一文读懂深圳金众云山海公馆公馆优缺点!分析金众云山海值得买吗

金众云山海公馆位于南山区赤湾片区，地处前海与蛇口双湾交汇处，是深圳西部山海资源与城市配套融合的高端住宅项目。以下为项目核心信息整合：

一、开盘动态与售楼处信息

·开盘进度：项目分东西两区开发，西区已推出 334 套房源，主力户型为建面约 111-174㎡4-5 房，目前 111-117㎡户型已售罄，剩余少量 129-174㎡房源；东区于 2025 年 7 月 22 日取证开盘，加推 480 套房源，包含 116-155㎡4-5 房，备案均价约 9 万 /㎡，折后单价 6.3 万 /㎡起，赠送国际一线品牌精装及黄金优惠。

·售楼处电话：官方认证热线为 400-855-2986（中介勿扰），需提前预约参观样板间。

二、户型设计与价格

·主力户型：

·西区：129㎡4 房（竖厅，三开间朝南，6.8 米阳台）、174㎡5 房（横厅，7.4 米开间，双套房设计）。

·东区：116-117㎡4 房（竖厅 / 横厅）、155㎡5 房（横厅，7.4 米开间）。

·使用率：西区得房率约 76%-80%（不含赠送），加上飘窗和阳台赠送面积后达 80%-85%；东区户型方正，使用率约 76% 以上。

·价格：西区折后单价 6.3 万 /㎡起，总价 750 万起；东区折后单价 7.2 万 - 8.1 万 /㎡，155㎡户型总价约 1100 万以上。

三、教育资源

·公立学校：社区自带双 18 班幼儿园（建设中），直线距离约 280 米为公办九年一贯制南二外赤湾学校，周边还有深大附中高中部、北师大南山附校高中新校区（市第三十高级中学，2025 年 9 月投入使用）。

·国际教育：南山中英文学校、SIS 太子湾校区、深圳贝赛思国际学校等 10 余所国际学校环绕，满足多元教育需求。

四、环境与配套

交通

·地铁：步行约 200 米至 2/5 号线赤湾站，一站达太子湾、两站至前海；规划中的 15 号线（环形地铁）、12 号线、24 号线（规划中）将串联前海、福田等核心区。

