年报观察 | 中新集团“一体两翼”的压力

观点网 近日，中新苏州工业园区开发集团股份有限公司披露了2024年度业绩报告。

2024年年度业绩报告显示，中新集团于报告期内实现营业收入26.85亿元，较上年同期减少26.57%；实现营业利润8.08亿元，较上年同期减少57.40%；利润总额8.32亿元，较上年同期减少58.65%；归属于上市公司股东的净利润6.37亿元，较上年同期减少53.22%。

产城园区评论获悉，中新集团作为园区开发主体和中新合作载体，由中国和新加坡两国政府于1994年投资设立。2021年，中新集团优化业务结构，将区中园出租纳入主体业务，确立了“一体两翼”的发展格局，主体业务为土地一级开发和区中园出租，两翼调整为产业投资和绿色公用。

据年报显示，报告期内中新集团收入主要来源于园区开发运营及绿色发展业务。主营板块收入下降，两翼收益亦不见增长。

主营业务压力

据了解，在市场大环境的影响下，中新集团区域内土地开发业务发展受到影响。报告期内，园区开发运营期内实现营业收入18.54亿元，较上年同比下降34.97%。对此，中新集团表示，这主要是由于本期出地面积减少，由此产生的收入减少所致。

报告披露，以土地一级开发与经营为业务的中新苏滁和中新嘉善期内归属于母公司净利润分别为-2406.20万元和-3745.98万元，较上年同比减少313.52%和567.77%。

此外，因期内园区开发业务回款减少，本期经营活动产生的现金流量净额较上年同期减少37.11%。

据了解，自2019年剥离房开业务上市以来，中新集团便不断加大土地开发为主向园区运营转型的力度。优化业务结构后，作为核心主业的园区开发运营包括产城融合园区和区中园两个板块。

据悉，中新集团在苏州工业园区的标准厂房、定制厂房、研发办公、长租公寓等自有载体合计建筑面积约200万平方米。

截至2024年底，园区内自有载体入驻企业约430家，综合出租率超91%；自有载体内入驻世界500强企业19家、高新技术企业78家、规模以上工业企业50家、苏州市“独角兽”培育企业9家。

根据报告，中新集团先后布局了苏锡通科技产业园、中新苏滁高新区、中新嘉善现代产业园、中新昆承湖园区、苏银产业园等产城融合园区，开发运营面积超250平方公里。

而作为主营业务板块的组成部分，区中园出租业务已然占据重要地位。

截至2024年底，中新集团累计落地区中园建筑面积约300万平方米，已投入运营建筑面积约200万平方米，综合出租率约89%。其中，在苏州工业园区内已投入运营区中园建筑面积约125万平方米，综合出租率超93%。

据悉，区中园业务以公司旗下控股子公司中新智地为主要平台。截至2024年底，中新智地累计落地区中园建筑面积约150万平方米，陆续交付常州、镇江、南通、嘉善、江阴、句容等区中园项目52.6万平方米。

报告期内，中新智地成功摘牌常熟昆承湖项目，完成中新美意工业坊项目收购，启动苏虹工业坊更新改造。同期，于中新双向投资洽谈会上签约中新具身智能产业园项目，并成立中新具身智能产业发展（苏州）有限公司，助力园区具身智能产业发展。

在资本运作方面，中新智地首批区中园REITs产品“中新-东吴-元联-中新智地区中园一期资产支持专项计划”于报告期内获上交所无异议函。据悉，这是苏州地区首单获批的国有上市主体旗下REITs产品。

除中新智地外，中新嘉善现代产业园的中新智慧园一期、苏锡通科技产业园的中新智能制造产业园一期项目共约20万平方米的工业载体投入运营后，其出租率分别达85%和86%；中新联科舒城电子产业园共约8.5万平方米的工业载体投入运营后，综合出租率达85%。

两翼板块发展

产城园区评论了解到，中新集团自2018年探索开展产业投资业务以来，形成了母基金、产业子基金及项目直投的多层次产业投资业务布局。

近年来，中新集团投资领域包括新兴产业，布局生物医药、半导体、机器人等科技行业，但投资周期相对较长，容易受到宏观政策、经济周期、行业技术迭代等多重因素影响。

具体来看，在基金参投方面，中新集团侧重于信息技术、高端装备及智能制造、新能源新材料和医疗健康等。

截至2024年底，中新集团已累计认缴投资外部市场化基金51支，认缴总金额约43亿元，促成103个招商项目落户园区及走出去园区，其中苏州工业园区60个，走出去园区43个，拉动总投资648亿元。基金（不含母基金）所投项目中国家级“专精特新”项目超270个，上市和已过会项目32个。

报告期内，新增认缴投资元禾原点肆号、绿动新材料等外部市场化基金4支，认缴金额1.6亿元，拉动基金投资总规模41亿元；基金新推荐有效招商项目源86个，新增落地项目29个。

科创直投方面，公司发起设立了中新园创、中新园展规模合计8亿元的产业投资基金。

其中，中新园创投资区域以苏州工业园区为主，适度关注新加坡项目，投资领域以信息技术、高端装备、生命科学为主，阶段以早中期为主，兼顾成熟期。

中新园展投资区域则以公司各合作园区、区中园为主，投资领域以信息技术、高端制造、新能源、新消费为主，阶段以成长期为主，兼顾早期、成熟期。

截至2024年底，中新集团累计直接投资科技项目40个，合计投资金额5.88亿元，拉动总投资97亿元。报告期内，投资苏州工业园区及走出去园区内的优质科创类企业，新增联结科技、行云集成等直接投资项目4个。

至于两翼中的绿色公用业务，中新集团在为苏州工业园区提供城市水电气热公用事业服务的基础上，进一步聚焦绿色发电、绿色减排、绿色服务等绿色业务。

绿色发电以旗下控股子公司中新绿能为主要平台。2024年，中新绿能、中新春兴新增并网220MW。绿色减排方面，中新联科全年处理工业废水118万吨，同比增长16%；中法环境全年共处置污泥21万吨，中新苏伊士、和顺环保全年处置危废5万吨。绿色服务方面，稳步推进光伏电站自主运维业务，中新智业在运维电站200MW。

据年报披露，报告期内中新集团绿色发展业务实现收入6.89亿元，较上年同比增加5.85%，主要是本期光伏发电增加所致。然而，由于绿色减排业务量下滑，导致板块整体利润率较上年同期略有下滑。

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