上海
全国房价泡沫，真的挤完了！
这是过去几个月老杨一直在反复强调的事，但发现很多网友在我的自媒体平台留言，表达反对观点。
今天，咱们就通过数据和模型，全面分析一下中国的房价泡沫情况。
过去三四年，老杨构建了房价泡沫指数，并不断完善其内涵。
目前，房价泡沫指数包含三个分指标：房价收入比、租售比、房价周期波动因子。
首先，从三个细分指标说起。
房价收入比显著超调
第一个指标是房价收入比，很多朋友应该比较熟悉这个指标。
它是衡量一国或地区房价泡沫的核心指标，通过将房价水平与当地居民的收入水平进行比对来反映房价情况。
过去三年，随着全国房价明显下跌，房价收入比快速下滑，2024 年已降至 10 倍，创下过去多年的新低。
但仅靠这个数据还不足以说明问题，我们将其指数化，这样就能进行更深入的分析，还能与历史数据进行对比。
当全国房价收入比指数大于 0 时，说明房价收入比偏高；小于 0 时，则说明房价收入比偏低。
从相关图表中可以看到，房价收入比呈周期性波动。
例如，2012 年 - 2016 年房价收入比指数为负值，表明当时不存在房价泡沫。
2017 年 - 2021 年，随着房价大幅上涨，房价收入比偏离合理区间，房价相对收入被高估，这说明房价存在一定泡沫。
2023 年 - 2024 年，房价收入比快速下滑，进入负值区间，尤其是 2024 年的 -164，超过了 2015 年，创下过去多年的新低。
从房价收入比指数这个指标来看，当前我国的房价收入比不仅合理，甚至处于低估状态，相比 2015 年还要更低估一些。
租金收益率仍存高估
第二个指标是租金收益率，它是将租金水平与房价水平进行对比。
如果把房价类比为股价，股价会有波动，时而上涨时而下跌，而租金就相当于股票的股息率。
很多上市公司每年会给股东分红，房产也类似，不管房价如何波动，都能产生租金收益，我们可以通过租金收益率来衡量房价是否偏高。
下面这张图展示的是全国 50 个大中城市的租金收益率走势图。
2014 年租金收益率最高，达到 3% 。
之后随着房价持续上涨，2021 年 - 2022 年租金收益率降至 1.8% 左右。
2023 年以来，租金收益率有所回升，当前处于 1.9% 的水平。
目前 1.9% 的租金收益率相比历史上 2.5% - 3% 的区间确实偏低，这意味着房价相对偏高。
我们对租金收益率进行指数化处理，得到租售比指数。
在 2016 年之前，租售比指数基本都是正值，正值代表租金收益率水平比较合理，没有被低估。
但 2016 年下半年以来，由于房价涨幅超过租金涨幅，收益率持续下滑并维持在偏低位置，导致租售比指数进入负值区间，这表明租金收益率偏低，相比租金收益，房价显得偏高。
目前租售比指数是 -80 多。
不过大家要知道一点，虽然目前全国大中城市的租金收益率只有 1.8% - 1.9% ，但当前全国的利率，比如国债收益率也处于历史较低水平。
以中国十年期国债为例，其收益率去年已跌破 2%，现在处于 1.6% - 1.7% 左右的水平。
也就是说，投资国债的收益率已经略低于持有房产的收益率。
从利率大环境来看，目前的租金收益率并不算特别低。
房价周期波动指数处于低估区
衡量房价泡沫的第三个指标，是房价周期性波动因子。
因为房地产市场存在周期性波动，我根据房价涨幅的历史波动规律进行模型化处理，得出全国 50 城房价周期波动指数。
该指数从 2024 年 8 月份开始进入负值区间，当前为 -70，这表明房价已经不存在泡沫。
而在过去，从 2016 年下半年到 2024 年上半年，从周期波动角度看，房价存在泡沫，处于被高估状态。
房价泡沫挤完近一年了
综合上述三个细分指标 —— 房价收入比、租金收益率、房价波动因子，我们可以测算出全国房价泡沫的总体水平。
下面这张图展示的是全国房价泡沫指数。
2014 年 - 2016 年上半年，该指数为负值，说明当时房价没有泡沫，甚至被低估。
2016 年四季度 - 2024 年初，我国房价存在泡沫，其中 2021 年三季度泡沫达到最高峰。
此后，房价进入挤泡沫进程，到 2024 年 5 月份，泡沫终于挤完了。今年 3 月份的房价泡沫指数是 -58，相比 2015 年二季度的值还要高一点，这意味着目前房价低估的程度还没有超过 2015 年上半年。
但按照目前房地产市场的走势，我估计房价泡沫指数还会继续下降，肯定会超过 2015 年上半年，届时将创下过去 20 多年的历史新低，这表明房价将严重超跌。
房价超跌之后，继续下跌的空间会变小，而止跌反弹的动能会增强；也即离房价止跌将越来越近了。
我们可以继续观察一段时间。
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