虚拟分割“格子铺”下沉市场收割术揭秘

吴若凡 中房报记者 樊永锋 上海 昆山 南通报道

“国企背书·年返10%·智慧菜场"——当这类极具诱惑性的投资标语出现在下沉市场的商铺广告中，浙江投资者张华（化名）未能抵御住"躺着赚钱"的诱惑。

然而，这个由南通市崇川国有资产经营控股(集团)有限公司（以下简称崇川国控）开发、2023年12月开业的星光域集贸市场，在运营9个月后悄然关停，揭开了一场针对中小投资者的产权式商铺暴雷序幕。

从南通到昆山，江苏多地出现的“纸面旺铺"暴露出商业地产分割销售模式的法律漏洞与投资陷阱。

国企背书下的“稳赚”幻象

作为南通市菜市场转型升级的示范项目，星光域集贸市场自2023年11月启动便自带多重光环：崇川国控持有物业产权并负责运营，宣称打造"交易信息化、管理智慧化"的新型市场。

“中介说这是政府主导的民生工程，审批手续齐全，还有专业商管公司托管，年回报率不低于10%。"张华回忆，5平方米的格子铺总价9万元，中介当场返现1万元作为首年租金，这样的"稳赚"模式让他果断签约。

然而现实迅速崩塌。2024年9月，张华发现市场已人去楼空，仅剩几家沿街商铺苦撑。

张华告诉记者，星光域集贸市场刚开业那会儿人气还是不错的，但因价格高、种类少，渐渐人气越来越差。

周边居民透露，该市场因商品价格高于传统菜场、目标客群与小区住户重合度低，开业半年后客流锐减。

这家菜市场的最大购买力，无疑是崇川星光域的业主。但据星光域业主透露，小区入住率不高且住户多为年轻人，与菜市场的目标客群不符。

其次，因为价格偏高，周边小区的住户也很少来这里消费，他们宁可“多走两步路”去北边的秦灶菜市场，因为那里性价比更高、人气更旺、烟火气十足。

据知情人士透露，目前菜市场正在重新招商，重新开业的具体时间尚未明确。

更令投资者震惊的是，这个打着”国企运营"旗号的项目，在停业后被曝正寻求私人承包接盘，而崇川区相关部门明确表示"投资行为不在监管范围"。

记者多次拨打崇川菜市场管理方电话，截至发稿，始终处于忙音状态。

跨区域复制的分割销售套路

当张华还在为维权奔走时，2025年初，昆山玉山镇的嘉福智慧生鲜集市以几乎相同的模式进入公众视野。

2025年初，张华偶然在短视频平台上刷到，中介通过话术营造热销氛围，瞄准中老年投资者推出4~10平方米的“格子铺"，宣称”7年回本、年化收益10%"。

从张华提供的视频可见，该项目位于昆山市玉山镇，名为嘉福市集项目。

嘉福生鲜市场售楼处 图片来源：视频截图

视频显示的销售现场，有十多位老年人坐在其中，身旁不时有中介喊着“恭喜老板喜提商铺一套”来营造氛围。

记者留意到，老人们购买的并非传统摊位，而是一个个狭小隔间，也就是俗称的“格子铺”。张华透露，嘉福智慧生鲜集市由苏州嘉弘瑞商管公司运营，销售则由昆山名顺房地产策划代理有限公司负责，对外宣传用的是嘉弘瑞的名号。

记者调查发现，该项目运营方苏州嘉弘瑞商管公司与销售方昆山名顺地产玩起"产权魔术"：以200万元定金购得18间总面积1500平方米的现房商铺后，在未办理过户的情况下，将每100平方米物理空间拆分为10个"独立铺位"对外销售，导致一本房产证对应10个按份共有人。

这种未获规划审批的虚拟分割销售，已涉嫌违反《城乡规划法》关于"不得擅自变更规划许可内容"的规定。

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师表示，相关方在未取得属地住建和规划部门前置审批时，不得私自对商铺拆零分割，不得擅自改变商铺布局与结构，破坏建筑原始规划。

依据《中华人民共和国城乡规划法》，建设项目应符合城乡规划，任何单位和个人不得擅自变更规划许可内容，这种未经审批的行为明显违法。在房地产规定中，商业用房建设、销售及使用性质变更有严格流程，私自操作扰乱市场秩序，损害其他业主权益，给产权登记和经营管理埋下隐患。