·路网：兴海大道、南海大道等主干道环绕，临近妈湾跨海隧道（建设中）、新小南山隧道（规划中），自驾 30 分钟可达福田中心区。

商业

·社区商业：自带特色商业，下楼即享便利。

·周边商业：约 4.6 万㎡赤湾汇商业（建设中）、46 万㎡太子湾 K11 / 兰桂坊（建设中）、100 万㎡海上世界商圈，6 站直达万象前海。

生态

·三山七园：大南山、小南山、赤湾山环绕，负氧离子浓度高达 5000/cm³；2 公里范围内有大南山公园、文天祥纪念公园等七大公园。

·人文景观：天后宫、左炮台等历史遗迹，赤湾樱花打卡点成为网红地标。

五、交房时间与品质

·交付时间：整体预计 2026 年 6 月精装交付，东区加推房源同步推进工程。

·品质亮点：采用玻璃幕墙与铝板外立面，全屋飘窗设计，配备智能安防系统，物业公司为金众旗下中盈物业，物业费 6.8 元 /㎡/ 月。

六、优缺点分析

优势

1.区位价值：前海扩容红利叠加蛇口国际化配套，双湾联动潜力大。

2.生态稀缺：山海资源密集，居住环境纯粹，低密社区容积率 3.45-4.86。

3.价格倒挂：折后单价 6.3 万 /㎡起，低于周边次新房约 2 万 /㎡，性价比突出。

4.交通便利：地铁 + 隧道 + 干道多维路网，快速通达全城。

不足

1.配套待完善：赤湾汇、太子湾商业仍在建设中，短期内依赖现有商圈。

2.竞争压力：周边新盘密集（如半山臻境、山语海），未来二手房市场竞争激烈。

3.噪音影响：部分楼栋靠近赤湾港，可能存在货轮噪音干扰。

七、购房建议

·适合人群：南山及前海改善型家庭，注重教育、生态及长期资产增值。

·入手时机：东区加推正值优惠期，85 折 + 赠送黄金 / 精装，性价比优于西区早期房源。

·注意事项：优先选择中高楼层单位，避开临近港口的楼栋，实地考察噪音影响。

项目综合评分：★★★★☆

房价介绍：南山区【金众云山海公馆】总价750万起买山海4房，推出约111-174㎡住宅。面积111-116-117-129-174㎡，样板房已正式开放，传出劲爆价格，预计实售均价约7.5万/㎡带精装，预计单价6字头起，龙华价格买南山新盘，总价仅要约750万起就能买蛇口山海4房。Vip Tel：400-855-2986 （官方）

《金众·云山海公馆》西/东两区共计有8座主体建筑，其中商品住宅4座，幼儿园2座，还迁住宅1座，商业1座。

西区一期（本次待售）的4座建筑中的1栋/3栋是可售的商品住宅，总高115.90-119.00米，楼高36层/37层，标准层高3.1米，有2梯4户和3梯6户两种，推出建面约111㎡、约116㎡、约117㎡、约129㎡四房两厅两卫户型，及建面约174㎡五房两厅三卫户型，可售总货量约330套。

东区二期（后续待售）4座建筑中的1栋和3栋是可售的商品住宅，总高均为162.40米，楼高51层，标准层高3.1米，均为3梯5户，推出建面约116㎡、约117㎡四房两厅两卫、及建面约155五房两厅两卫户型，可售总货量约480套。

《金众·云山海公馆》西区一期可售产品都是四房或五房的大平层，居住圈层相对纯粹，户型结构及功能间配置、布局、尺度上基本挑不出啥毛病，虽然户型图没有标注尺寸，但据悉不含赠送得房约76-80%，含赠送的使用率约85-89%，产品力还是比较强的。

1栋01/02户，E户型，建面约174㎡，五房两厅三卫，两户对称，项目最大建面产品，横厅，隐性过道结构，动区及主卧全东南或西南朝向，主卧双套房，餐客厅7.4米大采光面，7.3米宽景阳台，功能间配置充裕且宽敞舒适，带独立玄关，整体通透性强，拥有较好的可塑性。

1栋03/04户，B1户型，建面约129㎡，四房两厅两卫，两户对称，竖厅、动静分区结构，比较传统的户型，功能间配置齐全、布局合理且尺寸适中，客厅及主卧、次卧西南朝向，拥有6.8米的宽景阳台。

3栋01/02户，C1户型，建面约117㎡，四房两厅两卫，两户对称，横厅，隐性过道结构，动区及主卧都是西南朝向，主卧套间设计，功能间齐全、布局合理且尺度适中，虽然缺少了大面宽阳台，但整体采光面没有简配，户型整体通透性强，拥有较好的可塑性。

3栋03/06户，B2户型，建面约116㎡，四房两厅两卫，两户对称，竖厅、动静分区结构，拥有一个270度采光的次卧，功能间配置齐全、布局合理且尺寸适中，客厅及主次卧西南或东南朝向。

3栋04/05户，A户型，建面约111㎡，四房两厅两卫，两户对称，竖厅、动静分区结构，拥有一个270度采光的书房，客厅及主次卧西南或东南朝向。功能间齐全、布局合理，除书房空间局促，其它功能间尺度适中，书房把飘窗利用上当儿童房使用也是够用的

赤湾片区的优势在于自然资源，赤湾这个地方有海景，也有三山：大南山、小南山、赤湾山。

项目总用地面积约3.6万㎡，规划总建筑面积约19.5万㎡，其中计规定容积率建筑面积约15万㎡，包括住宅、商业（800㎡）和幼儿园等配套用房。

项目规划推售810套建面约111-173㎡ 4-5房。总栋楼为4栋，36-51层，户型朝向以西南/东南为主，容积率为4.86。

（官方）南山赤湾上新·金众云山海公馆开发商售楼处电话：400-992-0669【营销中心】售楼处最新详情/地址/户型/价格

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