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珠江新城，正在释放一个越来越强烈的信号。
今年3月，珠城二手强势卖爆，一口气成交了105套，交易量创下近2年新高。

如果对比全市，千万级以上的成交，珠城依旧占据绝对“大头”。

这说明，高端改善对于珠城，始终抱着坚定“信仰”。

｜广州珠江新城航拍

｜广州楼市发布 摄

事实上，从去年到现在，珠城有一个指标性数据，很值得关注：

那就是1200-3000万的高端改善客群，始终在盯住珠城狂买。

数据显示，2024年至今年3月，珠城1200-3000万总价段房源，在全市各大板块中，是卖得最好的。

353套的二手交易数据，比琶洲、金融城、天河北等板块的新房、二手成交加起来还要猛。

| 广州楼市发布 制

这反映出：中心区豪宅盘扎堆入市，但大部分换房买家，还是宁愿选择珠城二手，留在城市中心。

从底层逻辑理解就是，珠江新城在他们眼里，仍然是市场“白月光”。

对于珠城，他们“执念”之所以这么深，原因有两个：

1、珠城一直是广州的价值标杆。

过去20多年，珠城一直是广州经济领头羊，以3700多亿年产值，贡献了全市近12.5%的GDP。

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这种城市首位度，投射到房地产上，意味着楼市含金量很高。

我们可以看到，珠城不仅是广州10万+/平豪宅最多区域，同时也是资产溢价最高的板块之一。

就拿2010-2020年来说，珠城房价翻了将近5倍，比中心区大部分板块房价，上涨都更为凶猛。

也就是说，如果楼市走出调整期，珠城的物业能摸到更高天花板。

| 广州楼市发布 制

2、珠城资产物业，有很强的流通优势。

正是这种跑赢全市的预期，在去年新政后，珠城二手一直保持高热状态。

很多资产物业，几乎被连番扫货，二手流通速度也比其他板块快出一大截。

比如，珠城二手平均交易周期是143天，比琶洲、东山等板块，脱手速度都要快。

就连很多半亿级别的房源，也能在一两天内成交。

说明珠城越是高价值房产，塔尖买家心态越坚定。

| 广州楼市发布 制

可以说，价值天花板高，有持续的流通性，是很多买家不愿意离开，或者努力想买入珠城的关键。

但有个事实无法否认，经过20多年发展，珠城面临着两个核心问题：

一是珠城已是存量市场，留给高端改善买家机会并不多。

二是珠城很多豪宅面临“老龄化”，居住品质与市场脱节，很难满足改善需求。

不过，好在这个现状正被保利打破。

据楼市君获悉，保利天曜主推的建面约120-210平户型产品即将入市，而它的吹风总价就在1200-3000万左右，给高端买家撕开了一个口子。

甚至，你可以这么理解：

保利天曜，将是买家进入珠城最好的一次机会，也是珠城最为理想的改善答案。

为什么说保利天曜，是珠城改善的理想答案呢？

理由很简单，保利天曜不仅填补了珠城1200-3000万总价的新房空白。

更是让市场买家，有机会突破壁垒，用1/4的资金就能买入珠城价值半亿级别的临江地段。

它给珠城置换客，以及其他地缘客，都带来了一次“地段进阶”的机会。

| 项目效果示意图

|非最终交付效果，仅供参考

打破壁垒，1200多万买入珠城临江地段

坦白讲，珠江新城在豪宅分布上，梯度分层是相当明显的。

比如在物理空间上，花城大道将珠城大致分为了临江地段和非临江地段两个地带。

这两个区域，房价和产品都有一个天然界限：

如临江地段的二手楼盘，大部分单价在13-20万/平，乃至更高，产品也主要以150平以上的户型为主。

