上海多少房东，快要扛不住了

　　最近两年，上海楼市 最煎熬 的群体，无疑是房东。

　　一边房价跌，一边房租降，不管是卖房还是租房都破防。

　　23-24年两年，上海楼市房价大盘普跌了三成，跌得狠的有五成，跌得少的也有两成。

　　而房租也回到了2019年，还有进一步下挫的趋势。

　　对于房东来讲，房价下跌还不是最可怕的。最可怕的是，价格一降再降，房子却迟迟卖不出去。

　　如今上海总体挂牌量已经超过21万套，其中挂牌1年以上还没卖掉的房子大有人在。

　　各种品类的房子都有，不乏房龄十年以内的次新好房。

　　包括好赞好房中也有很多挂牌一年以上卖不掉的存在。

　　虽然去年929新政救市后，房东的心态好转了一些，甚至3月份有部分小区价格反弹。

　　但并不是所有房东都吃到了利好。

　　上海整体的挂牌价还在下跌，虽然跌势放缓。

　　现在的上海房东，究竟怎么样了？

　　上海多少房东，快要扛不住了。

　　刚需房房东还在割肉

　　总价500w以下的刚需房源，包括市区无xq老破小，郊区动迁房，远郊商品房等等。

　　这些房子的房东依然在割肉卖房。

　　最核心的问题，就是挂牌量太大，竞品太多，互相压价。

　　更惨的郊区老破小， 降价都难找接盘侠。

　　这些低总价，地段偏，产品力不足的刚需房子，依然逃不过以价换量。

　　我们研究院统计了下，上海挂牌时间1年以上的房子， 分面积段来看，占比最高的就是60平以下尤其是50平以下的房子。

　　分总价段来看，占比最高的是500万以下尤其是300万以下的房源。

　　小面积，低总价，什么房子一目了然。

　　当然市场上成交主力也是以这类刚需房源为主。

　　一方面新政放松限购刺激了刚需下场，另一方面，原本想买800w房子的买家，下沉到了500w总价以内。

　　原本想买个次新房兼顾自住教育，后来想想买了个挂户口的学区房。原因是不想给家庭财务太大压力，或者不敢加杠杆。

　　楼市调整，让买房人越来越 谨慎 。

　　现在的刚需买房人，都是货比三家。差不多的房子哪家便宜买哪家，房东们只能互相压价。

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　　次新房房东咬死不降价

　　对比刚需房房东，市区次新房的房东心态好，挂牌价高，咬死不降价，有的甚至还涨价了。

　　真实成交上，确实有一批房源相比去年最低点涨了，

　　比如大虹桥蟠龙天地一期，98平的3房2卫，2025年2月份成交价780万，2024年12月成交价708万，涨幅10%；

　　唐镇仁恒东郊花园，134平的4房2卫，2025年2月成交价1188万，2024年12月成交价1118万；

　　还有联洋，古美，这些板块都有次新房成交价上涨。

　　但是，对于房东涨价，买家不买账，以至于成交僵持了。

　　我们在一线观察到，市面上800万-1500万这个总价段，最近一个月的成交量是真的少。

　　买房人和房东预期出现了偏差。

　　中产买房人，有点犹豫了。

　　整个置换链条来看，很多人老破小割肉卖了，没动力没胆量加杠杆买次新了。

　　要么持币观望，要么等新房。

　　而且相当一部分次新房小区，挂牌量并不少。

　　比如大宁小标杆，静安府西区挂牌量超过50套，加上东区总的挂牌量接近100套，挂牌房源占比超过3%。

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　　二房东消失了

　　二房东，严格意义上不算房东，但既然冠上了一个房东的名头，也顺带讲一讲。

　　这两年上海房租下跌，空置期越来越长，让二房东的收益直线下降。

　　数据显示，上海房租已经回到2019年的水平，而房租高点同房价高点一样，在2022年。

　　随便在社交网络上翻一翻，都能看到对房租下跌的讨论：

　　二房东以前5000块收的房子，装修隔断一下转手能租8000-1w。

　　现在可能三个房间两个空着，只有一个房间有租客，每个月只能收回3000块，还不包含装修损耗。

　　入场早的二房东底子厚还能撑着，前两年高点收房的二房东，估计本都赔完了，就差卷款跑路了，像当年的蛋壳一样。

　　市面上有人说，上海的二房东消失了70%，真实数据可能没这么恐怖，但也大差不差。

　　手里收来的房子租不出去，大房东又不降价。别说个人二房东，家大业大的自如都开始批量解约了。

　　背后保租房的冲击也是很关键的一点，上海这两年建了很多保租房，对个人房东、二房东、包租机构都是打压。

　　归根结底，是租房市场供需关系发生了逆转。

　　租房市场的需求端减少，供给端却增加了，京沪几十万套保租房冲进市场，争抢存量。

　　截至2024年上半年，上海租赁住房在营规模TOP30合计房源数已达27万套。

　　上半年上海全市共新增保障房供应约3.4万套，未来几年还要供应更多。

　　有人卖掉了自住房

　　上海楼市，已经有人把自住房卖了，租房住，奉行现金为王。

　　我并不是很认可这种做法，至少有一套保底的资产，无论是肉体和心灵的归宿也好，对抗通胀也罢。

　　也有原本想换大房子的买房人，打消了置换的念头，把自家的小房子租出去，在附近租个大房子住，以租换租。

　　这两年房租也降了，租房更灵活，也没有那么大的月供压力，进可攻退可守，这就是他们的心态。

　　但每次搬家是个麻烦事儿。

　　也有人反向置换，卖了大房子换小房子，卖了市区换郊区，降低财务压力。

　　上海置换卖房真崩溃了，挂牌没带看？降价没成交？

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　　小结

　　宏观层面，关税战短期对楼市的利空，已经显现。

　　杭州很多新房项目，最近上门看房量明显下滑；

　　上海二手房的带看量和定金量也下滑了，4月份如果没有新的刺激政策，成交量不会冲的很高，也就两万套上下。

　　现在对于二手房来讲，最大的压力是挂牌量太高，

　　如果去化跟不上，那么挂牌量高的小区，时间久了肯定有人砸盘，有人砸盘价格就还要跌。

　　再加上新房的冲击，第四代住宅出世，高得房率、高品质，虽然单价也贵了，但算得房面积，可能并没有高出多少。

　　对周边同等价位二手房，必然是个大的冲击。

　　所以，如果你的房子不是品质次新，不是好房子，甚至还有一些硬伤，那卖房一定要加速再加速。

　　不仅要挂一个有吸引力的价格，还要学习一些新房的营销手法。

　　抓紧抓紧，卖出差房子，清掉劣质资产，已经是一个毋庸置疑的共识。

　　随着这个加入这个共识的人越来越多，卖差房子只会越来越难。

　　从现在开始算，2025年上半年最佳的卖房时机，就是当下，金三已经过去，但银四还在。

　　从整个市场来看，上海又到了期待政策救市的时候，紧密观察接下来的降息幅度和限购放松。

　　还是那句话，手里有差房子的赶紧跑。

　　上海楼市普涨不会再有了，分化也还在拉大。

　　对你来说，从现在起每天都是比明天更好的卖房时机。

　　注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。