二手房成市场主导，新房开始回温，西安楼市向“稳”

图片来源：中房报图库

石青玲丨发自西安

“3月份的到访和认购都较前两个月有所提升，‘小阳春’还是来了。”

“上个月，CID板块的新房销售还是比较火热的，青云阙单月来访超2800组，成交额达到了2.5亿元。目前青云阙昱府18号楼143平方米户型即将售罄，16号楼即将加推。”

“科技路金茂府是公司2024年3月首开的主力热销项目，单日最高到访超230组，预计4月也将加推，主力户型面积段为140~170平方米。”

近日，多位业内人士向中房君表示，春节之后西安楼市热度持续上升。据克而瑞陕西统计，3月西安楼市成交54.98万平方米，环比上涨46%；均价17934元/平方米，环比上涨1%。

二手房也表现不俗。根据西安市统计局的数据，3月份，西安二手房网签备案面积114.61万平方米，环比增长55%；其中，住宅网签备案10470套，环比增长50.17%，面积105.36万平方米。

“部分项目通过折扣促销、渠道点位加码等举措刺激需求释放，市场转化效能呈现显著提升，客户成交转化率优化。”克而瑞西安机构执行总经理李晓兵李晓兵说道。

一季度市场阶段性调整

在此之前的两个月，西安楼市并不算太好。

受传统春节因素影响，1、2月份的西安楼市呈现出周期性淡季影响，成交量持续走低。其中，1月新房成交67.61万平方米，环比下滑14%，同比下滑7%；2月成交36.59万平方米，环比下跌46%，同比下跌37%。

这也拖累了一季度的整体表现。“一季度西安虽保留全国前十市场地位，但位次下降；商品房成交量同比下滑，以往楼市‘金三’光环褪去，新房库存压力维持，去化周期再次拉长。”中指研究院在分析报告中写道。

据中指研究院的统计，一季度，西安楼市成交面积为254.51万平方米，同比下降19.8%，位居全国第四；销售金额352.69亿元，同比下降22.48%，位居全国第十位。与此同时，回顾一季度的楼市情况，多位业内人士都发出了“叹息”。

“每周的来访大概只有10组左右，现在分销都拉不来客户，根据我们监测，清明节竞品只成交了1、2套，以前几乎都是摇号开盘。今年以来，客户成交周期不断拉长，观望情绪浓厚，本质上还是因为手里资金的问题。”一位在热点区域有项目的策划人士表示。

另外一位不愿具名的机构人士也提到，客户观望情绪浓厚。在她看来，除了经济及预期的原因之外，还与土地供应有着很大的关系，“根据各区发布的土地供应计划，后续西安还有大量供地，甚至核心板块都有供应。在产品不断迭代的当下，客户会考虑未来的房子是不是更好，进而拉长购房周期。”她说道。

她提到，目前西安楼市新房和二手房呈现出“脱钩”的趋势，二手房房东卖房之后并没有进入新房市场，形成有效需求，这也说明了客户观望情绪浓厚。

市场承压之下，企业表现焦灼。“现在能做的就是阶段性推出优惠房，拓宽渠道等等。”上述策划人士说道。

具体到市场，热门板块的项目打起了“价格战”，工抵房、返佣等乱象也重返市场。一季度，位于高新区“软东”板块的高新宸樾推出一批“工抵房”，其中建筑面积约178平方米的户型，单价约为20224元/平方米，远低于2.6万元/平方米的备案价。同板块的高科·轩阅里备案价约为18000元/平方米，降价之后单价约15000元/平方米。

企业的举措也影响了房价的表现，根据国家统计局的数据，一季度，西安房价环比处于小幅下跌状态，3月则下跌0.2%，降幅较上月有所收窄。

“当前市场仍以‘以价换量’为主，开发商通过‘明涨暗降’如特价房、工抵房等举措促进销售，但此举加剧了价格进一步下行的担忧。”中指研究院西安分院研究总监支家骏表示。

整体稳健

市场阶段性的调整并没有影响企业对西安的价值判断，多位企业人士对中房君表示，在全国主要二线城市中，西安仍然是一个“好市场”。

其中，一位不愿具名的人士坦言：“据我们调研，在很多企业内部，西安的利润率仍然可以排进前三。”上述项目负责人也分析认为，西安房价在连涨60个月后进入阶段性调整，属于正常情况，但跌幅整体有限，并没有出现大跌也没有大涨，较为平稳。