按规定，虚拟分割，拆大改小对外销售的，必须先行办理产权分割登记手续；因经营需拆分销售大面积商铺的，必须提前向住建局、规划局等主管部门提交申请，说明必要性、规划方案和影响评估，获批后方可销售，否则将面临法律惩处。

不过，张华告诉记者，住建部门给他的回复是，嘉福生鲜项目所涉商铺的产权已登记在个人名下，不适用《商品房销售管理办法》。

苏州市住房和城乡建设局针对嘉福生鲜项目产权性质的回复 图片来源：受访者提供

"他们混淆一手房和二手房概念，隐瞒按份共有性质，甚至可能存在一铺多卖。"张华指出，当投资者要求查看房产证时，中介始终拒绝提供。

此外，业主购买此类分割拆零商铺，即便承诺返租，开发商违约风险也未必小，毕竟商铺盈利与否需正式运营后才知晓。拆零分割销售需多部门审批通过才能进行实体分割售卖。

张华在得知项目公开售卖后，第一时间选择报警，当地警方以事实依据不足为由不予立案。随后张华前往昆山市住房城乡建设局咨询，该局调查发现该项目因运营风险已暂停房产证办理。

目前，不动产交易中心要求现场核实"是否存在一铺多卖"时，销售方因无法召集全部买家陷入僵局。

张华透露，目前涉事方企图通过司法拍卖绕过监管，且已前往金华寻找新项目。记者以咨询者身份联系商铺中介，对方称项目采取包租模式，年化收益率达10%。当问及有无房产证，对方称有，可当记者要求出示产证和商铺照片时，对方却拒绝提供。目前，记者尚未联系上购买该商铺的投资人。

4月5日，记者以投资者身份前往该商铺时，现场有几名销售人员，记者上前询问是否在售卖商铺时，对方很警觉的避开。

嘉福生鲜项目外立面 图片来源：吴若凡/摄

法律专家解析三大风险陷阱

在商业地产领域，商铺分割销售的现象屡见不鲜，其中的法律合规性与潜在风险备受关注。

值得注意的是，这类项目普遍选择下沉市场作为目标，利用中小投资者对"国企背书""政府项目"的信任，以及对商业地产投资规则的不熟悉实施套路。目前多地监管部门已介入调查，但投资者面临的产权不清、资金追回难等问题，仍需通过司法途径解决。

市场上常见诸如“主力面积6 – 10平方米，可灵活选择，总价低收益稳定，可托管可自营，一次性买断全款12万元”这类极具吸引力的宣传语。王玉臣律师提醒，这种借助“高周转”模式快速回笼资金的方式，其测算可获得的收益高达实际物业估值的三倍。然而，这背后隐藏着巨大风险，一旦资金链断裂，整个项目极易崩盘 。

此外，销售方所宣称的“8：2租金分成”也暗藏玄机。其实际操作是需先扣除运营成本，剩余部分才按比例分配。倘若项目出现大量空置情况，投资者最终获得的实际年化收益可能会远低于预期，使投资者利益遭受严重损害 。

实际上，全国各地许多区域已相继出台法规，明确分割商铺是不允许销售和转让的。苏州市吴江区曾出现过规划许可证上明确规定一至三层裙楼部分商铺不可分割销售，在未办理规划变更的情况下，开发商私自将预售许可证上的商铺进行分割销售，导致业主购买无产权虚拟商铺的案例。这表明在苏州特定区域，对于有规划限制的商铺分割销售是被认定违法的。

北京金诉律师事务所主任王玉臣指出三大核心风险：1.产权分割合法性存疑：根据《城乡规划法》及商业地产管理规定，拆零销售需提前向住建、规划部门申请，完成产权分割登记后方可销售。目前多地项目在未获审批情况下虚拟分割，实质是"卖图纸而非卖产权"。2.售后返租暗藏违约风险：销售方承诺的高回报率多基于理想测算，实际需扣除运营成本后按比例分成。当项目空置率高企时，投资者收益可能归零。苏州吴江曾出现类似案例，因规划限制分割销售被认定违法。3.非法集资边界模糊：若销售方承诺固定回报并归集资金池，可能触及《防范和处置非法集资条例》。

北京市公安局经济犯罪侦查总队曾发出过风险提示：销售方承诺“售后返租”，可当你真正投资后，却迟迟无法兑现承诺，导致损失。以分红为噱头，吸引投资的行为，均可视为非法集资。

（应受访者要求 文中张华为化名）