北京买房：理清思路，购房建议1507

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我和我老公都在银行工作，有一个小男孩儿，今年13岁。我们现在西城区乐城有一套90平米的两居室，2023年把大兴的金融街融汇卖掉（涨的不好），买了永丰富华里80平米的两居。

目前我公公想把他们住的西城区南樱桃园68平米的老两居过户给我老公，我老公还有一个哥哥，我公婆已经给了他一套房子，不能让他们知道我们还有一套房子。但今年务必要把户过了，我们想等一等政府会不会有政策松动，比如五环内放开三套房，比如二套房不满两年卖出取消5.3%的所得税。

若不行，目前我们有三个想法：

1、卖掉乐城，我公婆把他们的房子过户给我老公，我们在五环外再买一套（我老公不太容同意，他觉得五环外有一套就够了）。

2、卖掉乐城，过户，租房子住，一方面因为富华里太远了，我们都在西城上班上学，另一方面我老公觉得现在经济不好，手里要拿着钱踏实，但我觉得手里现金比较多的话，若通胀会更惨。

3、卖掉乐城，过户，租房子住，两年后把富华里也卖掉，换一个近点的三居室。我们现在比较迷茫，不知道该如何是好，想听听章哥的意见和建议。

A：

1、我认为政策继续放开的可能性很大，取消限售所得税的可能性更大。也就是说非京限购有可能会保留一些，但再留着限售没什么意义了。五环内限购也有可能放开，毕竟是入学人数呈下降趋势，如果放开，至少对稳住东西海学区房是有些支撑的。

2、没必要纠结五环外有几套房，尤其是北五环，跟其他板块不是一个概念。“南三北五”主要指的就是海淀五环外，然后是朝阳的，比如新北苑，近十多年的价格走势一直是北京第一序列。

即便是昌平的回龙观，价格走势也不落后北京大盘，平均价格同样超过南三环，天通苑则是2006年后也至少不落后（中小户型）。所以如果是北部的话就别以五环为界了，没什么意义。

3、是否租房看自己的心理感受。因为从经济角度说，用非学区房换租西城的，至少能占20%以上的便宜，高了30%以上。但毕竟是住别人的房子，很多人心理上不接受。

可以先拿着钱看情况，但最好关注政策和楼市成交量。如果没有大的刺激和成交量持续增加，那就持币。如果有一条出现就关注，两条出现就做准备吧。

反正现在是天下大乱，而刺激经济的最主要手段就是大撒币，通胀的可能性大。也就是短期可以持币，长期的话必定通胀。我家也是这么准备的，有可能今年用老人的名字再买一套房，即便不考虑升值后套现，租金也能给孩子当个低保。

4、是否卖富华里就到时候再看吧。我认为没必要限定两年，多看几年更合适，毕竟是新板块，又是海淀区的重点，大概率比前几年的预期还要发展的好。但如果是确定两年买房，那就甭出租了，毕竟是精装交房，两年损耗的装修未必抵得上多收到的租金。

5、总之如果是我，会在入学高峰过去之前卖掉乐城，是否换到五环外无所谓，只要是北边就行，至于海淀还是朝阳那就计算租售比和学区溢价吧，首选朝阳。然后我家是不排斥租房的，而且还能占便宜，何必不占呢？钱的话是先持币，同时等政策和关注楼市成交量。富华里的先留着吧，没必要考虑太早。

仅供参考。

二

Q:

请问，今年是有买房子的想法，所以再问问您，

1、看了看房子，目前觉得望京和清河哪个地方更适合买房投资，或者您有其他北京区域位置的推荐也行。

2、望京那边的宝星国际和澳洲康都的一居室，哪个小区更适合投资购买，性价比、长期价值等帮忙分析下。

3、另外五环外的位置总价不高于200万的位置或者小区是否有推荐的。

A：

1、买房投资，都挺好的，到目前为止的价格走势是清河更强。但毕竟这里是海淀，价格中是包含学区溢价的。所以如果是我的话会首选朝阳，因为租金收益更高，风险也相对小些。

当然这也得计算租售比和溢价率，现在入学高峰期快过去了，海淀有些学区房的溢价下降，能买到这种房就更划算了，各项兼顾。

其他地段儿，海淀的五环外都挺好的，包括西三旗，性价比在海淀算高的。朝阳的新北苑来广营亚运村等等也都挺好，太阳宫要能买到不带学区溢价的更合适。

2、性价比自己算吧，或者让当地中介算，我还得搜数据太麻烦。理论上应该是宝星国际的性价比高，因为这里没有学区溢价，租售比应该正常。澳洲康都多少都有点儿吧，10%左右，不会太高。

长期价值，那如果剔除学区溢价的情况下，大概率是澳洲康都更强呗。否则这俩小区就不应该放在一块儿比较，前些年宝星国际的价格明显更高。

但既然是一居室，那就属于更适合自住+孩子上学的选项了。因为澳洲康都的定位就是亲情社区，一居室的面积大，居住体验好，但坪效就不太高了。而且又有部分溢价，所以两边综合下来差不多吧，各有优劣。

或者说如果是同等房源，那短期的话宝星国际合适，租金收益高，价格走势也应该不至于走弱。长期十年八年的应该是澳洲康都合适，如果把空调地下室什么的都给整改了就更好了。不过说实话，这俩的一居室都不算投资房，面积都大，坪效都不太高，价格走势也都不算强，买了自住更合适。

仅供参考。

三

Q:

请问，京户公务员夫妻，收入合计2w，目前住单位公租房。老家有房价值100w左右，目前不能卖，但经过三年下跌已大幅缩水，您是否建议卖掉？如果买在北京，六个钱包可筹集120万首付（不含卖房回收的资金）。

请问在公积金贷款的情况下，买在哪里合适？我们希望买在东四环内，但现实很冷酷，目前看不可能实现。如果买在郊区不能自住的话是否能作为投资？请问您的建议如何？

A：

1、公务员夫妻，收入合计2万？就算都是部委的也有点儿偏低了吧？住单位公租房，如果买房的话会不会被要求退出啊？问清楚吧。

2、外地的楼市我不懂，不敢建议。

3、120万首付加公积金贷款，那最多买240万的房，即便是加上户口补贴也最多260万。这东四环内也不是不能买到，但肯定买不到宜居的，只能是老破小或有硬伤的房子。

要不等等政策，或许公积金贷款额度能增加，要是能部分商贷，那就能买更好点儿的了。不过您这收入能支撑多少月供啊？常规是一半，但只留下1万块钱合适吗？

4、买在郊区也不太能算作投资。因为房产的价值由地段儿决定，至少决定70%。所以郊区这总价的房子基本都是自住为主的，投资性大多不太强。另外郊区房子的租金大多低于市区，所以从租金收益来讲也不太算投资，至少是不高。

5、我好像没什么建议似的。要不先问问单位的住房政策吧，一是明确买房后是否会被要求退出公租房，二是问问是否有排队购买福利房的可能。毕竟房子是用来住的，如果能有其他方式解决居住问题，那没必要太早购买商品房。

仅供参考。

四

Q:

麻烦您帮我分析一下能否换房，换哪里？昌平新龙城有一套120平三居，现在手里有100多万，家庭年收入70多万（稳定）。想换海淀的，主要是孩子已经上大学，感觉阶段性任务完成，下一步是考虑自我改善和资产增值的问题了，您能给个建议吗？

A：

1、换房当然能换了，新龙城120平的价值6/700万吧，是否有贷款？如果没有那加上手里的就得800万资产，就算不贷款也能换到海淀啊。何况收入还很高，这基本就是住房自由了。

2、不过考虑好海淀的学区溢价问题，现在虽然降了点儿但也在20%以上呢。这可以用房子的租售比来比较，或者直接比较房租和房价也行。比如新龙城这套600多万的房子应该能租8/9000吧，但海淀同等总价的能租7000多也就差不多了，中间相差的就是居住方面的性价比。

