重金接盘旧改，一朝被套牢？

作者 |骑猪英雄

文章来源 | 格隆汇楼市

爽约了一季的新房，二季度会如约吗？

信达接盘的旧改

随着深圳二季度商品房预售计划的公布，一些沉寂已久的项目，再度出现在供应计划表之上。

位于宝安区前进一路与裕安二路交汇处南侧的珺悦名都就是其中之一。

住宅分两个批次，供应共计261套，其中第一批次预计87套，第二批次174套。

据了解，项目预计五月开放售楼部，且目前销售团队已经组建完毕，营销推广也陆陆续续出现。

据实地考察，项目正如火如荼施工，部分主体已经出地面10层左右，一路之隔的深圳市宝安区中医院也在扩建。

（格隆汇实拍，4月16日）

珺悦名都的前身是宝城25区及新安25区城市更新项目的一期C项目，占地面积1.13万平方米，规划建筑面积10.07万平方米，是中南建设2021年通过招拍挂的方式，以18.91亿元，公司权益占比70%获得，计划打造成为深圳区域的标杆，2023年中南建设通过运作，将项目的权益占比提升到100%。

但随着行业进入下行周期，中南建设业绩出现下滑，陷入流动性危机，项目也一直迟迟未动工，不得不借用外部的力量进行盘活。

于是2023年2月7日，中国信达通过25.51亿元现金注资项目，中南建设旗下深圳市宝昱投资有限公司6亿元股权出资，联合推动项目建设开发，预计项目总货值约45.77亿元，并约定收取联合开发建设费，销售回款后要优先偿还本金和利息。

换句话说，珺悦名都已经属于中国信达。

不过，中国信达虽然花了二十多亿接手项目，但入市还是有一定的紧迫性。

一方面，中国信达参与项目的资金风险化解的同时，自身正面临着风险，旗下的信达地产同样受市场环境影响，面临不小的业绩压力。

最近信达地产公布的2024年业绩显示，尽管去年为了加快销售回款，采取了灵活的营销策略，但还是无法阻挡公司营业收入下滑的结果，公司营业收入约80.28亿元，同比下降29.7%；归属于上市公司股东的净利润约为-7.84亿元，同比下降255.12%，是近10年首度出现由盈转亏。

另一方面，虽然项目总货值预计45.77亿，但随着市场变化，正考验着信达地产的操盘能力以及项目投资回报预期。

而如今项目还未开盘，已经距离中国信达注资项目过去了两年，两年前总货值预计45.77亿，两年后总货值变化如何呢？

需要打一个问号。

作为踏入第十个年头的旧改项目，除了考验开发商的资金实力，更考验其后续的运营实力。

一方面，项目自身产品有一定的局限性。

项目分两个地块开发，01地块（宗地：A007-0585），总建筑面积68599.02平方米，住宅面积15210平方米，总户数203户（商品住宅70户，保障性住房116户，回迁房17户）；

02地块（宗地：A007-0586），总建筑面积71414.13平方米，住宅面积16950平方米，商业2031平方米，总户数174户。

其中珺悦名都所在的A007-0586地块，占地面积不大，占地面积约6183.84平，容积率9.01，由两栋31层的住宅楼组成，分别是3T7和4T6。

这意味着项目业态规划复杂，且户型整体容积率高，后期居住环境和舒适度可能会受到影响。

从实地楼栋情况来看，楼栋之间相距较近，与周边小区距离也较近，有一定的对视风险。

（格隆汇楼市4月16日摄，裕安二路一侧）

（格隆汇楼市，4月16日摄）

其次，就项目位置而言，位于宝安区的老城区，城市面貌有待完善，不仅存在一些老旧未拆的厂房和城中村，交通瓶颈随处可见。

从实地来看，项目周边的大悦城仍在施工中，私家车停放以及电动车停放杂乱，道路狭窄，上下班高峰时段容易出现拥堵情况。

（格隆汇楼市4月16日摄，裕安二路一侧）

（格隆汇楼市4月16日，文汇一街一侧）

三是项目所在的学区范围内，教育资源对应的是裕安小学、建安小学以及新安中学和孝德学校初中部，在片区内属于普通教育资源。

（格隆汇楼市4月16日，裕安小学）

这些问题都取决于市场购房者的接受度。

另一方面，项目周边小区价格已经回落到一定水平。

珺悦名都属于片区最后一个更新项目，周边曾经入市的项目有玖玖颂阁，万科大都会，招商臻府，中粮大悦城，总体供应量两千套左右，根据过往新房入市记录，价格水平基本在8万-10万/平。

但周边二手房实际成交维持在7万-8万左右一平。

如与项目紧邻的万科大都会，今年3月成交一套101平户型，成交总价约716万，折合单价约7.09万/平，与项目一路之隔的大悦城天玺壹号今年3月成交一套120.93平户型，成交总价约945万，折合单价约7.81万/平。

这两个小区的成交价，都已经低于当初的开盘价。

这就意味着，相对过去的新盘，更考验中国信达后期推售项目的定价策略。

不过项目的优势在于，配套成熟，交通便利。

距离5号线灵芝站步行约200米，且灵芝地铁站内部已经新开深铁汇坊，旁边紧挨着三甲医院深圳宝安中医院，中粮大悦城购物中心，1.5公里范围内有宝安万达广场，中洲购物中心、勤诚达K+等商业，约750米处是12万平的灵芝公园。

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