房产买卖律师：口头约定借名买房，对方不协助过户怎么办？

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

案件梳理

当事人关系

陈华：实际购房人，与张磊系朋友关系

张磊：名义购房人，认可陈华为实际出资人

甲公司：房地产开发企业，涉案房屋出售方

涉案房屋情况

一号房屋：位于北京市平谷区，1997 年左右建成交付，2021 年 10 月登记在张磊名下。

关键事实

借名买房过程：

1994 年，张磊与甲公司约定购买一号房屋，支付首付款 3 万元。

1997 年 1 月，陈华因优惠购房需求，经张磊同意后，支付全部购房款 6 万元（含张磊已付的 3 万元），由张磊作为名义购房人，房屋交付后陈华居住使用至今，承担水电费、取暖费等费用。

2021 年，房屋具备办证条件，因购房发票以张磊名义开具，产权初始登记在张磊名下。

争议起因：

陈华多次要求张磊协助过户，张磊以曾因名下有房导致购买二套房多支出费用为由，要求陈华赔偿100 万元损失，否则拒绝过户。

各方诉求

原告陈华：

判令张磊协助办理一号房屋产权变更登记至其名下；

诉讼费由张磊承担。

被告张磊：

认可陈华为实际出资人，但以曾因政策限制购买二套房产生损失为由，要求赔偿100 万元，否则不同意过户。

争议焦点

借名买房关系是否成立：双方未签订书面协议，能否认定存在借名买房的事实？

张磊以损失为由拒绝过户是否有法律依据：其主张的购房名额损失是否构成拒绝履行协助义务的合法抗辩？

案件分析

一、借名买房关系的认定

事实合同关系成立：

陈华实际支付全部购房款，张磊认可收到款项并确认陈华为实际出资人（《民法典》第469 条）；

房屋交付后由陈华长期占有使用，承担日常费用，符合借名买房的交易习惯；

双方虽无书面协议，但通过口头约定及实际履行行为形成事实上的借名买房法律关系（参考《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第2 条）。

物权登记与实际权利的分离：

不动产权虽登记在张磊名下，但根据《民法典》第208 条 “物权登记公示原则” 与第 234 条 “物权确认请求权”，实际出资人陈华有权要求确认物权并办理过户。

二、张磊抗辩理由的合法性分析

损失主张与合同义务的独立性：

张磊主张的二套房购买损失，属于政策变动导致的个人交易成本增加，与借名买房合同约定的协助过户义务无直接关联；

双方未约定过户需以赔偿损失为前提，张磊的抗辩缺乏合同依据（《民法典》第525 条 “同时履行抗辩权” 适用要件不成立）。

诚实信用原则的适用：

借名买房关系中，名义购房人负有协助办理过户的附随义务（《民法典》第509 条），张磊以无关损失拒绝履行，违反诚实信用原则。

裁判结果

确认借名买房关系有效：

陈华与张磊之间成立事实上的借名买房合同关系，合法有效。

判决协助过户：

张磊于判决生效后7 日内协助陈华办理一号房屋产权变更登记，过户至陈华名下（依据《民法典》第 577 条 “违约责任” 及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条）。

驳回损失赔偿请求：

张磊的损失主张无合同及法律依据，不予支持。

案件启示

借名买房的风险防控：

借名买房需签订书面协议，明确双方权利义务（如过户条件、费用承担等），避免因口头约定引发争议。

实际出资人应保留付款凭证、占有使用证据，以证明借名事实。

名义购房人的协助义务：

名义登记人不得随意以个人损失为由拒绝履行过户义务，否则可能承担违约责任（《民法典》第585 条）。

政策变动与损失承担：

因政策调整产生的交易成本，若合同未明确约定，一般由各自承担，不构成拒绝履行合同的合法理由。

物权登记与实际权利的平衡：

法律保护真实权利人的合法权益，即使产权登记在他人名下，实际出资人仍可通过诉讼主张物权变更。

本案通过事实证据认定借名买房关系成立，明确名义购房人协助过户的法定义务，为类似纠纷提供了处理范式。