300万“老破小”与上亿豪宅同步遭疯抢，上海楼市复燃了

来源 | 中访网

作者 | 一杭工作室

最近上海楼市的热度，简直比黄浦江畔的夜景还耀眼。

二手房单日破千套、新房“日光盘”扎堆、地王频出……上海楼市正在经历近三年来成色最好的“金三银四”。

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谁在上车？

“工作日下班后直奔签约现场，一周看房火速下单！”在上海打拼十年的吴女士，用一场“闪电战”终结了自己的租房生涯。她购入的普陀区“老破小”学区房，单价不足5万/㎡，总价控制在300万以内，却坐拥第一梯队学校资源。而这种“性价比王炸”房源，正在成为上海二手房市场的“流量密码”。

数据显示，3月份，上海二手房成交接近3万套，4月还没过半，网签量已经逼近万套。单日成交破千套的盛况，简直让人怀疑是不是回到了2016年的楼市巅峰期。

为什么上海的二手房突然这么火？原因其实很简单：价格降了，政策稳了，购房者终于不再观望了。有房产中介表示，现在上海那些单价5万以下、总价300万以内的“老破小”，成了市场的香饽饽。尤其是带学区的房子，简直是抢手货。像普陀区的学区房，虽然楼龄老、面积小，但价格比市区均价低不少，再加上能解决孩子的学位问题，家长们毫不犹豫地冲了。

与此同时，上海的业主们心态也开始发生了一些变化，据《每日经济新闻报道》，上海的业主们，不再接受大幅砍价了。上海中原地产二手住宅价格指数显示，3月价格指数环比上涨0.75%。从今年前三个月的指数变化来看，呈现1月、3月环比上涨，2月环比下跌走势。

如果说二手房市场是“刚需的狂欢”，那么新房市场就是“改善和土豪的竞技”。据报道，3月份，上海新开盘的29个项目中，近一半认购率超过100%，7个楼盘直接“日光”。黄浦区的嘉里金陵华庭，均价18.9万/平方米，总价动辄上亿，居然开盘当天就卖光了，单日吸金92.34亿。徐汇区的能建·西岸誉府也不甘示弱，均价14.3万/平方米，一天收金47.68亿。

这些“日光盘”到底有什么魔力？答案很简单：地段、品质和稀缺性。像黄浦区这种核心地段，房子本身就是“硬通货”，有钱人买来保值增值。而那些高端改善盘，比如浦东的前滩公馆，虽然均价11.84万/平方米，但地段和配套都过硬，改善型购房者自然愿意掏钱。

更重要的是，新房市场的火爆，很大程度上是因为二手房市场的“传导效应”。二手房价格降了，换房的人多了，置换需求直接涌向了新房市场。这种“以旧换新”的需求链条，成为新房市场热度的重要支撑。

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地王频出，开发商在赌什么？

自2024年土拍规则改回“价高者得”后，上海土地市场热度飙升，据报道，2024年7月以来，已有24幅地块的溢价率超过10%，其中更有3幅地块的溢价率达到了40%及以上。这哪里是拍地，简直是“抢地”。

地王的“战绩”也不断在被刷新。2024年8月，绿城以48.048亿元拿下徐汇滨江原小米地块，溢价率30%，楼面价13.1万/平，直接坐上全国“单价地王”的宝座。到了11月，华润、越秀和中能建联合体以74426元/平的价格拿下新杨思20B-12地块，溢价率40.37%，刷新了新杨思地价纪录。12月底，宸嘉发展以12.6万/平的楼面价拿下龙华街道地块，溢价率40%，装修标准直接飙到7000元/平，创历史新高。2025年2月，金茂与庆隆联合体经过184轮厮杀，以89.64亿元竞得虹口嘉兴路地块，溢价率38.2%，楼面价11.74万/平，虹口“新地王”就此诞生。同月，静安区静安寺社区地块以16.1万/平的楼面价，直接刷新全国单价地王纪录。

地王频出，上海的开发商们在赌什么？首先是，政策红利。去年8月，上海“双高双竞”新规，简单来说，就是让开发商在品质和价格上“卷”出新高度。开发商们也不得不拼了命地在品质上加码。例如，绿城拍下的北蔡地块，不仅装修标准达到5000元/㎡，还额外提供300㎡公共设施，几乎将“豪宅顶配”刻在地契上。

此外，核心区土地的稀缺性也让开发商不得不“氪金抢地”。内中环区域的优质地块每次出让都引发激烈竞争，毕竟在上海，可开发的土地比爱马仕铂金包还稀缺。当上海的二手房成交量稳定在2万套一个月以上，开发商的信心迅速恢复，此时不拿地，难道等房价再次起飞后当观众？

然而，尽管上海楼市迎来“小阳春”，但有观点指出，这波行情并非全面回暖，而是结构性分化的结果。3月份二手房成交量虽创三年次高，但“3万套魔咒”仍未打破。300万元以下的刚需房源成交量占总量近半，部分远郊板块甚至出现“当日挂牌即成交”的现象，以价换量仍是常态。这种“两极分化”的背后，是市场信心的不均衡，核心区领涨，远郊阴跌，结构性风险正在积累。

面对这波行情，有人高呼“牛市重启”，也有人担忧“泡沫再现”。目前可以预见的是，市场正在温和修复，但不会重演2016年的疯狂。毕竟，现在的购房者都是经历过周期洗礼的“人间清醒”，既不会无脑追涨，也不会错过窗口期。