越南省份合并引发土地价格飙升，多地土地价格几周内暴涨30-50%

近日，越南各地区土地售价在省份合并消息传出数周后普遍上涨30%至50%，但专家警告可能出现“虚假热潮”和泡沫。

在4月11日上午由专业网站Batdongsan举办的“2025年第一季度房地产市场报告”活动中，Batdongsan南部地区总经理丁明俊（Đinh Minh Tuấn）表示，仅在3月份，随着关于省份合并的消息传出，全国土地价格和搜索量均出现大幅波动，平均较去年同期上涨20%-67%。

与价格上涨同步，3月份土地搜索量也较2月平均增长50%。其中，河内的土地搜索量增长52%，胡志明市增长31%，其他省份增长54%-140%。土地市场也被各经纪公司评为第一季度交易增长最强劲的细分市场。超过44%的经纪公司认为交易量增长10%左右，24%的公司表示交易量增长10%-50%。

同样，越南房地产经纪人协会（Vars）的报告也显示，仅在消息传出后的几周内，部分地区土地价格已上涨20%-30%。然而，实际交易量的增长仅出现在被预测为合并中心的省份，这些地区的房价尚未过高。

根据DKRA集团的报告，在第一季度，部分地区土地价格出现局部上涨。例如，同奈省仁泽县价格上涨30%-50%，巴地-头顿省的富美、周德地区上涨20%-30%，而大部分南部省份仅平均上涨6%-8%。这种局部上涨主要由关于省份合并的消息推动。

Batdongsan南部地区总经理丁明俊表示，上述价格上涨主要体现在挂牌信息中，更多是卖方的预期涨幅，而非实际成交价格。北部省份的价格上涨趋势更为明显，而南部省份则相对“温和”。在省份合并的消息影响下，北部投资者表现出比其他地区更大的兴趣。

根据谷歌2月份的数据，“省份合并”关键词的搜索量在北部和河内地区最高，其他热门搜索地区包括永福、宁平、太平、北宁、平阳等省份。

胡志明市东部的房地产，包括土地项目、联排别墅，2025年2月

专家警示“虚热”风险，土地价格上涨不可持续

对于土地价格的快速上涨，专家认为这一趋势并不可持续，并潜藏诸多风险。越南房地产经纪人协会主席阮文定（Nguyễn Văn Đính）博士指出，土地价格随规划变动而上涨的现象在越南房地产市场并不新鲜。历史表明，每当有关于新规划的传闻时，相关地区的土地价格通常会在短期内大幅上涨，主要原因是投资者的“害怕错过”（FOMO）心理。

阮文定表示，省份合并将对房地产市场产生积极影响，可能减少一些项目实施的法律手续，增加市场供应，尤其是在中低端住房领域。这将使人们有更多的购房选择，并以更合理的价格购买房屋。

然而，房地产的价值若要实现可持续增长，必须建立在基础设施、经济和社会发展的基础上。如果仅仅因传闻中的基础设施或规划而上涨，很容易导致资金被套牢甚至亏损。

丁明俊对此表示认同，并指出决定某一地区房地产价格可持续上涨的三大因素是：政府投资、地方经济基础以及人口流动比例。如果仅因短期内某地区被传将合并的消息而上涨，则可能是虚假上涨。尤其是对新手投资者或使用金融杠杆的投资者而言，追逐传闻的风险非常大。

专家建议谨慎投资，避免“虚热”陷阱

针对因省份合并消息引发的“虚热”现象，房地产专家黎国坚（Lê Quốc Kiên）建议投资者务必保持谨慎，不要盲目跟风。省份合并容易引发投机热潮，推动土地价格上涨，形成“心理游戏”，而非基于实际需求。如果规划延迟或官方信息公布不及时，市场可能会面临泡沫破裂的风险。

黎国坚指出，房地产价值取决于未来的预期因素，包括道路、基础设施、开发潜力，以及当地经济、就业机会和吸引人口的能力。这些因素共同决定了房地产的实际增值空间。一个有潜力的市场即使没有行政区划调整也能保持良好增长，反之亦然。

专家提醒投资者保持谨慎，长期投资为主，避免短期投机。对于非专业人士或资金实力不足的投资者，应尽量减少追逐价格上涨的行为。