千亿日元豪赌日本楼市，日本金融巨头罕见动作背后暗藏什么玄机？

近日，日本三菱UFJ金融集团将设立基金，在三年内收购规模达1000亿日元的不动产这一消息再次引发了全球资本的关注。

据日本媒体报道，三菱UFJ银行将出资300亿日元成立一支房地产基金，在此基础上通过外部融资的方式，使得这个基金三年内的总投资额达到1000亿日元，今后也考虑将规模扩大到接近2000亿日元。

这只基金设立后，将由三菱UFJ信托银行负责运营，专门用于投资具有中长期增值潜力的东京市中心办公楼和住宅。

其实，日本大型银行投资日本房地产并不奇怪，不过之前是主要通过向购买不动产的基金提供贷款参与其中。由于日本长期处于历史性低利率环境，海外基金更容易从银行获得融资。

三菱UFJ银行此前也主要以贷款为主，对不动产的直接投资总额约为600亿日元，相比其持有的约4万亿日元股票等资产，仍处于较低水平。

此次，三菱UFJ启动设立不动产基金，说明三菱看好日本的不动产市场前景，也反映出日本不动产作为投资标的的吸引力正在上升。

不动产服务巨头世邦魏理仕的调查发现，2024年日本国内价值超过10亿日元的商业不动产交易额达4兆6600亿日元，比2023年增长了18%。

为什么日本房产会成为全球资本青睐的投资标的呢？我们通过数据来看一下。

首先，三菱UFJ砸千亿日元加码东京房地产，是因为相较于海外市场价格，日本的不动产价格偏低，未来可以通过地价上涨来获得不菲的投资回报。

日本国土交通省公布的截至2025年1月1日的公示地价数据显示，所有用途的全国平均地价同比上涨了2.7%，涨幅超过上年的2.3%，创出泡沫经济崩溃后的1992年以来的新高。这是日本全国地价连续4年上涨，23个区中有10个区的住宅用地价格上涨10%以上。

与此同时，东京23区及其周边的公寓价格也上涨。东京市中心70平方米的二手公寓挂牌价于今年2月首次突破1.5亿日元（约700万人民币），千代田区和港区高价公寓的平均价格连续2个月超过2亿日元。

但对比全球主要城市的高价位公寓价格，东京港区的房价仅为伦敦、纽约的房价的一半左右。即使是放在亚洲，香港、新加坡的房价，也远高于东京。

从房价收入比来，东京也远低于香港、新加坡、纽约、伦敦，甚至远低于北上广深。因此，外国资本来日本投资购买相当划算。

虽然日本人口持续减少，但日元贬值和低利率正在推动海外投资资金流向融资成本低廉的日本市场。

尽管随着日本央行加息，市场上也出现了因融资变得困难、不动产价格上涨放缓的观点，但三菱UFJ仍认为中长期来看，以东京市中心为核心的不动产价格将持续上涨，因此正在构建一个长期持有的不动产投资框架。

都说日本房产价格在上涨，那究竟涨了多少呢？

从东京23区的公寓价格来看，在过去5年间，新建住宅价格上涨了50%，二手房上涨60%以上。特别是港区和涩谷区等地，“过亿日元住宅”已经司空见惯。

日本不动产经济研究所的数据显示，2024年东京都区部的平均房价为每平方米171万日元。换算成普通东京都内住宅的面积（70平方米），将是1.197亿日元，比5年前上涨了52%。

其中，最高价为港区的2.782亿日元，最低价为江户川区的7861万日元。

二手房也因新建项目的带动而不断上涨。东京KANTEI的数据显示，从市场供应量较大的房龄10～20年的住宅来看，平均期望出售价格按70平方米计算为9860万日元。5年间上涨了65%。最高价为千代田区的1.9217亿日元。最低价为足立区的4434万日元。

因此，如果家庭年收入低于1000万日元（约合人民币51.3万元），在东京23区内购买新房则相当困难。如果想要购买东京都心六区的新建公寓，家庭年收入至少需要达到2000万日元。

这么高的房价都有哪些人在购买呢？

东京KANTEI的高级主任研究员高桥雅之先生表示，根据三菱UFJ信托银行的调查，在东京市中心购买新公寓的人中，有20%-40%的买家来自海外。以前把海外买家的数量控制在10%左右，但现在似乎已经无法阻止他们了。

他认为，公寓价格飙升的原因是劳动力成本上升以及汇率导致海外材料成本上升。但即便如此，从海外的角度来看，日本公寓的价值仍然被低估，作为投资目的地，日本公寓正被争先购买。

除上述因素外，新冠疫情结束后，商业活动更加活跃，土地的收益率也有所提高，这反过来又促进了资产价值和地价的上涨。

总的来说，目前东京房价上涨的趋势仍未改变。材料价格和人工费的上涨，建筑物的施工费用持续上涨，再加上外国资金流入东京房地产，都在加速房价上涨。所以想要在日本买房配置日元资产的您，要抓住日元升值前的黄金购买时期了。

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