“从投资的角度来看，稳就是一只‘好股票’，就值得长期持有，去其他城市可能‘死的更快’，在西安还能‘活下来’。”他表示。

虽然整个市场弥漫着观望情绪，但并不乏红盘，凸显出了分化的底色。2月份，保利云谷和著三批次再加推,首周单日到访破300组,蓄客一周,周六开盘成交破1.2亿元，据中指研究院统计，前3月项目成交金额为7.3亿元。金茂璞逸曲江则成为豪宅热销的代表，前3月销售额为4.2亿元，屡开屡罄。

“现在的红盘有两个特征，一个是有学校加持，比如高新31小附近的几个项目以及港务区；另外一个就是两区交会处的项目，例如沣东融合区的项目，可以通过低价来吸附高新区的客户，也可以吸附区域本身的客群；剩下的项目能否突围，要靠强大的产品力，而现在卷价格的这些项目，都是因为产品雷同，没有差异化，无法打动客户。”上述项目负责人说道。在他看来，产品同质化也是项目卷价格的深层原因。

在这个尚属稳健的市场上，企业也在不断创新。近日，绿城海棠五章·熙海棠开放了实景展示区，会所也同步开放。在过往的项目中，游泳池几乎是会所的标配，但该项目却将游泳池替换为篮球场。同时，项目没有一味地做大露台，而是将赠送面积给到了室内，加大了业主的实际使用面积。

一直以来，隐私性欠佳是第四代住宅饱受诟病的问题。据金茂西安设计负责人介绍，金茂在新项目的露台部分采用了金属格栅设计，在一定程度上有效保护了业主的隐私。

二手房成市场主导

不同于新房市场的内卷升级，二手房市场的热度则是持续攀升。中指研究院统计，目前二手住宅成交量已经超过新房成交量31.95%，成为楼市主导力量。

具体来看，根据西安市住建局发布的数据，今年1月西安二手房网签备案6048套、2月份备案6972套，3月份10470套。整体来看，今年第一季度，西安二手房成交23490套，与2024年第一季度的2.17万套相比上涨7.8%，回暖态势明显。

“工作日一天能带看四五组客户，今天签约中心坐满了人。”灞桥区嘉园华府德祐门店的一位经纪人表示，这导致她接待下一组客户时迟到，张女士便是她接待的下一组客户。

为了避免和父母同住，张女士在3月份购置了一套小户型的二手房，从看房到最终签约仅仅用了一周的时间。在她的购房清单中，一共有3套心仪的房源，第一套装修较好，是她最心仪的房源，在她看房的第二天，这套房源就已经成交，速度之快让她有些措手不及。

为了避免第二顺位的房子被抢走，5天后她便与对方签了合同；2天之后，第三顺位的房子也显示已经成交了。

“一季度二手房市场表现好，有一部分原因是春节挤压的备案数据，还有一部分原因是学区房需求，这部分需求在每年的3月份都会出现一次。”中海学仕里附近一家二手门店的店长说道。

值得一提的是，随着次新房加速入市，刚需、刚改不再执着于新房，而是也开始在二手房市场“淘货”。前瞻顾问也在分析报告中提到，5年内次新房降价8%，成交占比提升3%（如高新CID、港务区），导致部分客群转向二手房市场。

上述策划人士表示：“我们面对的竞争对手不只是新房，还有二手房。虽然产品不同，但次新价格低，买完即可装修，位置相差无几，对新房的分流影响还是蛮大的。”

以中海·学仕里为例，作为高新三期热门的学区房，2月份，该小区迎来首套二手房成交，建筑面积为115平方米成交总价为300万元，这套房子业主至少亏损20万元以上。3月份，同户型的房源成交价已下调至291.5万元。一位购房者说道：“现在买这个小区，既省去了摇号的麻烦，又省去了等待期，价格还更低。”

同样的区位更低的价格，次新小区给了购房者更多的选择。从去年至今，西安的二手房市场始终处在以价换量的通道中，来自前瞻顾问的数据显示，一季度均价稳定在1.3万元/平方米，较2024年四季度下降4%。

随着挂牌量的持续增加，二手房的价格仍在不断承压。据贝壳app数据，截至2025年4月15日，西安二手房挂牌量为154986套，而2024年一季度为149363套，增加了5623套。

“西安二手房挂牌量巨大，热点区域供应充足，卖方主动调价促进成交，买方议价空间扩大，供需双方在价格博弈中加速去化，未来一段时间，二手房市场‘以价换量’将是常态”。克而瑞西安机构执行总经理李晓兵在接受采访时表示。