专业文章丨租赁房屋的法律风险及防范

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（本文转载自北京市京师郑州律师事务所）

随着城市化进程的加快和人口流动的日益频繁，房屋租赁市场愈发活跃。租赁房屋为人们的日常居住和经营活动都提供了便利，但因租赁引发的法律纠纷也不断涌现。从租赁合同的签订、履行到解除，每个环节都可能存在法律风险。深入研究这些风险并制定有效的防范策略，具有重要的现实意义。

一 、租赁合同效力风险

（一）无权出租风险

在现实生活中，无权出租的情况并不少见。例如，张三是房屋的实际所有权人，李四在未获得张三授权的情况下，擅自将该房屋出租给王五。依据《中华人民共和国民法典》第五百九十七条规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。这一规定在租赁合同中同样适用，无权处分人订立的租赁合同，若未经权利人追认或者无权处分人在订立合同后未取得处分权，该合同无效。如果张三不认可李四的出租行为，那么李四与王五签订的租赁合同将自始无效。王五可能面临无法继续使用房屋的困境，已支付的租金也可能难以追回。故承租人在签订租赁合同前，务必仔细审查出租人的房屋产权证明。可要求出租人出示房产证原件，并通过房产管理部门的官方网站、不动产登记中心查询等渠道核实房屋产权信息的真实性。若出租人为代理人，承租人需查看其是否持有合法有效的授权委托书，明确代理权限和期限。

（二）租赁合同形式及条款不规范风险

许多租赁交易仅通过口头约定，未签订书面合同，或者虽签订书面合同，但合同条款过于简单、模糊，对租赁双方权利义务的约定不清晰。根据《中华人民共和国民法典》第七百零七条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。在不定期租赁中，双方均有权随时解除合同，这使得租赁关系缺乏稳定性。此外，合同条款不明确还容易在租金支付方式、维修责任、违约责任等方面引发争议。

为避免此类风险，无论租赁期限长短，租赁双方都应签订书面租赁合同。合同条款应尽可能详尽，涵盖租赁房屋的基本信息、租赁期限、租金及支付方式、押金数额及退还条件、房屋维修责任、违约责任、争议解决方式等内容。对于重要条款，可采用加粗、下划线等方式加以强调，确保双方清楚知晓各自的权利义务。

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二、房屋状况风险

（一）房屋质量瑕疵风险

出租房屋可能存在各种质量问题，如屋顶漏水、墙体裂缝、水电线路老化等。在租赁期间，如果因房屋质量瑕疵导致承租人财产损失或人身伤害，极易引发纠纷。若合同中未明确约定房屋维修责任，双方可能会就维修费用的承担问题产生争议。在签订租赁合同前，承租人应仔细检查房屋状况，包括房屋结构、装修、设施设备等。对于发现的质量问题，应在合同中明确约定由出租人负责维修，并确定维修期限。同时，承租人可通过拍照、录像等方式留存房屋现状证据。在租赁期间，若发现新的质量问题，应及时通知出租人，并保留通知的相关记录。

（二）房屋权利瑕疵风险

房屋可能存在抵押、查封等权利瑕疵。若房屋已被抵押，在实现抵押权时，承租人的租赁权可能受到影响。根据 “买卖不破租赁” 原则，在租赁关系存续期间，即使房屋所有权发生变动，承租人仍有权继续使用房屋。但如果抵押权设立在先，租赁权设立在后，且抵押权人实现抵押权导致房屋所有权变动的，依据《民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。反之，承租人无权要求继续履行租赁合同。若房屋被查封，承租人可能面临无法继续使用房屋，且已支付租金难以退还的风险。承租人在租赁房屋时可通过向房产管理部门查询等方式，了解房屋是否存在抵押、查封等权利瑕疵。在签订租赁合同时，可要求出租人作出房屋无权利瑕疵的书面承诺，并约定若因房屋权利瑕疵给承租人造成损失，出租人应承担相应的赔偿责任。

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三、租金及押金风险

（一）租金支付风险

承租人若不按时支付租金，可能会构成违约。根据租赁合同约定，承租人可能需承担支付违约金、补足租金等违约责任。在严重情况下，出租人有权解除合同，并要求承租人腾退房屋。另一方面，出租人可能在未提前通知承租人的情况下，擅自提高租金，引发争议。所以签订房屋租赁合同时应当在租赁合同中应明确约定租金支付方式、支付时间及逾期支付的违约责任。承租人应严格按照合同约定支付租金，若因特殊原因无法按时支付，应及时与出租人沟通协商。对于出租人擅自提高租金的行为，承租人有权拒绝，并要求其按照原合同约定履行义务。

（二）押金退还风险

租赁期满或合同解除后，出租人可能以各种理由拒绝退还押金，如房屋有轻微损坏、承租人未结清水电费等。若合同中对押金退还条件及扣除情形约定不明确，承租人可能难以维护自己的权益。在签订租赁合同时应详细约定押金退还条件及扣除情形，如房屋无损坏、承租人结清所有费用等。在交付房屋时，双方应共同对房屋及附属设施设备进行检查，并制作物品清单，明确物品的数量、状况等。租赁期满或合同解除后，承租人应及时与出租人办理房屋交接手续，要求出租人按照合同约定退还押金。

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四、转租风险

未经出租人同意，承租人擅自将房屋转租给第三人，可能导致转租合同无效。出租人有权解除与承租人的租赁合同，并要求次承租人腾退房屋。这将给次承租人带来较大的经济损失，如已支付的租金、装修费用等难以追回。承租人若有转租需求，应事先取得出租人的书面同意，并在转租合同中明确约定转租期限不得超过原租赁合同剩余期限。次承租人在签订转租合同时，应查看原租赁合同及出租人同意转租的书面文件，了解转租的相关权利义务。

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五、合同解除风险

租赁双方可能因某些因素提前解除合同。除法律规定的解除情形外，若合同中未明确约定解除条件及违约责任，一方擅自解除合同可能给对方造成损失，且难以确定赔偿标准。在租赁合同中应明确约定合同解除的条件，如不可抗力、政府征收、一方严重违约等。提前约定好因一方违约导致合同解除时后续应承担的风险，会避免很多不必要的纠纷与矛盾。

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六、结 语

租赁房屋过程中存在着诸多法律风险，这些风险贯穿于租赁合同的签订、履行、变更和终止等各个环节。租赁双方都应增强法律意识，在签订合同前充分了解相关法律规定，仔细审查合同条款，在租赁期间严格按照合同约定履行各自的义务。一旦发生纠纷，应及时寻求法律途径解决，以维护自身的合法权益。只有这样，才能确保租赁关系的稳定与和谐，促进房屋租赁市场的健康发展。通过对租赁房屋法律风险的深入研究和有效防范，能够为租赁双方提供更加安全、可靠的租赁环境，推动社会经济的稳定运行。

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作者介绍

张 依 实习律师助理

北京市京师（郑州）律师事务所