年报观察   中华企业转亏 200亿三林项目能否挽回退却？

观点网 4月17日，中华企业发布2024年年度报告。

年报显示，中华企业2024年度营业收入69.59亿元，同比下降47.23%；归属于上市公司股东的净亏损3.17亿元，较去年同期减少157.06%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净亏损4.31亿元，较去年同期减少289.89%，两项净利数据均出现由盈转亏；基本每股亏损0.05元/股。

资料显示，作为1954年创立的上海解放后第一家专业从事房地产开发经营的国有企业，中华企业至今有超过70年的历史，并且在1993年改制A股上市。

2018年1月，中华企业与上海地产集团重组完成，成为地产集团旗下市场化房地产项目开发主要平台。

在行业退潮下，作为最早进入国内房地产行业之一的企业，中华企业没能做到独善其身，出现了重组后最大的一次退却。

业绩拆解

报告期内，中华企业营业收入中主营业务收入占99.69%，其中房地产业务营业收入为59.18亿元，毛利率为37.61%，较上年同期下滑51.93%；物业管理业务营业收入为6.98亿元，毛利率4.1%。

地域方面，中华企业上海区域营收最高达到了67.31亿元，同比下滑47.61%。

房地产业务出现亏损主要是由于2024年度结利项目减少导致。报告期内。中华企业结利的主要项目为上海的中企云萃森林，同时推进的云启春申及誉品银湖湾等多个重点项目未纳入2024年度结利项目之中，而2023年度结利的上海项目有中企云萃江湾、中企海睿滨江、中企光华雅境三个项目。

随着存量市场的到来，中华企业也顺应市场变动在资产管理板块方面发力。截至2024年末，中华企业运营资产可租赁规模80余万平方米，出租率保持在较高水平，累计租金收入6.47亿元；在管物业项目296个，管理面积2550万平方米。

值得注意的是，中华企业还上海种起了菜，在上海闵行布局了都市农业业务，形成了农业产-加-销一体化的产业链布局，在闵行加工中心一期投产后业务规模进一步扩大，2024年实现营业收入3.2亿元。

土储与开发项目方面，中华企业没有太多新的拿地动作，项目也多为此前积累的老项目。报告期内，中华企业旗下仅有三宗土地待开发，分别位于江苏扬州、上海浦东和松江，总面积为21.22万平方米，其中扬州和松江拥有项目100%权益。

报告期内，投资开发的项目有四个，分别位于上海的松江广富林、闵行莘庄、宝山顾村以及浦东三林，总建筑面积为42.55万平方米。

报告期内，对外出售的项目有11个，主要集中在上海和江苏，个别项目位于吉林。11个项目共计实现销售金额58.16亿元，销售面积10万平方米，实现结转收入金额50.46亿元，结转面积7.5万平方米；报告期末待结转面积26.94万平方米。

11个项目中贡献收益最大的是云萃森林项目，结转收入金额为48.1亿元，已售面积1.46万平方米。

三林往事

通过年报观点新媒体发现，中华企业2024年营收主要是由云萃森林项目贡献的，48亿转结收入金额占总营收近7成。

通过查阅过往资料发现，云萃森林项目所属的三林滨江板块项目（三林项目），是2021年中华企业从总部上海地产集团手中收购而来。

2018年1月，中华企业公告宣布，正式收购上海地产（集团）有限公司持有的中星集团100%股权。交易完成后上海地产集团在中华企业的持股比例提升至67.06%，中华企业成为地产集团旗下市场化房地产项目开发主要平台。

2021年10月，中华企业股份有限公司发布公告称，与关联方上海世博土地控股有限公司从上海地产集团手中成功竞得上海淞泽置业有限公司95%股权。其中，中华企业公司出资62.91亿元受让淞泽置业49%股权及相应债权，世博土控出资59.05亿元受让淞泽置业46%股权及相应债权。值得注意的是，当年这笔交易121.96亿元价款将采用一次性付款。

而淞泽置业拥有上海浦东三林单元地块的开发经营管理权，项目位于上海市浦东新区济阳路以西的中环与外环之间，为前滩南8号线凌兆新村站上盖，与前滩仅一站之隔。

项目定位是辐射三林地区的商业消费中心，同时作为前滩的延伸，具体由四幅宗地组成分别是05-11、05-14、06-07和08-02四个地块，占地面积合计11.34万平方米，计容面积合计36.08万平方米，还有部分地下面积，合计总开发体量约56.9万平方米，涵盖了住宅、商业、办公及相应的配套设施用途。

按照项目规划，四个地块内拥有18.89万平方米的住宅面积（其中2.83万平方米自持），须向市场供应1568套以上的住宅。此外，地块开发商要自持全部商业，面积逾6.5万平方米。此外，超过10万平方米的办公面积也需要自持40%，年限不低于20年。

根据年报，目前三林项目05-11地块、05-14地块已经完成竣工，总面积为5.35万平方米，四个地块预计总投资额为182.84亿元、报告期内四个地块实际投资额为7.13亿。项目剩余待开发面积5.99万平方米，其中合作开发项目涉及的面积为23.27万平方米，合作开发项目的权益占比为51%。

云萃森林项目可供出售的面积为3.58万平方米，报告期内已售面积为1.46万平方米，还不到总可售面积的一半，并且还有项目两宗地块的开发尚未启动。

当年三林项目成交时有市场人士进行过测算，18.89万平方米的住宅面积，按当时预估的8万元/平方米的售价计算，地块货值近130亿元。如今云萃森林项目单价已经达到了10.5万元/平方米，按最新价格估算项目已经接近200亿元，超过182.84亿元的总投资额。

因此，三林项目的进一步开发或许将能够将成为未来中华企业扭亏为盈的关键。

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