十买八后悔，象屿地产变形记，藏着多少韭菜陷阱？

象屿新品“质变”上市

苏河琹庐、天宸雅颂来了

来自星星的你，最爱诗和枸杞。

今天继续聊一聊象屿地产。象屿正上演着一场魔幻现实大剧：一边是斥巨资堆砌的 “豪宅面子”，一边是墙体裂缝里塞得进硬币、卫生间地漏频繁倒灌的 “维权里子”。

这个曾因质量问题被业主集体声讨的 “维权专业户”，如今突然画风突变，高调进军高端市场，究竟是痛定思痛的品质救赎，还是披着 “产品革命” 外衣的割韭升级？

象屿的“变形记”恰似一面棱镜，折射出高周转模式与品质管控的深层矛盾，到底向上升级走“高端化转型”之路，而是一场更精致的韭菜陷进？

01

象屿之“痛”：没产品力

自从将发展重心转至以上海为中心的长三角后，胡新立布局上海做大最强的意图已经非常明显。但是起初拿地时发喜报一时爽，后面交付时客户维权声却不绝入耳，胡新立终于认清了现实——象屿的短板在哪里了，那就是亟待提升产品力，挽救口碑，提高销量。

胡新立不得不发了招贤令。在2024年年中，特意从世茂招来了张维维女士，担任集团设计中心总经理。从履历来看，张维维在产品设计打造方面有着丰富的实操经验，有人评价道：可谓深谙如何做好产品的面子工程，同时又能满足高周转的开发销售需求。

原来，张维维最早是在世茂原福建区域担任设计工作。是的没错，就是凭一区之力带着世茂狂飙致死的福建区域（壮大后更名为世茂海峡发展）。

在这个重金挖来的产品设计总的主导之下，象屿用了一年时间在憋大招。近期，有两个项目正式对外亮相了，一路向着豪宅奔去：

位于内环的苏河琹庐用IMAX横厅与270度飘窗对标翠湖天地，位于外环的天宸雅颂以弧形铝板立面叫板黄浦滨江豪宅。

天宸雅颂示范区内，从一块约12米高无断缝玻璃幕墙看出去便是下沉式莫奈花园会所，着实让客户在现场眼前一亮，很有打击力。

业内人士点评道，为了让客户能“看到”所谓的产品，象屿终于也上道了——学会先做好面子，至于里子是啥样的后面再说。

象屿不惜花大代价，不眨一下眼睛。12米高的无断缝玻璃成本是普通方案的4倍，象屿还自豪坦言：“换作以前的象屿，早被成本部砍掉了。”

行业惊呼：2025年，象屿突然来了个画风突变。这个象屿还是那个——因为产品质量问题被客户投诉维权缠身的象屿吗？

这不，天宸雅颂示范区开放的同一天，象屿开发的另外一个项目——虹桥嘉悦府的业主群里，有位业主略显无奈地贴出一张裂缝能塞进硬币的墙体照片，配文：“玻璃再美，能补上这窟窿吗？”、“不需要大投入，主要帮忙解决最基本的主卧卫生间地漏因管道不要再发生倒灌……”

02

象屿之状：没有一个项目不被维权

胡新立当初布局上海的雄心有多大，现在来自业主的维权声就有多响。

那是2022年，象屿地产在胡新立的带领下走出自己的大本营厦门，染指江浙沪地区，从稳扎稳打的风格一夜之间变换成为快速疯狂扩展的步调，倾向于高周转和规模化。

这是在这一年，象屿被称为行业内称为“2022年最强的黑马”，曾在一年之内拿地金额便超过200亿元，在上海补仓金额占近两年总拿地额的72%，而在厦门入市项目仅2个，占比仅为3%。

胡新立的这一招也很快奏效。

象屿便在2023年以284.7亿元的销售额拿下近七成全国业绩，同比增长近50%，抢到了上海房企销售榜第5位的荣耀之位。期间，母公司厦门象屿集团为其输血625亿元，资金链看似稳健背后，资产负债率达到了78.4%之多。

但是好景不长，象屿又很快哑火。

最大的问题便是“质量没追上拿地的速度。”“灵活没有跟上脚步”。2024年，象屿在上海区域销售额占比骤降至44.38%，排名跌落至第14位，背后是虹桥嘉悦府、虹桥璀璨公馆、蟠龙府、象屿招商公园1872等项目的维权风暴——仅2024年，象屿在上海的6个在售项目中，4个因质量问题被业主集体投诉。

2023年春天，购房者李先生来看虹桥嘉悦府，李先生很快被精致的示范区说吸引开盘，销售员介绍说：“小区中央要建一条樱花大道，下楼就是樱花雨，装标是大金中央空调，全屋地暖。”

