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2025新首页丨楼盘详情丨样板间丨精选笔记丨优缺点分析丨在售房源丨周边配套

后沙峪作为顺义发展最好，配套最完善的板块，因其宜居的生态环境、顶级的商业和教育配套，一直受到改善客群的关注。

顺义这边zf对产品户型的设计要求相比其他城区要放得宽，所以顺义这两年的产品都做得非常好，除了户型好以外还得有黑科技（赠送）。这里咱们顺便说一下，想要买落地窗大阳台的朋友来顺义肯定能随心所欲买到想要的。尤以建发观云为代表，除了阳台（他们叫防火挑檐）全赠送带来超过得房率外，还送豪华精装修。

2023年6月1日，顺义新城第19街区19-69地块，获得中铁、金茂、龙湖、首开、建发、保利、住总等45家房企报名，最终福建雄旺以16.56亿+1.2万㎡现房销售面积竞得。楼面价2.91万/㎡，期房指导价5.8万/㎡，现房指导价6万/㎡。拿地后福建雄旺引入建发、汇诚集团三方合作，由建发操盘。案名定为「建发·观云

建发观云位于顺义区顺义新城，地块具体四至为：东至裕安路，西至聚通家园，南至九重汇商场，北至双裕北街。该地块容积率为1.8，控高36米，绿化率30%，期房销售指导价为5.8万/㎡，现房销售指导价为6万元/㎡。

基本信息

项目位置：北京·中央别墅区·顺义后沙峪，裕安路与双裕街交汇处

开发商：建发（操盘）+福建雄旺+汇成集团

建筑类型：洋房

物业类别：大平层

建筑风格：中式园林风格

产权年限：70年

环线位置：五至六环

占地面积：约31562.01㎡

建筑面积：约地上建筑面积56811.61平米，地下建筑面积28699平米

主力户型：约133㎡-158㎡-189㎡-208㎡

项目均价：期房5.8万/㎡，现房6万/㎡

项目总价：750-1200万左右

装修情况：精装修

楼栋总高：9-11层

层高：133平2.98米，其余户型3.1米

梯户比：一梯两户

外立面：采用铝板及石材搭配。

总户数：约344户（期房260套，现房84套）

楼栋数：10栋（2#、4#现房销售）

楼间距：49-60米

容积率：1.8

得房率:80-82%，加赠送面积92％-97％

物业公司：建发物业

物业费：6.08元/㎡·月

绿地率：约30%

停车位：1∶1.5

交房时间：2026年6月

周边配套

中央别墅区板块——京城九大别墅区之首

自1992年北京第一所涉外别墅-丽京花园开始，中央别墅区始终凭借天赋的自然生态、便捷的国际化交通、顶尖的国内外精英圈层荟萃，牢牢占据京城高端改善领域的头部位置。

后沙峪板块——30年中央墅区核芯

坐拥温榆河、祥云小镇、首都机场三重地标优势，贡献顺义90%以上的GDP产值，未来形成“一核四带”、“双轴双心”、“五片区”板块规划，随着新国展以及新能源汽车基地等IP加持，砥定区域崛起

未来发展

顺义的发展可以说是从首都国际机场建立开始，1958年机场建设完成。

1978年-2018年北京首都国际机场年旅客吞吐量由103万人次增长到1亿100万人次，位居亚洲第1位、全球第2位。

首都国际机场的建立带来了临空产业的迅猛发展。

临空经济区也成为了我国最大的国际、国内航空枢纽，相应带来的是临空高新技术产业、物流产业、商贸、商务、会展等产业结构。

交通之芯——三横三纵⼀轨

三横：机场北线高速（向北约 2km）、京平高速、 火沙路

三纵：京承高速（直线距离约 3km）、京密路及机场高速（直线距离约 6 km），京密路升级高架快速路，主体结构已经完工，预计2025年通车

轨道：地铁 15 号线后沙峪站，7站直抵望京

机场：距离首都国际机场约 7km，出行便捷

教育之芯——30所国内外名校

5大国际学校：中央别墅区汇聚北京70%国际学校，附近包含北京鼎石学校、北京顺义国际学校、北京英国学校、海嘉国际双语学校、君诚国际学校（其中北京顺义国际学校、海嘉国际双语更是在国际学校整体实力排名前五名）

后沙峪中心小学：已有 50 年的建校历史，相距约500米，是北京市教育口 碑名校

北京四中顺义分校：多年成绩位居顺义区首位，2年贡献3名顺义区普通中学文/理科状元

北师大附中顺义分校：规划班级72个、新增学位3600个，8月份新校区已建成招生

医疗之芯——四大三甲医院+国际医疗配套

家旁医院：一路之隔即为顺义空港医院

三甲医院：最近的是友谊医院顺义院区，床位1000张，此外还有北京中医医院顺义医院、北京大学第三医院首都国际机场院区

国际医疗：和睦家顺义诊所、和睦家天竺综合门诊部、北京和睦家医院、和睦家京北妇儿医院

生态之芯——一河一湖五园

生态资源方面，拥有中央别墅区后海之名的罗马湖，距离罗马湖约2公里，距离温榆河约4.5公里，近邻花博会主题公园、后沙峪公园、龙腾世纪文化广场等五大公园，天赋生态宜居宝地。