也就是说，从新龙城换到海淀，虽然增加了100多万的房价，但换来的顶多是同等居住条件的。要想有明显的提升，那就必须贷款200万以上吧，买千万总价的才差不多。

3、另外是这资产增值也不敢保证，还是因为学区溢价。明年就是入学人数的拐点了，之后是否能撑住溢价得看政策。有政策利好，比如放宽落户和在京高考，或者说是严格执行小升初阳光招生等等，那对学区房溢价部分就是好事儿，否则就得到时候看行情了。

4、总之我建议是再考虑一下，毕竟这几年是学区房的一个重要时期，想好了再换。另外建议计算一下性价比和溢价率，做到心中有数。

仅供参考。

五

Q:

请问，我还是问十里春风这套房，又跌了，现在也就一万多点儿，怎么办呢？出租的话就得装修，都配齐了至少五万，可才能租不到两千，好几年都收不回这装修的钱。可不装修又租不出去，几百都没人要，怎么办呢？

A：

1、我也没什么办法，已经这样儿就要么留着要么卖掉。

2、而且如果租金真的是装修后才1000多，那租售比也不合适。这参考一下旁边廊坊的租售比吧，两边差不多才算合理。也就是说，北京的必须租金高，然后高出同比例的房价才算合适。至少不能高出太多吧，以10-20%为限，否则就仍然有泡沫。

3、以后您别再问我了，我对这项目实在不熟。

仅供参考。

借这网友的话题聊两句。他买这套房是很早的，口罩刚开始的那会儿。当时是有人咨询这里，我随手写了一篇，说了不少地段儿的劣势吧。

然后文章发出的第二天就有人联系了，说是开发商负责推广的，已经有客户拿着我的文章去退房了。所以他们才找我来协商，看怎么把帖子给删了。

既然人家挺客气那就删了呗，都是同行。但也就是没两天吧，突然间来了个骂我的，弄的我莫名其妙。半天才弄明白是售楼处的员工，大概率就是被退房的那个，没了业绩找我维权来了。

那我就也烦了，换了个平台又发了一篇，这回是写的更狠更彻底，把这楼盘能想到的所有劣势都写到了。文章发出后，倒没有售楼处的找我，而是老同事来电话了，说都是同行何必呢，既然答应了人家，没必要再闹不愉快。我一想也是，犯不上跟年轻人计较，所以又删了。

但之后就是这网友加我了，说看到了文章，但他已经交了定金了，问怎么办？是不是退掉？

我没正面回答，毕竟咱也是开发商，总不能太拆人家的台吧？何况我和K2也曾经有过接触，虽然没业务也算认识，何必呢。

我当时说的是让这网友自己判断，反正我各项都写到了，就是这么个现状。但这网友也挺耿直的吧，非得让我作保证。那我就不伺候了，本来也和我没关系。

然后这网友没一会儿还又问我，文章怎么没了？我说删了呗，他问我是不是故意抹黑人家，是不是碰瓷儿讹钱啊？然后得到好处了才删帖的？

我挺佩服这网友的脑洞的，但想想也确实合理，不能怪人家想多了。但我也懒的掰扯，让他随便猜吧。

之后他就买了呗，然后大概是从前年开始，隔些日子就问我一次，都是房价跌了怎么办？我每次都是说没办法，要不就放着，要不就卖了，还能怎么办？

但还得说是这网友耿直吧，前些日子又阴阳我了，话里话外的说我跟开发商串通，合伙坑他们刚需的钱太缺德了。

我也没回，这种事儿越描越黑，反正人家也没直接开怼，我也犯不上多说什么。上次他又找我，让我把当年写的文章发给他，他要找律师维权。我也想不通他这脑洞怎么开的，什么律师能接这种活儿啊？反正我没给他，就说早就删没了。这小伙子很不高兴，终于开骂了。

然后就是今天的事儿了，看样子是他骂痛快了就忘了。我是实在懒的回了，平白无故的惹一身骚，图什么呢？

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