东莞楼市止跌回稳？限购时代终结怎么买？

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进入4月份，东莞楼市不断地积攒着正面发展的力量。

自公开新一轮土拍以来，CBD巨无霸宗地的信息，引发了市场对城区楼市的关注。也就是说，市场渴望借助土拍热度，从主城楼市开始，重启东莞楼市。

综合合富、中原大数据，今年一季度，东莞新房成交4200套，同比微涨一成，二手房成交6900套，同比涨三成。

（图源：合富研究院）

整体来看，东莞新房一方面存在来访量、认购量下降的问题，另一方面又存在部分热盘结构性缺货、涨价的现象，可以说冷热分化明显。二手市场热度比新房活跃度要高一些，成为楼市止跌回稳的重要支撑。

Part1

城区楼市“一头热”

这一波“小阳春”，主要是两个因素造成的，一是宏观政策的支持，促使市场舆论氛围的好转，二是东莞开发商采取了以价换量的策略，对市场进行了探底抢客的操作。

另一方面，这次东莞楼市的“小阳春”，除了松山湖高热度、临深片区的突然小爆发外，还有一个现象，那就是城区交易“一头热”，城区交易仍然是整体楼市成交氛围的核心支撑。

3月份住建局发布的网签情况看，有7个镇街新房超过全市均价，其中3个是主城，分别是东城、南城、万江，另外东城均价46181元/平，南城39791元/平，排行全市第一，核心区价格优势依然明显，市场对城区房产仍然具有很高的认可度。

二手方面，据瑞城搜大数据，东莞4月第二周，二手房成交量上涨明显，二手住宅量价同为节后新高水平。

东莞楼市整体止跌态势已定但冷热不均，局部回暖特别是城区房产回暖，城区、松山湖等区域仍然是今年东莞楼市的火车头。

据业内人士分析指出，这次城区购房热尤其是二手房成交受追捧的一个重要原因，是因为南城、东城房价下跌后，原有的配套优势凸显，更具性价比，例如1-3月份，东莞南城、东城二手房的价格都已经来到2万/平附近，同样的价位，在周边是难以找到同等配套的房产的，过往未能出手的城区房产，现在成了购房者紧盯的香饽饽，因此销量明显上涨也是情理之中。

Part2

从“保交楼”到“保利润”

从恒大、碧桂园、奥园等头部开发商陆续暴雷开始，连续两三年的阴跌行情，确实遍地的唱衰声，不少局部看好声音也被淹没，高层和买家都在关注能不能实现“保交楼”。

开发商资金链断裂带来的项目停摆、交付困难的情况一度极端严重，但经过宏观政策的强力支持，还有开发商的奋力自救，还有部分高净值客群的勇敢兜底，市场在艰难的局面中，似乎挺住了，“交楼难”的炒作也逐渐减少，市场和舆论都逐渐修复，恐慌抛售心理明显缓解。

去年，东莞无论新房还是二手房，降价潮让人瑟瑟发抖，不少业内人士都开始担心这样下去会不会一泻千里兜不住。

新房方面，南城中海源境，五一促销价，从4.4万左右一平，自刀1万摆上台面任抢，高埗网红盘华侨城天鹅堡，从毛坯都要2.5万每平，还是限价，尾盘跳水最低去到1.6万每平……长安的话题盘一湾云璟，从2022年的均价约3.8万每平，到2024年最低约1.6万每平，你都不知道中间经历了什么……

二手房里面，不少明星小区，比如万科金域华府、景湖时代城、恒大御景、首铸东江之星等等，都不同程度降价，跌幅最高去到4成，一套百平豪宅，分分蒸发百万，可谓天崩地裂……

不过到了今年，大规模降价潮似乎有所减缓，相反，进入到4月中下旬这个当口，去年的大幅让利促销并未出现，可能说明东莞范围内的买房双方博弈，已经到了最后阶段，房价多次激进探底，已经挤出了大部分泡沫，换句话说，开发商已经从“保交楼”的极限操作，转入“保利润”的阶段，市场可能进入止跌回升的轨道。

Part3

限购时代终结，买家如何决策？

可能谁也没想到，仅仅在几年前，限购、限价仍然是多数一线、新一线城市的楼市主题，东莞也不例外，很多人为了在东莞安居，或者为了孩子读好学校，不得不考虑绞尽脑汁本地买房。

到了今天，从隐晦的放开、放松的说法，变成了大张旗鼓的全国性不限购，短短几年就已经从河东到河西了。

时代变得快，现在从高层到地方，都强力支持楼市止跌回稳，央行反复降息降准，甚至为了增加购房者基数，像常州这样的城市，已经宣布“灵活就业者”只要补缴公积金即可参与公积金贷款购房……

苏州则大幅降低贷款还款门槛，符合条件的购房者可享受前五年每月最低只归还100元本金，延长购房者本金还款期限，降低购房初期还款压力。

至于东莞，去年主要是从房地产税费方面着手，降低契税、增值税，反正就是官方从自己口袋里能抠一点是一点，给购房者降低成本。

还有一个有意思的消息，就是近日官方回收了大朗西站TID综合开发地块，该地块曾于2022年12月19日被东莞交投置业以总价21亿元竞得，楼面价13674元/平。

这是东莞官方首次下场回购地块，有分析指出，这种回购行为，这种国资到财政的资金流动，虽然几乎等同左手倒右手，但一定程度上表达了官方修正土拍政策的意图，只要开了先例，未来这种“兜底”尝试，有可能扩展到其他项目。

根据2024年东莞统计年鉴的数据，2023年东莞普通高等学校的在校生数约15.8万，而东莞目前总人口约1048万，也就是每66个人中有一个在校大学生。另外根据七普数据，东莞常住人口中拥有大专及以上文化程度的人口占13.56%，比六普提高了6.05%。

简单来说，东莞正在从一个由产业工人主导的城市，逐渐演变为高素质人才特别是科技文化人才主导的城市，在这个人口素质进程中，东莞购房者的购房需求，也会从满足基本居住需要，向高品质人居方向过渡，而有意思的是，这些高品质人居房产，往往集中在城区、松山湖等相对文化、经济较为发达的镇街。

长远来说，城区仍然是新增购房能量的集中地，中产阶层与高净值人群，仍然对城区有着高度的认可。

短期而言，东莞楼市的产品结构还处于转型阶段，开发商也需要积极切换赛道，打出差异化。

顺带一提，就在4月份，中美关税战已经到了白热化僵持不下的死局，东莞较为依赖外贸的产业结构，对于国际贸易形势最为敏感，这意味着东莞经济存在较大波动，经济复苏需要更长的时间，因此哪怕是高净值购房者，对于房产多数还是保持着观望态度。

综合因素的影响下，东莞楼市虽然企稳信号强烈，但真正复苏还需要时间，冷热不均的状态仍然会持续一段时间，城区高品质大品牌楼盘，仍然是业界和买家关注的焦点。

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