末，项目可供出租面积为38.24万平方米，实际出租面积约为32.72万平方米。截至报告期末，三个仓储物流园总出租率为85.57%，租金单价水平为1.29元/平方米/天，加权平均剩余租期为730天（以租赁面积加权），租金收缴率为84.34%。

就项目区位而言，均位于长三角的核心区域，靠近沪宁高速出入口及上海绕城高速出入口，可方便到达上海市区、苏州市区及周边主要城市。租户构成方面，富莱德昆山物流园共有签约租户13家，主要包括物流、电商、品牌服装等，面积占比最高的为物流行业租户。

租金方面，项目的前五大租户租金收入为2580.75万元，占全部租金收入的78.65%。

其中，富莱德昆山物流园一期报告期内租金单价1.37元/平方米/天，加权平均剩余租期为748天，出租率为80.24%；富莱德昆山物流园二期报告期内租金单价1.07元/平方米/天，加权平均剩余租期为423天，出租率为100%；富莱德昆山物流园三期报告期内租金单价1.36元/平方米/天，加权平均剩余租期为910天，出租率为82.44%。

项目公司主要依靠租金收入和物业管理费收入。报告期内，易商REIT共实现营业收入3280万元，其中租金收入占比基金总营收51%，物业管理费收入占比基金总营收48.99%。本报告期经营性现金流流入贡献超过10%的租户共有4家，按现金流贡献由高到低排列，租户1来自物流行业，租户2来自电商行业，租户3来自服装品牌行业，租户4 来自物流行业，主要客户是箱包行业客户。

报告中指，上述4家租户的签约价格，均通过公开市场的专业化招商引进，并通过运营管理机构和基金管理人审批后生效，具备市场化交易的公允性。

租户的选取上，ESR会偏向于选择国际品牌的客户。该基金表示，上述4家重要现金流提供方所属的集团母公司，均为行业内的领先企业，资质优良、财务情况稳健，具有较强的偿付能力，与项目公司合作多年，历史期收缴率达到100%，履约情况良好。

另外，运营管理机构招租团队提前6到12个月开始谈续租合约，结合租户下一阶段的租赁需求提前确定续租面积。其次，原始权益人易商集团在亚太及中国地区基础设施建设领域深耕多年，服务于包括电商、物流、零售、制造、汽车、服装美妆、食品冷链、消费品、生物医药、数据中心及新能源共十一大类主流行业在内的高质量产业客户，未来租户储备充足。

1月24日，易商REIT在上交所上市交易，募资规模21.024亿元，也是昆山首单基础设施和资产均位于本地的REIT。从仓储物流行业在此地区发展的前景来看，ESR集团董事总经理，业务管理与投资（香港）、公募REITs发行负责人曾瑞华提及，华东核心城市群未来物流仓储物业的新增供给量将不断减少，标准仓库在华东区域将变得越来越稀缺，尤其是卫星城市的仓库凭借着优越的地理位置和更加合理的价格，非常受大型物流企业以及零售企业青睐。

对于上市剩余净回收资金后续使用计划，该基金披露，拟用于广州增城项目、青浦易努项目、昆山中钢项目、国际生命科学产业园项目的投资及补充流动资金，预计于2026 年度内将回收资金使用完毕。

作为易商REIT 的发起人，易商集团拥有庞大的管理资产规模和在建开发项目，能够提供更加丰富的扩募储备资产。此前曾瑞华在接受观点新媒体采访时曾表示：“本次REITs发行后，ESR根据未来的发展战略及运营规划综合考虑REITs的扩募。目前集团已选定一些资产，主要集中于华东及华南地区，建筑面积超300万平方米。”

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