也就是说，过往珠城潜力较高的临江地段，房价门槛大都在3000万以上。

| 广州楼市发布 制

再加上，从2014到去年，10年时间珠城只卖了3宗宅地，仅占全市供应0.3%。

很多买家在大多数时候，只能选择将就珠城的二手。

而且，珠城出让的3宗地块，无论是员村，还是面粉厂和绢麻厂宅地，均是由保利发展拿下。

也就是说，在珠城核心区，新房改善客几乎绕不开保利。

如今，保利天曜入市，相当于既填补了珠城新房“真空”，也让珠城置换客，有了更靠近核心的机会。

| 广州楼市发布 制

与珠城无限接近，地缘客有机会更进一步

事实上，对于其他板块的地缘客来说，保利天曜也是一个理想进阶的改善答案。

过去两年，广州高端新盘井喷，但摊开地图，这些项目大部分集中在天河东、天河北、海珠中部等一带，它们与珠城普遍相距5-10公里。

此前，手握千万级资金的新房买家，大都很难享受到珠城CBD一样的繁华生活。

如今，保利天曜到来后，这些地缘客，可以更进一步，拿着相同的预算直接买入珠城核心。

| 广州楼市发布 制

并且，得益于保利天曜站在城市中心的地位。

它既能让买家在享受到CBD生活的同时，又把买家的资产投资，实现更明显的放大。

当然，保利天曜对于高端改善客，还有一个明牌信息：

那就是它将珠城珍贵的城市资源、顶尖的生活方式、先进的产品内容，都摆在了是市场面前。

你可以这么理解，珠城高端改善客追求的，它几乎都有。

｜项目效果示意图

｜非最终交付效果，仅供参考

拥有顶配生活方式，重塑CBD滨江生活想象

自上世纪开始，珠江前航道就是非富即贵之地，而保利天曜更是坐落的珠城和珠水交叠之地。

这里拥有着广州密度最高的豪宅建筑群，沉淀了全市数量庞大的高端圈层。

它所汇聚的城市资源、高质量生活方式，更是城市顶配。

| 广州楼市发布 制

比如项目占据的5、11号线双地铁员村站，直接连通珠金琶广州3大CBD。

3公里范围内，还分布着10余家国际商业体、20多家米其林高端餐厅、四大文化地标等。

甚至，项目还被珠江公园、天河公园、临江碧道等多个生态公园环绕。

直接把顶豪汇悦台、凯旋新世界同款的亲水漫步、自然生态的生活方式，复制到了项目之内。

|广州楼市发布 制

换言之，保利天曜在珠城繁华之上，打造了一个交通、学府、美食、绿地公园全面垂直的江畔豪宅生活圈。

这在很大程度上，重塑了珠城千万级改善的滨江生活想象。

｜广州楼市发布 制图

与二手拉开2代产品差距，居住体验更胜一筹

这两年，广州在产品上，从1.0传统住宅，到普通新规，再到超新规的“四代宅”，进化趋势肉眼可见。

珠城作为千禧年初期开发的板块，大部分二手产品几乎停留在了10多年前。

与现在超新规项目保利天曜相比，起码存在2个代差。

｜广州楼市发布 制

所以保利天曜在产品舒适性上，几乎是全面“越级”的。

比如3.1-3.8的容积率，比顶豪汇悦台还要出众。

再比如项目南地块全板楼设计，楼间距最宽处可达70余米，最窄处也有50余米。

既保证了通风、采光，还保障了侧向江景和珠城景观的最大化；

至于北侧地块，则是塔楼全南向设计，预留有三条视觉通廊，户户不遮挡，通风、采光、景观同样优越。

这意味着，保利天曜在舒适性上，更对当下高端改善客的胃口。

| 广州楼市发布 制

在户型空间上，保利天曜升级也很明显。

过往珠城二手四房产品，起步面积几乎达到170平以上。

而保利天曜120平的面积，就能做到4房。

关键是，保利天曜空间感并没有打折扣，它与珠城二手170平户型实际使用面积，相差并不大。

| 广州楼市发布 制

这种以小博大的特点，说明保利天曜拥有显著的后发优势。

同时也反映出，保利是在用顶豪的思路，去做千万级的改善。

