Q1购物中心运营力30强：改造重开项目占比增大，低线城市活跃度提升

作者 | 睿和智库研究部 编辑 | 刘朝龙 责编 | 韩玮烨

购物中心正在打破传统的“盒子模式”，走向生活场景化的户外空间、街区空间、多种业态组合的潮流文旅生活空间。

一季度宏观经济数据开门红，但购物中心表现很平淡。

4月16日，国家统计局发布的宏观经济数据显示，一季度GDP同比增长5.4%，比上年四季度环比增长1.2%；一季度规模以上工业增加值增长7.7%，规模以上产能企业利用率为74.1%、同比上升0.5个百分点；固定资产投资增长4.2%，全国房地产投资19904亿元、同比下降9.9%；社会消费品零售总额124671亿元、同比增长4.6%，比2024全年加快1.1个百分点。

零售不动产企业在一季度表现出以下特点：

第一，整体新增项目数止跌回升，存量项目改造和低线城市项目增加；

第二，头部企业新增项目同比减少，轻资产和品牌输出力度加大；

第三，升级改造的开业项目占比达到36.36%。业绩低迷、模式陈旧的传统购物中心，正在迎来一轮大调改，尝试打破传统的盒子模式、引入差异化的首店模式、打造时尚年轻潮流聚集地，成为购物中心调改的主要方向。

第四，一线城市新开项目数同比下滑、低线城市中小型项目发展活跃，成为购物中心增量的重要市场。

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榜单解读

1、购物中心开业数量止跌回升，低线城市活跃度提升

据睿和智库不完全统计，一季度全国新开44个购物中心项目，同比增加7.3%，一定程度反映出购物中心业态整体上的回暖。

图表1：2025年Q1新开业项目省份分布一览（个）

数据来源：睿和智库

• 体量上，中小型购物中心成为拓展主力，1-5万平米的有24个、5-10万平米的有15个，10万平米以下中小型购物中心占比达88.64%；10-20万平米的有5个，其中北京2个、其余3个在中山、泰州和阜阳。

图表2：2025Q1不同体量购物中心占比分布

数据来源：睿和智库

• 新开 项目中 ， 改造升级开业的 16 个、占比达到 36.36% ，其中 6 个分布在地级以下城市；新建项目营业的 28 个，其中 18 个新开项目位于低线城市。

• 城市分布上，一二线城市的有16个、占比下滑，28个项目分布在低线城市，而去年同期新开的41个项目中仅北上广深就占13个。

图表3：2025年Q1新开业项目省份分布一览（个）

数据来源：睿和智库

整体来看，一季度中小型购物中心增量活跃度大大高于大型购物中心，反映出适合超大型购物中心开店的资源变得稀缺，而对存量大型购物中心的调改将成为常态；改造重开的购物中心项目数占比提升，新建与改造重张并行，尤其重构定位、升级运营模式成为购物中心业态发展的重要特点。

2、典型企业分析

1）万达商管：资产债务“纠缠”拖了发展后腿

万达商管近年来鲜有新项目开业，而更多是运作珠海万达商管上市、剥离旗下万达广场、资产冻结的消息。

将旗下137家万达广场打包的珠海万达商管，几次冲击上市均未如愿，这一定程度上直接影响了珠海万达商管轻资产模式的扩张速度。

2025年1-2月，万达商管接连卖出安徽宣城、铜陵、河南安阳、吉林四平、江苏扬州5座万达广场，其中四平、扬州万达广场均为其优质项目；3月25日，徐州万达广场发生股权变更，万达商管退出股东行列。一季度，万达商管至少新增两次被执行人信息，两条股权冻结信息。

虽然规模最大，但在近年来重重债务的压力下，万达商管更多只能是出售、腾挪资产变现，优化现有地产项目，尝试轻资产模式始终未能破局。

2）龙湖商业：“天街模式”衍生多种购物中心新生态

龙湖商业是头部企业中新开项目的首席担当，一季度开出3个项目，分别位于苏州、成都、合肥三个城市。值得注意的是，这3个项目均为龙湖自持物业的重资产运营项目。

1月1日，公园式商业综合体阳澄·繁华里正式开业。该项目位于苏州阳澄湖镇，整体面积6万平米，集品质生活服务、餐饮、社交娱乐为一体，是龙湖商业联合相城市政集团共同开发、运营的漫步公园式商业天然氧吧，跳出了传统购物中心商业体的封闭空间，迎合了轻松、宜居、时尚、生活化的现代消费理念。