李先生觉得：象屿是国企，示范区看着也很不错，就认购了一套。

然而，两年后，李先生来到现场，看到的确实另外一番天壤之别的景象：樱花大道不见了……闻着地下车库发霉的刺鼻气味……，两台空调无法同时开启……

李先生苦笑到：“象屿你们卖的是房子，还是滤镜啊？”

星星了解到，虹桥嘉悦府一共开发房源1004套，出了前期卖掉的之外，目前仍有306套房源因为客户投诉没能卖出去，整体去化不足七成。

对于象屿来说，这不是个例。

青浦蟠龙府2期被曝外墙保温层燃烧试验显示可燃。销售承诺的玻璃连廊栏杆，交付时却变成铁栏杆，开发商以“超低能耗评审意见”搪塞。

象屿招商公园1872的墙体裂缝，样板间展示的“三玻两腔节能窗”，实际交付为普通中空玻璃，阳台面积被“偷梁换柱”。厨房煤气管道紧贴通风口，主卫窗户无法完全开启。

象屿地产在上海的多个项目正从“网红盘”沦为“维权重灾区”。而这一切，或许早在他们选择“高周转+高杠杆”的那一刻就已埋下伏笔。

有购房者总结出，象屿地产“质量罗生门”——控诉象屿“四宗罪”。

第一、虚假宣传。购房者质问：当宣传页变成“韭菜培育手册”，谁来为承诺负责？

第二、工程减配。业主调侃：“象屿的装修标准，是当代行为艺术——用最贵的大牌，做最省的配置。”

第三、品牌信任危机。从“国企背书”到“韭菜收割机”。国企牌子成了遮羞布，质量反而更差。

第四、维权困局。投诉石沉大海，开发商“装聋作哑”。购房者自嘲：“买房前你是爸爸，买房后你是空气。

03

象屿之策：更精致的割韭游戏

星星还听到一个消息：

说象屿自己将来会有非常明晰的考核指标——产品好不好，这个指标不是看当下，而是看未来进入二手房市场的溢价程度。

听到这些，星星当场有点石化！象屿好有气魄啊。因为这是一个非常好的设想，放眼行业目前估计行业内也有只绿城能敢这么说了。因为绿城几乎没有客户投诉，即使有也基本上快速彻底解决了。

将“二手房溢价率”纳入考核指标。对于这个“二手房溢价指标”，不知道胡新立是否有真正听到了那些购买象屿房子的业主发出的无奈维权声。

好像就连象屿内部的人都不信这套所谓的指标，自我调侃道：“过去我们是大象跳舞求稳，现在要跳上钢丝赌未来。”

象屿宣传自己的产品有一张图，写着：争取实现从“形变”到“质变”。

业主看了之后，会心一笑：象屿已经做到了，项目的外立面是发生了“形”变，产品确实因为质量问题发生之“质”变。另外，广告画面双引号都用错了，也请审核好了细节再发出来吧。

苏河琹庐装标拉满至8000元/㎡，但静安内环地价已超10万/㎡。想要利润，要么涨价挑战购房者心理极限，要么降配重蹈覆辙——这几乎是所有品质转型房企的“死亡选择题”。

当行业从土地金融转向产品主义，所有购房者都该记住一个真理：

一些开发商所谓的“产品革命”，可能是一场救赎，也可能是一场更精致的割韭游戏。

哈佛商学院教授克莱顿·克里斯坦森在《创新者的窘境》中指出，颠覆性创新往往从边缘开始。但象屿的“产品赌局”藏着致命陷阱：成本刺客VS利润囚徒。

象屿地产在上海的困境，本质是高周转扩张模式与品质管控能力不匹配的结果。短期追求规模导致口碑崩塌，进而削弱土地市场竞争力，形成恶性循环。其教训印证了管理学中的“木桶效应”——房企若忽视质量、服务等短板，终将被市场反噬。

正如绿城创始人宋卫平曾说：“房子是艺术品，不是流水线产品。”

但象屿选择了另一条路：用标准化复制收割刚需，用虚假宣传制造溢价，用拖延战术消耗业主耐心。

房企的规模诅咒，总在口碑崩盘时显灵。而象屿的教训更赤裸：当开发商把“快速回款”凌驾于“品质交付”，购房者的信任终将反噬。

而那些裂缝中的教训，终将化作购房者手中的显微镜——看清宣传背后的真实，才是对抗镰刀的最佳武器。

好了，星星就啰嗦这么多了。

夏天来了，燥热难耐，火气会很大。请一定要没心没肺，忘记不开心。

感谢来自星星的你，用五彩斑斓点亮白天不懂夜的黑。

（敬请期待，星星对象屿的新观察第三篇）

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