高端娱乐艺术，这里更是不缺，周边聚集了十余家高尔夫球场、马术俱乐部和罗红摄影艺术馆、松美术馆等艺术场馆，作为北京富人集中地，中央别墅区30年的的底蕴足够深厚。

小区设计

建发观云也是建发在北京落地的“禅意中式”风格大宅。社区入口依然是标志性的中式大门，非常气派，而且这次大门将会是全实景呈现。整个大门到台阶到市政路人行道有一个约1.5米的高度差，气场十足。大门高约12米，宽约59米。尺度非常开阔。建发采用的是中式屋顶的规制，所以也非常有讲究。

大门（实拍）

三段式的外立面，典型的新中式风格，银白色的主色调，简约大气，据说材质上运用了三面大面积铝板+正面通透大玻璃，颜值很有高级感。

观风雅

礼制御园为本，苑中有园四时

师法宁寿宫花园，从容铺排观云园林景观礼序

登门入府，以古画《蓬莱仙境图》为灵感来源，塑造主入口礼序空间

四合水院，以游廊结合下沉水院，连接健身会所空间，打造静谧尊崇社交场域

兰庭雅聚，以“兰亭”为主体，打造集行、望、居、游为一体的中心庭院空间

全龄空间，西侧林下青年健身场，东侧儿童游戏场，中间设置“树下千灯”

以《雍正十二月行乐图》为源

正月观灯、二月踏青、三月赏桃、四月流觞、五月竞舟、六月纳凉

七月乞巧、八月赏月、九月赏菊、十月画像、十一月参禅、十二月赏雪

现代生活与书院之雅融会贯通，宜居宜游的东方禅境府宅

小区园林&会所（实拍）

在当下，社区会所已经是高端小区的标准配置。可以提供健身、私宴、饮品、学习、办公等多功能空间。这些空间能够提升的还是居住本身的品质。

主力户型

建发观云这次在北京首次用上了“挑檐”这个概念，是"建发·观云"这次的户型创新。是全新的偷面积的方式

看下文每个户型图，客厅南面看画圈部分，1.5米宽，两面实墙，上面有顶盖，最外圈有一米以上的高强度玻璃防护，差不多10㎡的地方，就是“挑檐”。说这是一个内阳台，也没有毛病，但是阳台属于半赠送，它这个"挑檐"属于全赠送面积。除此之外每个户型北侧都有一个设备平台和房间里的飘窗都是全赠送。

133㎡四居，户型整体方正，南北通透，明厨明卫，无浪费面积。南向三面宽，整体面宽约11.2米，阔景阳台，南向“挑檐”进深约1.5米，北向设备平台，客厅面宽4.5米，独立收纳区域，U型厨房，方便操作，主卧套房带飘窗衣帽间。不同于北京其他常见的三面宽产品，这个户型拥有一个非常大的南向开放式"挑檐"，进深约1.5米、宽度约7.6米。北向的卧室也有一个设备平台。特别值得一提的是，这些空间和飘窗一样，都不计入产权面积。

158平米四居，南向三面宽的极致舒适！南向总面宽高达14.5米，尽享阳光与风景。独享电梯入户独立前室。餐客厨一体化设计，空间通透，生活起居更加流畅。客厅面宽约6.4米，宽敞舒适。主卧面宽约4.2米，配以270°转角超大飘窗，私密舒适。

189平米四居，豪华墅级平层！南向四面宽，宽敞明亮，南向整体面宽约17.2米，更有约70㎡南北通透大宽厅，南向面宽约6.6米，尽享舒适生活。南向挑檐设计，进深约1.5米，面宽约9.6米。双主卧套房设计，大主卧套房配备衣帽间和双面盆浴缸，270°转角飘窗，宛如置身顶级酒店套房。超大餐厨空间，厨房双窗与客厅大面宽落地窗相呼应，将室外美景与室内宽敞大厅完美融合。

208平米四居，楼王大平层，南向四面宽，整体面宽约18.5米，令人惊叹。约80㎡南北通透大宽厅，南向面宽6.6米。南向挑檐设计，净深约1.5米，面宽约9.9米，光挑檐面积就有近15平米！主卧套房配备衣帽间、双面盆浴缸，270°大转角飘窗，厨房双窗与客厅大面宽落地窗呼应，高配尊崇空间。

样板间

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