城市管窥：绿城、滨江近45亿成交 最高溢价率74.4%

观点网 近年来，杭州土拍市场热度持续高涨，众多头部房企将其视为除大本营之外的重点深耕城市，而这也就促使了溢价率、楼面价频繁打破纪录。

4月22日，杭州第9批次土拍成功出让2宗宅地，总出让面积10.44万平方米，建筑面积15.9万平方米，最终成交价44.73亿元，较总起价高出约17.41亿元，均刷新板块地王记录。

其中，萧山城区市北单元XS070101-26地块开局便上演“加价狂飙”，短短10分钟内加价64轮，更有4轮直接1个亿的跳涨，最终经过81轮报价，绿城以总价31.13亿元，楼面价3.51万元/平方米，溢价率59.39%收入囊中。

隔壁的湘湖单元（闻堰北片区）XS160101-01地块竞争局面同样不容小觑，滨江仅凭一己之力击退10余家竞争房企，经过115轮鏖战后以高达74.4%溢价率成功补仓，总成交价13.60亿元，成交楼面价1.93万元/平方米。

近3小时的激战，本场杭州土拍顺利收官，对于高溢价的结果，有市场人士表示并不意外：“地块素质不错且起拍价相对较低。”

“地王”的潜力

绿城和滨江深耕杭州市场多年，一直霸占当地市场前二的龙头地位，对于地块的选择，自然也是非优质股、非潜力股不入。

尽管此次出让的两宗宅地均位于萧山区，但由于所处板块区位的不同，以及密度属性的差异，也就造成了产品的分化。

首先看本场成交价最高的市北单元地块，该地块位于核心区，东至金鸡路，南至恒枫路，西至四甲河绿化带，北至前解放河绿化带，距离最近的地铁15号线二路站仅300米（规划中），配套成熟。

然而，核心地段地块素质高是一方面，但同时也就意味着周边竞品多且竞争激烈。据安居乐APP显示，萧山城区住宅库存约45万平方米，市北板块现有在售楼盘11个，住宅均价3.46万元/平方米。

其中，高层项目中海璞翠云集均价3.59万元/平方米，最早一批次于2024年初开盘，共 7 次推盘，首开中签率 87% 需要摇号。据中介介绍，目前所有楼幢均已加推完毕，1000 多套房源仅剩不到100套可售。

另一宗出让的湘湖单元地块，尽管几乎同面积下，该地块的楼面价仅为市北地块的一半，但从竞争的激烈程度来看，湘湖单元地块的素质并不低，可以称得上是“潜力股”。

具体来看，该地块容积率仅有1.1，按照规划条件，建筑限高24米，且不得建设别墅类（含合院）产品，层数不小于 4 层，大于（不包括）两联排，建筑高度最高部分与最低部分高度比不超过 3：1，而这种规划往往用于打造高端低密度社区，如4层或6层的叠墅、纯洋房等产品。

除此之外，地块东、南面依山，西、北双面环河，向西直径小于800米即钱塘江，占据自然环境优势。不过，凡事有利皆有弊，该地块整体形状不规则呈皇冠状，十分考验开发商的景观规划和产品排布能力。

该片区（闻堰北片区）上一次出让地块是在2022年的4月，即叠潮雅庭项目所在地，距离本次出让地块3.3公里。叠潮雅庭项目的容积率为1.5，拿地楼面价仅1万元 /平方米，打造7 层洋房产品，售价3.29万元/平方米，今年5月交房。

拿地价格的翻倍，也就意味着滨江后续开发项目时，利润空间不免会受到挤压。不过，在杭州能打败滨江和绿城的，或许只有他们自己。

“三比较”市场

进入2025年以来，每场杭州土拍几乎都能见到滨江和绿城的身影，且拿地地块多集中在房价靠前的区域，如上城区、滨江区、拱墅区以及萧山区。

据安居乐APP显示，按杭州房价从高到低排名，滨江区以4.08万元/平方米的均价位居第一，依次是西湖区3.97万元/平方米、上城区3.82万元/平方米、拱墅区3.71万元/平方米，第五名是萧山区2.82万元/平方米。

据观点新媒体不完全统计，截至目前为止，滨江2025年在杭州共摘得7宗地，包含萧山区3宗、滨江区2宗、上城区和拱墅区各一宗，且均以溢价成交。

绿城同样战绩可观，2025至今，共摘得8宗地块，包含萧山区3宗、上城区和西湖区各2宗，以及滨江区1宗，且也均是以高溢价率成交。

2024年杭州市场的火热程度众所周知，全年出让金额1169亿元，仅次于北京和上海，核心四区及萧山区平均溢价率都在45%以上，111月底的萧山北干东宅地更是创下 2024 年杭州土拍最高溢价率纪录76.5%。

杭州市场的向好也超出了滨江集团董事长戚金兴的预期，在去年年底发布年度讲话时，他不禁感慨道：“2024年是滨江集团32年以来最满意的一年。”

2025年，杭州土拍热度不减反增，粗略计算，第一季度土地出让金额595亿元，同比增长149%，一度超越北京及上海，核心四区及萧山区平均溢价率依旧保持在45%以上。

对此，市场也不禁好奇，为何杭州市场能成为众多房企争相追逐的对象？

作为外来房企，建发的拿地势头最为强劲，2024年在杭州斥资158.2亿元竞得6宗地，因此他最有发言权。去年8月，观点新媒体与建发国际管理层交流时，他列举出了杭州市场三个“比较”优势：房价比较健康、产业比较扎实、政府比较实干。

房价健康是市场可持续发展的压舱石，不同于北上广深一线城市房价收入比常超20 倍的高压态势，杭州当前新房均价约2.34万元/平方米、二手房挂牌价约3.06 万元/平方米的结构，既保留了核心城区价值锚点，又为未来科技城、临平新城等新兴板块预留了合理成长空间。

同时，据Wind数据显示，截至2025年4月4日，杭州A股上市公司共计236家，行业主要分布于软件服务、硬件设备和机械等，这些行业更多面向B端和G端市场，不被大多数C端市场感知。

新型科技产业下，带来的是人才的引入，据当地媒体报道，2024年杭州新引进35岁以下大学生超35万人，其中超60%选择在未来科技城、萧山科技城等板块定居。

政策方面，2024年5月9日起，杭州政策松绑，全面取消住房限购政策，这也意味着杭州外来人口不再是落户才能买房，而是买房就能落户，进一步推动杭州楼市向好。

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