头顶地王光环，宸嘉炖了一锅大杂烩

地王项目从来不缺热度。

近日，宸嘉龙华地王，即徐汇区S030501单元N06-22地块设计方案公示。

该项目的容积率1.59，在市区是很稀缺的存在。小区做了高低配，整体呈现西高东低的布局，叠墅和联排分布在东侧，西侧排布两栋高层和一栋洋房，两个组团被集中绿地隔开后相对独立。

项目拟建2栋总高16-17F的高层、1栋总高6F的洋房以及6栋总高4-6F的叠墅，外加3幢联排。

高层、洋房、叠墅、联排都有，产品线和面积段很丰富，主打一个全面。总计供应178户房源，规划了363个车位，车位比超1:2。

对上海市场而言，“宸嘉”这个名字并不算陌生。去年6月，宸嘉发展在上海的第一个项目——宸嘉100·嘉佰道，开盘2个小时422套房源全部售罄，刷新上海中环新盘的首开销售纪录。这个项目让宸嘉一战成名。

这意味着，宸嘉发展在上海的起点很高。去年12月底拿地后，市场对宸嘉龙华项目的关注度一直很高，一个月前就有设计方案流出。

项目的建设方为上海新裕隆瑞置业有限公司，法定代表人梁飞，此前是中海地产上海公司副总经理。与梁飞一起加入宸嘉发展的，还有中海地产上海公司总经理崔帅、副总经理郭斌，二人现担任宸嘉发展董事长、总经理。

一、内部配置

小区大门高9.5米，有两层楼，设置了配套用房。这样的尺度不仅是大，还带有造型，入户大堂可以做得很气派。

地面完全人车分流。由于社区只有西南侧临路，因此其两个主要出入口开在龙华西路上。北侧的一个出入口位于配套用房处；南侧有人行出入口和车行出入口，业主在这里下车后经过入户大堂归家。

走过人行大堂后就是下沉庭院和大面积的集中绿地。与集中绿地紧邻的8-1#和8-2#两幢小高层均设置了局部架空，可用作泛会所。其中，8-1#楼的首二层都做了架空层，高度达6.3米。

再看一些更细节的方面。

高层/洋房的电梯基本都是一梯两户，双开门设置，每家每户都有独立的电梯厅。

叠墅是一梯一户，电梯直接入户，私密性很强；层层退台设计，每户上叠都有40平以上的露台。

二、不利因素

配电站与垃圾房位于地下。垃圾车清运口位于北侧配套用房内，大概率会设置专门电梯连通地下垃圾房。

项目周边多轨环绕。离11号线上海游泳馆站和11/12号线龙华路站直线距离约700米，还有3/12/23号线（在建）龙漕路站等。

地铁23号线横穿小区，其中5、6、7号楼位于地铁上方。地铁11号线在地块南部边缘外侧穿过。

这对小区的影响有限。上海地铁采用盾构施工，在地下四五十米的深度建设，地铁产生的震动会被土地消纳，不太会传导至地面，加之两层地下车库也能阻隔噪音和震动。另外，现有技术手段也可以将地铁振动的影响降到最低。

从周边环境来看，项目西侧是龙吴路主干道，对于社区的高层房源会产生噪音影响。南侧是老旧小区上缝新村，高层的南侧城市界面不佳。东面是龙华烈士陵园、龙华寺、朵云轩艺术中心。

三、户型和价格

据目前的市场消息，宸嘉龙华项目的洋房和高层住宅主要户型面积为117㎡，叠墅户型面积240-312㎡，联排别墅面积来到了360㎡，产品面积段覆盖首改、改善等不同层级客群。其中，洋房和高层预计119套，墅级产品预计约60套。

2024年12月底，宸嘉以43.82亿元总价拿下徐汇龙华地块，溢价率40%，楼板价12.6万/㎡，装修标准高达7000元/㎡，也是目前上海土拍历史上的最高装标。

这个项目中还有不少隐性成本：要求配建1840元/㎡的公建配套，艺术化外立面的定制，为维持低容积率而牺牲的可售面积。

按这样的标准做下来，整盘均价在18万/㎡才能保证利润。走量的高层均价预计约16万/㎡，洋房均价约18万/㎡，那叠加和联排均价必然会超过20万/㎡。

按16万/㎡计算，高层的起步价格在1900万左右。

按20万/㎡计算，最小的240㎡叠墅，总价近5000万，312㎡的叠墅，总价超6200万。6000万级的叠墅在徐汇区几乎没有竞品。

360㎡的联排别墅，单价按22万/㎡算，总价约8000万，这样的价格可以在市中心的黄浦区买风貌别墅了。

宸嘉龙华的叠墅类产品填补了所在片区的市场空白。但实际上，早期中环内很少有叠加别墅的产品，很大一部分原因在于尴尬的产品力和尴尬的总价定位。

一方面，叠加的单价会比大平层贵，为了控制总价，面积一般做得比大平层小。另一方面，相同建面的叠加，面积使用效率不如大平层，上下折叠之后中间还要留楼梯位置，每一层的空间都被切碎，居住体验感是不如大平层的。

宸嘉的墅类产品能否抓住上海塔尖客群的购买力，最终还是要看产品力的兑现。