小道消息又来了

　　1，又开始有传言，四月底会有楼市相关政策，如，LPR会降、税费还会相应优化、限购政策继续放松等。

　　这几天我们陪跑的会员也在有些平台上刷到了这类消息，问我该怎么看接下来的政策，及市场走势，我简单说下我的看法。

　　1）目前的房贷利率，已经是比较低的水平，继续降的可能性还会有，但空间不大，即使出台了降利率政策，单单这个政策对于楼市的提振效果也不会太大。

　　但好处是，购房者确实能拿到实惠，月供少还一点是一点。

　　为啥说这个政策对于楼市的提振效果不会太大呢？

　　首先是目前本身就是低利率状态，3.15%的首套房利率，是史上最低的，贷款100万，月供4300左右，这种利率状态下，大家买房的积极性也没有那么强；

　　其次是大家对于未来市场的预期，更多的是关注价格是否会跌或涨，涨跌才是大头，降了利率后，虽然买房月供降低了，但如果楼市预期一般，那大家买房的积极性还是不行。

　　现在贷款比例最高的是刚需群体，改善群体的贷款比例不算高，很多都是全款买的。

　　2）税费也有优化的空间，但是对于楼市的影响也马马虎虎，税费优化后，会提高房产的流动性，比如北京的个税减免政策，就会增加部分家庭置换的积极性。

　　3）放松限购政策，这是个主要因素，因为放松限购，会增加很大一部分的购买需求。以前不能买北京房子的，现在能买了，交易量会有短期的提升。从2024年的930政策就能看出来，但是，这种放限购政策，也是阶段性提升市场热度，等这一波需求被消化掉了，市场就会进入新的常态阶段。

　　注意，大家综合以上的这些分析，可以仔细想一想，如果北京房价涨，会有多大的后劲？

　　很多人买房焦虑的点，就在于，担心房价涨，自己吃亏，这实际上是对市场的认识不足。

　　北京房价有可能涨，但是释放购房需求的这种上涨，一般都是涨一点点，如果再没有后劲，价格还会往下跌。（这就是930政策之后的市场描述）

　　2，小道消息细节越多，越精确，基本上可以判断为假。

　　3，出政策的节点问题：根据过往经验，以及一些基本的市场判断，出政策的节点往往是市场最差的阶段，北京三月份还在小阳春，四月的成交刚开始下滑，四月底就出政策的可能性不大。

　　4，现在北京的楼市特别复杂，新房降价的项目非常多，而且今年还会有大批的二手房入市，第一批限竞房马上就要挂出来了，所以市场的供需关系需要重新调整……房价涨跌趋势，大家自行判断一下

　　5，可以肯定的是，在今年接下来的时间里，肯定会有政策来让市场止跌企稳，至于政策效果——市场不会有大的波动，小的情绪性波动是正常现象。基本就是这样。

　　关于北京楼市，翻来覆去我的观点很简单，中短期来看，北京的房价其实没啥上涨的可能，大涨可能性为零，小波动在任何阶段都有，算是正常现象，大家买房的时候，按需购买，这个需不包含你想投资的这种需求，也不要把对于市场的恐惧叠加进来，影响决策，另外就是要理性消费，在自己能力范围内买房，超出自己能力范围内的房子，它再好，你住得都不踏实。卖房同样如此，房子成了累赘就果断卖掉（这部分人很多），房子自住无压力，那就踏踏实实住，不要想太多，一旦想太多，人的精神就有负担，徒增烦恼。