3月28日，成都龙湖欢肆项目、合肥欢肆商业街区同期开业。其中合肥欢肆商业街区，面积1.6万平米，是今年龙湖商业重资打造的定位年轻、活力客群潮玩聚集的商业项目。

三个项目都跳出传统商业体概念的生态商业链，与龙湖长租公寓等其他地产运营与管理服务形成完整的年轻生活聚集的场景式商业生态。

3）天虹集团：轻资产模式规模性拓展的代表

天虹集团一季度在江西鹰潭县级市贵溪的龙兴时代地产项目新开了1家天虹购物中心。

新开购物中心位于贵溪市老城区核心地带、整体面积5.5万平米，是当地体量最大、配套最全、业态最丰富的商业综合体，项目开发商为江西中盛置业有限公司，也是今年天虹集团在县级城市开的最新的一家购物中心店。

截至目前，天虹集团在全国35个城市共运营着105家购物中心，其中除北京、苏州、杭州、南昌、福州、长沙、厦门、深圳、珠海门店外，其余门店均分布在三四线甚至县域城市。从拓展模式看，租赁物业、加盟模式门店共有117家，自有物业门店10家，尤其在下沉市场中轻资产运营模式的占比越来越大。而天虹集团的购物中心百货板块的业务营收，在其集团业务板块中并不强势，远低于超市业务63.71%的营收占比。

2024年，天虹股份业绩表现却是全面下滑。财报显示，2024年天虹股份营收117.86亿元、同比下滑2.49%，归母净利0.77亿元、同比下滑66.16%，销售额358亿元、同比下滑1.8%。

行业研判：由盒子向开放的生活街区裂变多种生态产品线

一季度购物中心新增开业项目还呈现出一个重要特点，那就是购物中心正在打破传统的“盒子模式”，走向生活场景化的户外空间、街区空间、多种业态组合的潮流文旅生活空间。

今年1月宝龙商业在江西上饶新开业的水南街文化街区项目，就是对历史文化老街的潮流文旅商业街区改造。通过修缮理学旧第娄谅故居、融入现代潮玩元素，汇聚了轻奢旅居、美食、时尚零售、休闲体验、艺术文创、日咖夜酒以及非遗文化等多种业态，打造轻资产运营的潮玩文旅街区项目。

宝龙商业是典型的轻资产地产商业管理与品牌输出服务商，聚焦华东地区、在营项目达到99个。本次江西上饶文化老街的改造运营，也意味着宝龙商业正在探索街区改造的“城市更新”品牌输出模式，也是对其商业业务边界的挑战。

爱琴海一季度新开的两个项目，体现出品牌购物中心运营商对不同类型项目定位、业态组合等方面匹配当地需求特点的轻资产赋能运营能力。

1月10日在云南西双版纳开业的爱琴海购物中心为新建项目，整体面积19万平米、商业面积7.2万平米，由金版纳酒店置业有限公司投资开发，爱琴海集团运营管理。

针对旅游城市的商业特点，西双版纳购物中心打造了雨林峡谷主题的新奇购物体验，引入200多家优质品牌，业态涵盖零售、餐饮、文化、休闲、娱乐、运动、儿童等板块，出租率达到98%。

1月17日重张开业的贵州凯里东方爱琴海购物中心，则是爱琴海在接管该项目后在今年一季度完成改造升级的最新作品。该项目位于凯里最为繁华的商业地段，整体面积50万平米，涵盖住宅、公寓、酒店、写字楼、商业街区以及购物中心等。

其中商业部分15万平米、分为天街和购物中心，定位为“城市一站式lifestyle新中心”，爱琴海接手的购物中心8.7万平米，入住业态集大型超市、KTV、电影院、健身、精品零售、母婴儿童、餐饮、酒吧、棋牌室等为一体。

在紧锣密鼓地启动北京金源时代购物中心大调改之前，世纪金源商管轻资产模式输出的贵州毕节方圆荟·樽憬财富广场也已于年初的1月18日开业。

该项目整体面积50万平米，集高层住宅、酒店、CBD办公区、英伦风情步行街、LOFT公寓、幼儿园以及购物中心商业街区，其中商业面积9.2万平米，与凯里爱琴海购物中心相似，采取天街+盒子的商业模式，打造有品质保障的一站式购物体验。

此外，新城控股下的吾悦广场，近几年加速在低线城市通过轻资产模式进行购物中心项目的品牌输出，而华润万象生活，万科旗下的印象城、印象汇等，则主要聚焦在一二线城市的奢侈品购物中心品牌细分运营创新。

以深圳华润万象城为例，近两年不断围绕“重奢定位”细分客群，通过国际一线品牌的强势加持，细分为“经典之奢，优雅之奢，潮流之奢”三位一体将各年龄段高奢客群牢牢把住。

榜单说明

图表4：购物中心运营力30强计算模型

图表5：购物中心运营力30强评价维度及指标

1.榜单数据截至2025年3月31日。

2.数据来源为：

1）纳入测评的上市公司年报、半年报、季报等各项公告；

2）睿和智库自有数据库；

3）其他公开渠道获取的相关信息，包括但不限于官方网站、学术研究报告等信息渠道。

3.榜单中所引用数据，如有偏差，欢迎后台留言或来电，睿和智库研究部会在第一时间更正。