利好频传！天河区旧改开启“狂飙”模式

代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

今年以来，广州各区旧改接连跑出加速度。

天河区也不例外。

据不完全统计，一个月前，四大做地项目元岗、长湴、柯木塱、凌塘陆续发布首期控规，柯木塱村改造方案高票通过，大观村正式启动拆迁动工……就连硬骨头石牌村，官方亲自下场喊话“尽早动工，确保完成今年旧改任务。

推动旧改，天河区势在必行？

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坐拥宇宙中心的天河区，或许很多人给予它的评价之一：割裂。

这里不仅有着广州超强CBD天际线，也有杂乱无章城中村景象。

例如城中村顶流——石牌村，坐落于环五山创新策源区内，与珠江新城CBD仅一路之隔，拥有着天河区数一数二交通、教育、医疗等丰富的资源配套。

来源：天河发布

也正因如此，成为了众多打工人选择在此开启“广漂”的第一站。

有数据显示，石牌村的租金收入每年高达近4亿元。

可观收入的背后，也透露出了其旧改的强度。

近日，广州市有关领导亲自到天河石牌村、银河村调研督导改造提升工作。

来源：广州电视台

会议上相关负责人价绍了石牌村情况：

石牌村内常住人口为5.56万人。用地面积29.5公顷，现状总建筑量111.6万㎡（3199栋）；现状村民住宅面积93万㎡（2991栋），村民证载面积40.7万㎡（1812栋）；

现状集体物业面积18.6万㎡（208栋），集体物业证载面积5.8万㎡（44栋）；

拆除总量为11.1万㎡（352栋），其中住宅拆除面积约9.6万㎡（323栋），集体物业拆除约1.5万㎡（29栋）。

复建总量9.4万㎡，其中回迁住宅7.1万㎡。

因规模庞大，会上相关负责人表示，石牌村"拆整结合"的改造提升工作思路总体可行，要尽快形成具体工作方案，尽早付诸行动。

采取"拆整结合"模式，通过“串点成环、连片成面“策略，让旧改进度推进的同时，村民的利益也在一定程度上保证不受到损害。

同时，会议上还透露了其改造方案。

根据规划，石牌村改造定位为“石牌绿芯·烟火新城”。

来源：广州电视台

未来，将引入第三方，打造融合商业办公、健身公园、艺术餐饮、图书馆、美术馆等元素的广州新型公共文化空间——“岁约苑”。

来源：天河发布

除此之外，官方还透露了石牌村改造的重要信息：“要考虑到11月份举办全运会这一特殊因素，尽早动工，确保完成今年的旧改任务。”

官方下场定调，或许石牌村改造指日可待。

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除石牌村外，旧改进度相对更快的柯木塱村近日再传捷报。

在3月底广州规划自然资源局发布首开区控规后，近日，柯木塱村关键改造方案，审议通过。

来源：天河发布

根据规划，首开区改造地块占地面积约14.94万㎡，控规调整后，不仅居住用地增加，还将新增12班幼儿园、小学、社区卫生服务站等35处公共服务设施。

作为天河区重点做地旧改项目之一，自去年六月起旧改备案获批，确定由广州市天投城市更新有限公司作为建设单位，改造进度开始有了实质性的进展。

柯木塱村改造范围86.89公顷，改造总建面109.92万㎡，新建面积56.51万㎡，首期工程已正式动工。

与传统改造方式不同，柯木塱村以“生态+产业+人文”为脉络的系统升级，随着专项征拆资金落地，有望带动片区城市界面和配套进一步焕新。

来源：天河发布

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那么，在各项利好推动下，一季度的广州旧改进度条拉到哪里了呢？

据克而瑞不完全统计，2025年一季度，全市纳入全市城更规划全改及混改项目278个，其中128个确认主体，主要集中在黄埔、增城、番禺等区，但合作推进较慢，黄埔区多个项目申请转为城中村改造模式，目前明确收储/做地项目占比达35%。

同时，本季度各区无新增确认主体项。

注：以上部分数据出自《克而瑞广佛区域一季度广州旧村改造季度监测报告》获取详情请添加客服微信咨询。

目前全市128个已确认主体项目中，有29个项目的合作主体发生变更，大部分项目的合作主体由民企转向国企，其中黄埔区有18个项目主体均发生不同情况的变更；本季度黄埔区镇龙东区合作企业世茂地产因自身原因退出由国企知识城集团接手，裕丰围片区前期服务商时代地产退出由中交投资成为正式合作企业。

值得一提的是，据克而瑞不完全统计，25年1季度做地项目推进加速，超20个村有动态变化，其中天河海珠四条村发布控规调整公示及成果公告，白云、荔湾、南沙等多个项目公布实施方案、发布征收补偿方案或启动征收补偿签约。

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总的来说，旧改的推进，不仅能为区域群众提供更好的居住环境和配套，同时也为城市发展提供了更多的可能。

例如柯木塱旧村改造规划中，计划将建设智能装备产业园、科南科技园，承接天河智慧城创新资源外溢，预计新增产业载体20万平方米。

当然，旧改的推进，宅地也会随之密集释放出，楼市格局也将再一次发生变化。

以天河楼市为例，克而瑞数据监测显示，2025年1-3月天河区商品住宅供应面积7.57万㎡，成交面积7.84万㎡，供求比0.97，位列全市第二高。

据克而瑞最新监测，2025年-2029年，天河区合计共有375万㎡住宅供应，未来招拍挂市场为天河区住宅供应的主力，其中东圃存量领跑，共计215万㎡，其次为后天河北，共计63万㎡。

注：以上数据出自《克而瑞广佛区域一季度广州旧村改造季度监测报告》获取详情请添加客服微信咨询。

供应增加，选择面拓宽，天河楼市也更加值得期待。