北京
文｜陈聪 张全国 刘河维 李俊波
各地出台提振消费政策，都将稳楼市纳入政策框架。我们认为房地产行业在提振消费政策中的重要性，既体现为与住房直接或间接相关的消费，也体现为房价财富效应对居民收入信心和消费意愿的重要影响。我们相信全国性政策将在4-5月出台，具备较强产品力的开发企业和持有优质运营资产的企业具备投资价值；我们也持续看好物业和商管服务板块的红利价值。
▍提振消费的关键是提升消费意愿，提升消费意愿的关键在增加居民财产性收入，房地产市场是居民财产性收入的主要可能来源。
根据中国人民银行《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》，我国城镇居民家庭资产中住房资产占实物资产比重超过70%，占总资产比重接近60%。国家统计局数据显示70城新房和二手房价格指数自2021年下半年之后累计分别下跌10%和17%，环比自2023年起连续下跌22个月/23个月，影响了居民的财富保值增值预期，更削减了居民部门的财产性收入，从而影响了居民的消费意愿和能力。我们相信，推动房地产市场止跌回稳的主要目的，就是要提振居民的消费信心，令居民敢消费和愿消费。
▍各地出台的提振消费政策，都包含了稳楼市的内容。
贵州省发展和改革委员会4月18日公告的《贵州省提振消费实施方案（征求意见稿）》，提及优化房地产市场供给调控，包括在2025年启动城中村改造3万户、城市危旧房改造8600套，支持地方国有企业收购已建成存量商品房用作保障性住房等；青岛住建局、财政局等多部门发布《青岛市实施住房“以旧换新”促进住房领域消费工作方案（试行）》、《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》等文件，政策内容包含收购二手房用作保障房并提供每套3万元的一次性收购补助和每年2%的收购贷款贴息，以及对多子女家庭发放5万元-10万元购房补贴等；辽宁、济南等各地也将稳定住房消费作为提振消费政策的一环。综合来看，各地在公积金、置业资金成本、购房补贴等方面，持续发力稳住房地产市场。
▍三月房地产行业数据虽暖意阵阵，但政策出台仍有紧迫性。
根据统计局数据，2025年3月70个大中城市里，新房价格上涨的已经有24个城市，二手价格（更能剔除结构性因素）上涨的有10个城市。但也仍意味着绝大多数城市的房价仍在下跌的通道。尽管房价下跌的幅度有所收窄，但必须指出的是，房价从2023年6月开始已经连续22个月环比下跌，从2022年4月开始，已经连续3年同比下跌。资产价格持续下跌所形成的势能，很难完全依托几个月的热销完全扭转。既然政策的主要聚焦点在价不在量，我们相信后续政策出台仍有紧迫性。
▍高频数据季节性回落。
根据头部中介平台，截至2025年4月18日75个样本城市二手房成交量7日均值3440套，环比回落0.4%，较小阳春高点回落23.3%。根据冰山指数，截至4月13日北上广深四个一线城市二手房边际挂牌价周度环比分别-0.13%/-0.17%/-0.33%/-0.25%，价格仍缓慢下行。挂牌量持续走高，截至4月18日141个样本城市二手房挂牌量周度环比上涨0.4%，较年初上涨6.4%，反映出潜在换房需求释放以及居民对房价的中期表现并不乐观。
▍风险因素：
房地产交易下降过快，或逆周期政策出台过迟缓的风险；房价止跌回稳不及预期的风险；居民收入预期下降过快，拖累置业意愿的风险。
▍投资策略：
我们认为随着外部不确定性的增强，扩内需政策将逐渐加码，而房地产将是提振消费政策框架的重要环节，其重要性既体现为与住房直接或间接相关的消费，也体现为房价财富效应对居民收入信心和消费意愿的重要影响。我们相信全国性政策将在4-5月出台，具备较强产品力的开发企业和持有优质运营资产的企业具备投资价值。我们也持续看好物业和商管服务板块的红利价值。
本文节选自中信证券研究部已于2025年4月21日发布的《房地产与物业服务行业新周期观察第22期—纳入提振消费框架的房地产政策》报告，具体分析内容（包括相关风险提示等）请详见报告。
本文源自：券商研报精选
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