因此，从本质上讲，与其说保利天曜是在产品上升级，倒不如说它是对珠城宜居改善的起到了一次革命性作用。

坦白讲，作为仅次于临江大道项目的一张王牌，保利天曜可以说是震撼珠城的一次神来之笔。

昨天，有一些买家到访，看到项目还未开放的500米归家动线，就曾感慨，保利正在让板块焕然一新。

用他们的原话来讲就是：

没想到这条路能变得这么好看，真非常令人意外；

你们保利够强，十来天就能把这条路搞成这样子。

在他们的记忆中，这里原是泥泞杂乱的荒地，如今豪宅的尊贵感已经出来了。

｜广州楼市发布 制

这里潜藏了两个意思：

一方面，保利的到来，在让员村变的更“新”、更有城市超级界面的模样。

另一方面，保利正在给板块的高端改善居住品质，带来了一次质的飞跃。

而如果我们继续深扒细节，其实可以发现，保利在这方面，做的非常多。

地标级外立面,珠城不一样的建筑美学

从最开始，保利的初衷就是在绢麻厂，打造一座从未见过的“天”字系豪宅封面。

基于这点，保利社区规划上，下了很多功夫。

比如外立面，它使用了大量玻璃幕墙、冠顶、圆弧形的设计，使整个建筑看起来圆润、流畅。

给人一种强有力审美视觉冲击，同时又把东方建筑的典雅庄重，刻在了骨子里。

这在现代建筑林立的珠城CBD，是从来没有过的。

｜广州楼市发布 制

除了外立面，它的社区主入口，也是采用古建筑的对称之美，把业主的回家动线，打造成了对称式进制空间。

走在里面，你仿佛进入的是一座典雅精致的高门院落，既气势恢宏，又不失尊贵气派。

显然，保利天曜的与众不同，在于它的气质更雍容，也更具辨识度。

| 项目效果示意图

|非最终交付效果，仅供参考

尊贵高端会所，豪宅气场全开

除了归家动线和外立面，项目会所的豪宅气场也很震撼。

整个会所空间看下来，给你的第一感受绝对是豪华奢贵。

比如艺术酒廊、恒温泳池、独立私宴厅、四大主题泛会所等，用了大量流线型设计。

搭配上各种顶级奢石和材料，美观中极显贵气，看着比星级酒店标准还高。

给人的感觉，宛如置身于一座奢华行宫当中。

| 项目效果示意图

| 非最终交付效果，仅供参考

业主入住后，这里也将成为他们社交、观景、休闲的生活场。

要知道，目前珠城很多千万级二手小区，会所设施普遍陈旧，甚至很多沦为摆设。

而保利天曜，直接把家门口变成了高端圈层喜欢的奢华社交领地。

让塔尖人群不仅仅是住在同小区，而是让他们聚在一起。

| 项目效果示意图

|非最终交付效果，仅供参考

中轴礼序园林，把自然体验搬进珠城

过往，珠城的大部分小区由于土地稀贵，园林普遍较小，保利天曜的做法是，打破CBD与自然的界限。

将地块优势发挥到最大作用，在里面打造了一个330米长的中轴礼序园林。

你进到社区门口，映入眼帘的是中轴正中央的项目logo、水景、绿植，一眼看过去，绿意葱茏、典雅精致。

再往里走，各种不同景观，依次排开在中轴两侧，让整个社区充满移步换景的层次感。

| 项目效果示意图

|非最终交付效果，仅供参考

甚至在里面，保利还打造了一个景观瀑布。

与周围的树木、水景、会所相映成趣，即便身处CBD，也能给人一种说不出松弛与闲适。

而且，项目在楼栋之上，预计还会设计一个云端空中花园。

这也是珠城目前一手新房中，唯一带有空中露台的楼盘。

届时，它和楼下的滨江公园、下沉庭院，将形成一个从内到外，从地面到空中的垂直式生态环境。

放在整个板块层面来说，保利是把CBD与自然生态的天然界限给模糊了。

| 项目效果示意图

|非最终交付效果，仅供参考

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